中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析-wenkub
2023-05-28 03:23:12 本頁(yè)面
【正文】 的基本國(guó)情，人民日益增長(zhǎng)的居住需求同較少土地住房供應(yīng)之間的矛盾。 從民生的角度來看：民怨是決策層不愿看到的。 2022年、 2022年都是由于民怨較大，決策層采取了從緊的政策，致使樓市出現(xiàn)調(diào)整。 樓市火爆客觀基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活需求改變 內(nèi)需： 居住條件困難 外需： 全省、國(guó)內(nèi)、國(guó)際需求匯集 問題根源 —— 需求客觀存在 10 ?上海平均每年商品住宅 新增供應(yīng) 僅能 滿足 上海常住家庭的 2%。 套均面積） 247。 （常住人口數(shù) 247。以 10年換房一次計(jì)算，年均需求量即超過 1000萬平方米。 最終新增人口形成近 1000萬平方米的住房需求。 上海常住人口每年新增規(guī)模 問題根源 —— 改善住房條件的愿望迫切 12 土地新 增供應(yīng) 新開工規(guī)模 新增供應(yīng) 商品住 宅成交 土地儲(chǔ)備 施工面積 存量供應(yīng) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 商品住宅土地成交 （可建建筑面積） （萬平方米） 1462 250 792 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 商品住宅供應(yīng) （萬平方米） 2257 1544 1340 1260 1350 1100 商品住宅成交 （萬平方米） 1497 1655 2090 891 1886 971 問題根源 —— 土地供應(yīng)不足 13 房?jī)r(jià)問題的根源（外部） 14 從絕對(duì)值的變化情況來看，貨幣發(fā)行折線的斜率明顯大于 GDP，可見貨幣增速明顯快于 GDP。 問題根源 —— 貨幣發(fā)行過量 2022年 2022年上海房?jī)r(jià)與貨幣發(fā)行關(guān)系 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年均增幅 M1增幅 % % % % % % % % % % % M2增幅 % % % % % % % % % % % 上海房?jī)r(jià)增幅 % % % % % % % % % % % 15 問題根源 —— 分配不均 按五等分城鎮(zhèn)人均可支配收入 低收入 人群(20%) 中低收入 人群(20%) 中等收入 人群(20%) 中高收入 人群(20%) 高收入 人群(20%) 2022年 3144 4624 5898 7487 11373 2022年 6058 10196 13984 19254 34932 增長(zhǎng)幅度 or or 16 對(duì)于絕大多數(shù)的投資者而言，國(guó)內(nèi)沒有更多的投資渠道，股市和樓市成為吸收資金最主要的兩個(gè)渠道。 房?jī)r(jià) 問題根源 18 總結(jié) 為什么要房地產(chǎn)調(diào)控：民怨！ 房地產(chǎn)還有未來嗎？ ?是調(diào)控丌是毀滅 中央所有關(guān)于房地產(chǎn)的政策，都主要針對(duì)房?jī)r(jià)，而非對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全盤否認(rèn)，更 丌是摧毀房地產(chǎn)市場(chǎng) 。當(dāng)前，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均顯示良好，甚至有過快的苗頭。 補(bǔ)課工作刻丌容緩。 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于迚一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》“新國(guó)八條” 《 上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法 》 市政府辦公廳印發(fā)本市貫徹 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于迚一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》 實(shí)施意見 限 購(gòu) 令 限 貸令 房 產(chǎn) 稅 營(yíng) 業(yè) 稅 四道金牌，限購(gòu)影響最大 22 限購(gòu) 政策影響巨大 平均套數(shù) 影響戶數(shù) （萬戶） 1 2 3 4 5 6 250 200 150 100 50 250 X1 = y 戶均 3套， 125萬戶 上海住房保有量 1000萬套，常住家庭 750萬戶，限購(gòu)影響家庭約 % 限購(gòu)政策嚴(yán)厇執(zhí)行后，上海約有 %的家庭丌能再購(gòu)房，丏這些家庭主要為人口金字塔上的頂尖人群，這對(duì)上海的高端豪宅市場(chǎng)影響巨大。 ?企業(yè)面的影響 2022年， CRIC發(fā)布的全國(guó)銷售金額、面積三十強(qiáng)企業(yè)（涉及三十三家企業(yè)），共迚入 150個(gè)城市，其中 35個(gè)主要城市所產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī) 占到八成以上 。此外， 長(zhǎng)沙丌限存量 ，丏僅限 90平方米（含）以下 新建商品住房。 萬平方米 元 /平方米 28 近期 上海 市場(chǎng)成交情況 商品住宅市場(chǎng) 3月市場(chǎng)成交有所回升，但供求比卻低于 2月，難言回暖勢(shì)頭。 僅高于 05年 9月和 10年 5月。 ?房?jī)r(jià)控制目標(biāo)反而削弱了調(diào)控的效果 2022年 11月至今各重點(diǎn)城市商品住宅月度成交量 (單位 :萬平方米 ) 0 40 80 120 160 2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2022年1月2022年2月2022年3月萬平方米30 個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市月度成交量走勢(shì)四大一線城市平均 十大重點(diǎn)城市平均 三十個(gè)典型城市平均注： 3月為初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳、廣州、杭州、蘇州、無錫、重慶、昆明、泰州、三亞、鎮(zhèn)江成交數(shù)據(jù)為商品房，其余城市為商品住宅 分級(jí) 城市名稱 限購(gòu)出臺(tái) 時(shí)間 2022年11月 2022年12月 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 2022年 3月同比 2022年 3月環(huán)比 一線城市 北京 % % 上海 % % 廣州 % % 深圳 % % 二線城市 福州 % % 南寧 / / / 太原 % % ?？? % % 天津 % % 青島 % % 寧波 % % 蘇州 % % 重慶 / % % 成都 263 % % 長(zhǎng)沙 % % 廈門 % % 三線城市 常州 / % % 蘭州 % % 三亞 / %
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