【正文】 《20102011中國房地產(chǎn)市場報告》REICO工作室《2010—2011年度中國房地產(chǎn)市場報告》的內(nèi)容太多了，無法全部轉(zhuǎn)載，而國十條、國八條似乎并非針對于整個房地產(chǎn)市場，而只針對于住宅市場，根本不關(guān)心商業(yè)、辦公樓等其他內(nèi)容。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導(dǎo)致整個宏觀經(jīng)濟過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現(xiàn)過度承諾的個人目標。 REICO工作室《2010—2011年度中國房地產(chǎn)市場報告》的內(nèi)容太多了，無法全部轉(zhuǎn)載，而國十條、國八條似乎并非針對于整個房地產(chǎn)市場，而只針對于住宅市場，根本不關(guān)心商業(yè)、辦公樓等其他內(nèi)容。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導(dǎo)致整個宏觀經(jīng)濟過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現(xiàn)過度承諾的個人目標。 為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設(shè)用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權(quán)”又在哪個國家是靠商品房解決的？哪個國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價格掛鉤嗎？是政府定價還是市場中的價格信號呢？商品房的價格信號作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 中國確實存在著商品住房價格上漲而居民可支付性指數(shù)下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結(jié)婚人口的集中性矛盾、與日益增長的物質(zhì)消費能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購措施能解決的。 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒有個人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報道那樣可怕，個別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。 就像各城市市場化住房的比例相差巨大一樣，越是市場化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關(guān)，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 現(xiàn)將該報告中的分報告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。 分報告一：住宅市場分析摘要： 一、住宅存量特征分析：市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；% 其中，%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套。 %，；%，比2008年提高1個百分點。 2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。 ；其中，%。 %，；60%以上的第二居所用于出租。 二、商品住宅市場分析：商品住宅各項建設(shè)指標同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加 2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負增長。 2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。 2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。 2010年全國將建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。 商品住宅銷售面積增幅回落 2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。 2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負增長。70大中城市住宅價格漲幅前高后低，全年價格累計漲幅低于2009年 2010年全年，%%。 5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市。 2010年住宅租賃價格出現(xiàn)較快上漲，地價漲幅高于住宅。 2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢 2011年住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。 2011年住宅價格保持基本平穩(wěn)。 三、住房可支付性與投資機會分析：居民住房支付能力下降 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個百分點。 35個大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機會。 一、住宅存量特征分析： ，商品住宅竣工套數(shù)為555萬套 ，其中，，%、%%。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。 2009年房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套，比2008年增加61萬套。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。 2006年以來房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右 2009年，%。自2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。 從投資方面看，2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額為25614億元，%。自2005年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。 分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設(shè)程度最高。 %， %，比2008年提高1個百分點；%。 從住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，租賃公房、租賃私房、原有私房、房改私房、%、%、%、%、%%；其中。 市場化住房供給在住房存量中所占比重繼續(xù)提高 在不同產(chǎn)權(quán)的住房存量中，將商品房和租賃私房認為是市場化住房供給，用這些家庭在全部家庭中所占比例來度量住房供給結(jié)構(gòu)中的市場化住房比例。2009年，%。 2009年，35個大中城市市場化住房供給在住房存量中所占比重超過50%的有：深圳（%）、寧波（%）、廈門（%）、廣州（%）、銀川（%）、沈陽（%）。同時，仍有半數(shù)以上城市住房存量中50%以上為房改私房。 2009年，，均比2008年有所提高 2009年，；中位數(shù)家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。居民家庭住房面積總體得到改善。 從不同產(chǎn)權(quán)類型來看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。 2009年，低于全國平均水平，；，比全國平均水平低3平方米。戶均住房建筑面積最大的五個城市分別是廈門（）、重慶（）、?？冢ǎ?、昆明（）和廣州（），建筑面積最小的五個城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽（）和天津（）。 城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，二居室單元房在住房存量中所占比重最高，% 我國城鎮(zhèn)住房建筑式樣分為四類（注釋：單棟住宅指比較高級的單棟樓房或平房，建筑面積在100平方米以上，有廚房廁所餐廳配套；普通樓房指僅有房間與公共走廊，無家庭專用廚房、餐廳、廁所等與其配套，這類樓房或為公用房改作住宅的代用房，或為老式住宅建筑；單元房指一種普通的現(xiàn)代住宅建筑，每套房有臥室、餐廳、廚房、廁所、過道、陽臺等配套的公寓式住宅，一般為多層建筑；平房及其它指普通平房以及設(shè)施簡陋的其他住宅。）：單棟住宅、普通樓房、單元房、平房及其它。其中，單元房按照居室數(shù)又可分為單元房一居室、單元房二居室、單元房三居室、單元房四居室以上。 從住房建筑式樣來看，單元房仍然在住房存量中占據(jù)主體，2009年其所占比重為 為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設(shè)用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權(quán)”又在哪個國家是靠商品房解決的？哪個國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價格掛鉤嗎？是政府定價還是市場中的價格信號呢？商品房的價格信號作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 中國確實存在著商品住房價格上漲而居民可支付性指數(shù)下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結(jié)婚人口的集中性矛盾、與日益增長的物質(zhì)消費能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購措施能解決的。 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒有個人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報道那樣可怕，個別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅的減小幅度最大。 下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負增長 2010年111月，長三角地區(qū)、%、%、%，其中，長三角地區(qū)自5月份以來、珠三角地區(qū)自6月份以來商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負增長，環(huán)渤海地區(qū)6月份以來商品住宅銷售面積同比增幅低于去年同期水平。9月份以來，三大重點區(qū)域商品住宅銷售面積同比負增長幅度收窄或同比增幅有所回升。 價格分析 2010年全年，%%；5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn) 2010年全年，%，漲幅比2009年高11個百分點；%。2010年全年，%，漲幅比2009年高5個百分點，%。 從價格的月度環(huán)比變化來看，新建住宅價格環(huán)比變化自5月份以來保持平穩(wěn)，9月份以來，價格環(huán)比漲幅有所上升。，其中，57月份，二手住宅價格連續(xù)三個月環(huán)比負增長。 從價格的月度同比變化來看，14月份，新建住宅和二手住宅價格同比漲幅逐月上升，%，為近年來的月度最高漲幅，%；自5月份以來新建住宅和二手住宅價格漲幅逐月回落，12月份，%%。 價格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市 2010年全年，新建住宅價格環(huán)比累計漲幅前十位的城市分別是三亞（%）、海口（%）、岳陽（%）、贛州（%）、安慶（%）、秦皇島（%）、石家莊（%）、宜昌（%）、丹東（%）、蘭州（%）；二手住宅價格環(huán)比累計漲幅前十位的城市分別是三亞（%）、?？冢?）、蘭州（%）、溫州（%）、岳陽（%）、遵義（%）、湛江（%）、烏魯木齊（%）、牡丹江（%）、常德（%）。其中，新建住宅和二手住宅價格累計漲幅前十位的城市中分別只有3個城市屬于35大中城市之列。 2010年全年，70個大中城市中，新建住宅價格環(huán)比累計負增長的城市有2個，包括廣州（%）、泉州（%）；二手住宅價格環(huán)比累計負增長的城市有5個，包括寧波（%）、泉州（%）、南京（%）、瀘州（%）、福州（%）。 2010年全年，北京、上海、廣州、%、%、%%，%、%、%%。 高檔住宅價格漲幅最高，% 2010年全年，70大中城市經(jīng)濟適用住房、普通住宅、%、%、%，%、%、%。高檔住宅價格漲幅最高。 從價格的月度同比變化來看，112月各月份，經(jīng)濟適用住房價格基本保持平穩(wěn)，普通住宅和高檔住宅價格同比漲幅先增后減，5月份普通住宅和高檔住宅價格同比漲幅達到近年來的最高水平，%%，之后價格同比漲幅逐月回落，%%。 從價格的月度環(huán)比變化來看，普通住宅和高檔住宅價格波動較大。14月份，普通住宅和高檔住宅價格環(huán)比漲幅處于近年來的較高水平，5月份以來，價格環(huán)比漲幅趨緩；其中，6月份和7月份高檔住宅價格環(huán)比負增長，9月份以來，普通住宅和高檔住宅價格環(huán)比漲幅有所回升。 住宅租賃價格出現(xiàn)較快上漲 2010年住宅租賃價格出現(xiàn)較快上漲。%， %、%、%，漲幅逐季增加；%，%、%、%。租賃價格同比和環(huán)比漲幅均為近年同期較高水平。 居住用地價格漲幅高于新建住宅價格漲幅 2010年居住用地價格漲幅較高。%，%，漲幅分別比同期新建住宅價格漲幅高17個百分點和7個百分點。%、%、%，漲幅基本保持在30%左右的水平；%、%、%，漲幅逐季回落。 商品住宅市場發(fā)展趨勢分析 2011年商品住宅市場發(fā)展的主要影響因素包括： 積極穩(wěn)健、審慎靈活的宏觀經(jīng)濟政策取向 2011年宏觀經(jīng)濟政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，切實增強經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動力。在貨幣政策方面，要求把好流動性總閘門，把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟。 積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化 2010年經(jīng)濟工作會議提出，“要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，合理確定大中小城市和小城鎮(zhèn)的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)邊界，形成基本公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施一體化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的城鎮(zhèn)化新格局?！背擎?zhèn)化的推進將直接和間接地帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。 經(jīng)濟增速將有所放緩 2011年全球經(jīng)濟仍處于緩慢復(fù)蘇過程中。多數(shù)權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，2011年我國經(jīng)濟增長在9%左右，低于2010年水平。經(jīng)濟的復(fù)蘇減小了房價大幅下跌的可能，但同時，經(jīng)濟增速的放緩將帶來房價漲幅的趨緩。 房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從緊 2010年11月30日中共中央在中南海召開的黨外人士座談會上，胡錦濤總書記明確提出，要加快保障性住房建設(shè)，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。2010年12月26日，溫家寶總理在參與《重返災(zāi)區(qū)——中國之聲溫暖行動》直播節(jié)目中表示，通過加大保障性住房建設(shè)和抑制住房投機，有信心讓房價回到合理價位。從緊的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是影響2011年住宅市場發(fā)展的一個重要因素。 綜合上述影響因素，預(yù)計2011年商品住宅市場的發(fā)展趨勢如下： 住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。未來一段時間隨著我國城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進，住房供求將保持增長態(tài)勢。具體到住宅市場自身的供求狀況來看，2010年住宅新開工面積保持較高增速，這將增加2011年住宅市場的供給，也為市場需求者提供了較多的選擇，有助于住宅成交量的增加。同時，保障性住房建設(shè)將對住宅開發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻，因此，預(yù)計2011年住宅開發(fā)投資仍將表現(xiàn)為同比增加。 住宅價格保持基本