【正文】 平穩(wěn)。2011年我國經濟增速的放緩將減小房價漲幅增加的可能性，住宅市場供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善，在從緊的房地產調控政策下，預計2011年住宅價格將保持基本平穩(wěn)。 三、住房可支付性與投資機會分析 2009年當地居民對住房的支付能力下降 以住房可支付性指數（HAI）來代表當地居民對當地住房的支付能力，2003年以來全國住房可支付性指數總體呈下降趨勢，其中，2008年可支付性指數有所提升。，比2008年下降13個百分點。 區(qū)域性住房市場孕育著不同的投資機會 理論上，一個地區(qū)的住房可支付性指數越高，偶爾居住住房比例越低，該地區(qū)以滿足當地居民自住需求為主的住宅增量市場的投資機會越大；而對于住房可支付性指數很低的地區(qū)，則說明該地區(qū)外來人口對住房的需求很高，當地居民改善住房條件的能力較低。 本報告以住房可支付性指數代表當地居民對當地房價的支付能力，以偶爾居住住房比例代表該地區(qū)存量住房的潛在供給，為投資者指出不同地區(qū)住宅市場孕育的投機機會。 就像各城市市場化住房的比例相差巨大一樣，越是市場化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 現(xiàn)將該報告中的分報告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。REICO工作室《2010—2011年度中國房地產市場報告》的內容太多了，無法全部轉載，而國十條、國八條似乎并非針對于整個房地產市場，而只針對于住宅市場，根本不關心商業(yè)、辦公樓等其他內容。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產業(yè)的投資過高而導致整個宏觀經濟過熱，也不是房地產業(yè)的資產價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現(xiàn)過度承諾的個人目標。 為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權”又在哪個國家是靠商品房解決的？哪個國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價格掛鉤嗎？是政府定價還是市場中的價格信號呢？商品房的價格信號作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 中國確實存在著商品住房價格上漲而居民可支付性指數下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結婚人口的集中性矛盾、與日益增長的物質消費能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購措施能解決的。 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒有個人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠不像數小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報道那樣可怕，個別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。 就像各城市市場化住房的比例相差巨大一樣，越是市場化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 現(xiàn)將該報告中的分報告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。 分報告一：住宅市場分析摘要： 一、住宅存量特征分析：市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；% 其中，%；房地產開發(fā)住宅竣工套數為555萬套。 %，；%，比2008年提高1個百分點。 2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。 ；其中，%。 %，；60%以上的第二居所用于出租。 二、商品住宅市場分析：商品住宅各項建設指標同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加 2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負增長。 2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。 2010年商品住宅投資結構中，90平方米以下住房和經濟適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。 2010年全國將建設各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。 商品住宅銷售面積增幅回落 2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。 2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負增長。70大中城市住宅價格漲幅前高后低，全年價格累計漲幅低于2009年 2010年全年，%%。 5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價格漲幅較高的城市多數為二三線城市。 2010年住宅租賃價格出現(xiàn)較快上漲，地價漲幅高于住宅。 2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢 2011年住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。 2011年住宅價格保持基本平穩(wěn)。 三、住房可支付性與投資機會分析：居民住房支付能力下降 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數比2008年下降13個百分點。 35個大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機會。 一、住宅存量特征分析： ，商品住宅竣工套數為555萬套 ，其中，，%、%%。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。 2009年房地產開發(fā)住宅竣工套數為555萬套，比2008年增加61萬套。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產開發(fā)住宅竣工套數分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。 2006年以來房地產開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右 2009年，%。自2006年以來，房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。 從投資方面看，2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產開發(fā)住宅投資額為25614億元，%。自2005年以來，房地產開發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。 分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設程度最高。 %， %，比2008年提高1個百分點；%。 從住房產權結構來看，租賃公房、租賃私房、原有私房、房改私房、%、%、%、%、%%；其中。 市場化住房供給在住房存量中所占比重繼續(xù)提高 在不同產權的住房存量中，將商品房和租賃私房認為是市場化住房供給，用這些家庭在全部家庭中所占比例來度量住房供給結構中的市場化住房比例。2009年，%。 2009年，35個大中城市市場化住房供給在住房存量中所占比重超過50%的有：深圳（%）、寧波（%）、廈門（%）、廣州（%）、銀川（%）、沈陽（%）。同時，仍有半數以上城市住房存量中50%以上為房改私房。 2009年，，均比2008年有所提高 2009年，；中位數家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。居民家庭住房面積總體得到改善。 從不同產權類型來看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。 2009年，低于全國平均水平，；，比全國平均水平低3平方米。戶均住房建筑面積最大的五個城市分別是廈門（）、重慶（）、?？冢ǎ?、昆明（）和廣州（），建筑面積最小的五個城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽（）和天津（）。 城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，二居室單元房在住房存量中所占比重最高，% 我國城鎮(zhèn)住房建筑式樣分為四類（注釋：單棟住宅指比較高級的單棟樓房或平房，建筑面積在100平方米以上，有廚房廁所餐廳配套；普通樓房指僅有房間與公共走廊，無家庭專用廚房、餐廳、廁所等與其配套，這類樓房或為公用房改作住宅的代用房，或為老式住宅建筑；單元房指一種普通的現(xiàn)代住宅建筑，每套房有臥室、餐廳、廚房、廁所、過道、陽臺等配套的公寓式住宅，一般為多層建筑；平房及其它指普通平房以及設施簡陋的其他住宅。）：單棟住宅、普通樓房、單元房、平房及其它。其中，單元房按照居室數又可分為單元房一居室、單元房二居室、單元房三居室、單元房四居室以上。 從住房建筑式樣來看，單元房仍然在住房存量中占據主體，2009年其所占比重為分報告一：住宅市場分析摘要：一、住宅存量特征分析：REICO工作室《2010—2011年度中國房地產市場報告》的內容太多了，無法全部轉載，而國十條、國八條似乎并非針對于整個房地產市場，而只針對于住宅市場，根本不關心商業(yè)、辦公樓等其他內容。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產業(yè)的投資過高而導致整個宏觀經濟過熱，也不是房地產業(yè)的資產價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現(xiàn)過度承諾的個人目標。 為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權”又在哪個國家是靠商品房解決的？哪個國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價格掛鉤嗎？是政府定價還是市場中的價格信號呢？商品房的價格信號作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 中國確實存在著商品住房價格上漲而居民可支付性指數下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結婚人口的集中性矛盾、與日益增長的物質消費能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購措施能解決的。 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒有個人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠不像數小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報道那樣可怕，個別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。 就像各城市市場化住房的比例相差巨大一樣，越是市場化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 現(xiàn)將該報告中的分報告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。 分報告一：住宅市場分析摘要： 一、住宅存量特征分析：市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；% 其中，%；房地產開發(fā)住宅竣工套數為555萬套。 %，；%，比2008年提高1個百分點。 2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。 ；其中，%。 %，；60%以上的第二居所用于出租。 二、商品住宅市場分析：商品住宅各項建設指標同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加 2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負增長。 2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。 2010年商品住宅投資結構中，90平方米以下住房和經濟適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。 2010年全國將建設各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。 商品住宅銷售面積增幅回落 2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。 2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負增長。70大中城市住宅價格漲幅前高后低，全年價格累計漲幅低于2009年 2010年全年，%%。 5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價格漲幅較高的城市多數為二三線城市。 2010年住宅租賃價格出現(xiàn)較快上漲，地價漲幅高于住宅。 2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢 2011年住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。 2011年住宅價格保持基本平穩(wěn)。 三、住房可支付性與投資機會分析：居民住房支付能力下降 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數比2008年下降13個百分點。 35個大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機會。 一、住宅存量特征分析： ，商品住宅竣工套數為555萬套 ，其中，，%、%%。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。 2009年房地產開發(fā)住宅竣工套數為555萬套，比2008年增加61萬套。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產開發(fā)住宅竣工套數分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。 2006年以來房地產開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右 2009年，%。自2006年以來，房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。 從投資方面看，2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產開發(fā)住宅投資額為25614億元，%。自2005年以來，房地產開發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。 分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設程度最高。 %， %，比2008年提高1個百分點；%。 從住房產權結構來看，租賃公房、租賃私房、原有私房、房改私房、%、%、%、%、%%；其中。 市場化住房供給在住房存量中所占比重繼續(xù)提高 在不同產權的住房存量中，將商品房和租賃私房認為是市場化住房供給，用這些家庭在全部家庭中所占比例來