【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度量住房供給結(jié)構(gòu)中的市場(chǎng)化住房比例。2009年，%。 2009年，35個(gè)大中城市市場(chǎng)化住房供給在住房存量中所占比重超過(guò)50%的有：深圳（%）、寧波（%）、廈門（%）、廣州（%）、銀川（%）、沈陽(yáng)（%）。同時(shí)，仍有半數(shù)以上城市住房存量中50%以上為房改私房。 2009年，，均比2008年有所提高 2009年，；中位數(shù)家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。居民家庭住房面積總體得到改善。 從不同產(chǎn)權(quán)類型來(lái)看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。 2009年，低于全國(guó)平均水平，；，比全國(guó)平均水平低3平方米。戶均住房建筑面積最大的五個(gè)城市分別是廈門（）、重慶（）、海口（）、昆明（）和廣州（），建筑面積最小的五個(gè)城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽(yáng)（）和天津（）。 城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過(guò)80%，其中，二居室單元房在住房存量中所占比重最高，% 我國(guó)城鎮(zhèn)住房建筑式樣分為四類（注釋：?jiǎn)螚澴≌副容^高級(jí)的單棟樓房或平房，建筑面積在100平方米以上，有廚房廁所餐廳配套；普通樓房指僅有房間與公共走廊，無(wú)家庭專用廚房、餐廳、廁所等與其配套，這類樓房或?yàn)楣梅扛淖髯≌拇梅浚驗(yàn)槔鲜阶≌ㄖ?；單元房指一種普通的現(xiàn)代住宅建筑，每套房有臥室、餐廳、廚房、廁所、過(guò)道、陽(yáng)臺(tái)等配套的公寓式住宅，一般為多層建筑；平房及其它指普通平房以及設(shè)施簡(jiǎn)陋的其他住宅。）：?jiǎn)螚澴≌?、普通樓房、單元房、平房及其它。其中，單元房按照居室?shù)又可分為單元房一居室、單元房二居室、單元房三居室、單元房四居室以上。 從住房建筑式樣來(lái)看，單元房仍然在住房存量中占據(jù)主體，2009年其所占比重為市場(chǎng)化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；%其中，%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬(wàn)套。%，；%，比2008年提高1個(gè)百分點(diǎn)。 REICO工作室《2010—2011年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》的內(nèi)容太多了，無(wú)法全部轉(zhuǎn)載，而國(guó)十條、國(guó)八條似乎并非針對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而只針對(duì)于住宅市場(chǎng)，根本不關(guān)心商業(yè)、辦公樓等其他內(nèi)容。有次可知，國(guó)十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過(guò)高而導(dǎo)致整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格推動(dòng)了通脹，而僅僅是商品住房的價(jià)格上漲過(guò)快，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)過(guò)度承諾的個(gè)人目標(biāo)。 為什么沒(méi)有一條措施是針對(duì)于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對(duì)于住房而不針對(duì)于商鋪或其他，難道這些建設(shè)用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說(shuō)非住宅不涉及民生，請(qǐng)問(wèn)全球哪個(gè)國(guó)家的民眾是完全靠商品房解決居住問(wèn)題的？哪個(gè)國(guó)家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權(quán)”又在哪個(gè)國(guó)家是靠商品房解決的？哪個(gè)國(guó)家不是靠市場(chǎng)中購(gòu)買、租賃和國(guó)家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價(jià)格掛鉤嗎？是政府定價(jià)還是市場(chǎng)中的價(jià)格信號(hào)呢？商品房的價(jià)格信號(hào)作用被行政的限購(gòu)措施破壞之后，又用什么來(lái)決定和吸引投資行為呢？ 中國(guó)確實(shí)存在著商品住房?jī)r(jià)格上漲而居民可支付性指數(shù)下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機(jī)、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結(jié)婚人口的集中性矛盾、與日益增長(zhǎng)的物質(zhì)消費(fèi)能力及改善型需求之間的矛盾，是無(wú)法僅靠限購(gòu)措施能解決的。 全國(guó)擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒(méi)有個(gè)人購(gòu)房而形成的住房出租市場(chǎng)，則無(wú)能力購(gòu)房家庭過(guò)渡的矛盾就會(huì)更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠(yuǎn)不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報(bào)道那樣可怕，個(gè)別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說(shuō)服力和代表性。 就像各城市市場(chǎng)化住房的比例相差巨大一樣，越是市場(chǎng)化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場(chǎng)化程度相關(guān)，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 現(xiàn)將該報(bào)告中的分報(bào)告《住宅市場(chǎng)分析》公布于下，望民眾對(duì)此有更多的了解，也希望對(duì)政策的制定者有所幫助。 分報(bào)告一：住宅市場(chǎng)分析摘要： 一、住宅存量特征分析：市場(chǎng)化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；% 其中，%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬(wàn)套。 %，；%，比2008年提高1個(gè)百分點(diǎn)。 2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過(guò)80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。 ；其中，%。 %，；60%以上的第二居所用于出租。 二、商品住宅市場(chǎng)分析：商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)同比增加，住宅新開(kāi)工面積和住宅投資增幅增加 2010年商品住宅新開(kāi)工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來(lái)商品住宅新開(kāi)工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開(kāi)工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。 2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。 2010年全國(guó)將建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶，均比去年有較大幅度增加。 商品住宅銷售面積增幅回落 2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來(lái)增幅出現(xiàn)小幅回升。 2010年?yáng)|中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；下半年以來(lái)，長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長(zhǎng)。70大中城市住宅價(jià)格漲幅前高后低，全年價(jià)格累計(jì)漲幅低于2009年 2010年全年，%%。 5月份以來(lái)住宅價(jià)格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價(jià)格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市。 2010年住宅租賃價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，地價(jià)漲幅高于住宅。 2011年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 2011年住宅銷售面積和住宅開(kāi)發(fā)投資同比增加。 2011年住宅價(jià)格保持基本平穩(wěn)。 三、住房可支付性與投資機(jī)會(huì)分析：居民住房支付能力下降 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個(gè)百分點(diǎn)。 35個(gè)大中城市的住宅市場(chǎng)孕育著不同的投資機(jī)會(huì)。 一、住宅存量特征分析： ，商品住宅竣工套數(shù)為555萬(wàn)套 ，其中，，%、%%。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。 2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬(wàn)套，比2008年增加61萬(wàn)套。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工套數(shù)分別為275萬(wàn)套、141萬(wàn)套和139萬(wàn)套，%、%%。 2006年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右 2009年，%。自2006年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。 從投資方面看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額為25614億元，%。自2005年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。 分地區(qū)看，2009年?yáng)|部、%、%%；東部地區(qū)住房市場(chǎng)化建設(shè)程度最高。 %， %，比2008年提高1個(gè)百分點(diǎn)；%。 從住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，租賃公房、租賃私房、原有私房、房改私房、%、%、%、%、%%；其中。 市場(chǎng)化住房供給在住房存量中所占比重繼續(xù)提高 在不同產(chǎn)權(quán)的住房存量中，將商品房和租賃私房認(rèn)為是市場(chǎng)化住房供給，用這些家庭在全部家庭中所占比例來(lái)度量住房供給結(jié)構(gòu)中的市場(chǎng)化住房比例。2009年，%。 2009年，35個(gè)大中城市市場(chǎng)化住房供給在住房存量中所占比重超過(guò)50%的有：深圳（%）、寧波（%）、廈門（%）、廣州（%）、銀川（%）、沈陽(yáng)（%）。同時(shí)，仍有半數(shù)以上城市住房存量中50%以上為房改私房。 2009年，，均比2008年有所提高 2009年，；中位數(shù)家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。居民家庭住房面積總體得到改善。 從不同產(chǎn)權(quán)類型來(lái)看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。 2009年，低于全國(guó)平均水平，；，比全國(guó)平均水平低3平方米。戶均住房建筑面積最大的五個(gè)城市分別是廈門（）、重慶（）、?？冢ǎ?、昆明（）和廣州（），建筑面積最小的五個(gè)城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽(yáng)（）和天津（）。 城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過(guò)80%，其中，二居室單元房在住房存量中所占比重最高，% 我國(guó)城鎮(zhèn)住房建筑式樣分為四類（注釋：?jiǎn)螚澴≌副容^高級(jí)的單棟樓房或平房，建筑面積在100平方米以上，有廚房廁所餐廳配套；普通樓房指僅有房間與公共走廊，無(wú)家庭專用廚房、餐廳、廁所等與其配套，這類樓房或?yàn)楣梅扛淖髯≌拇梅?，或?yàn)槔鲜阶≌ㄖ?；單元房指一種普通的現(xiàn)代住宅建筑，每套房有臥室、餐廳、廚房、廁所、過(guò)道、陽(yáng)臺(tái)等配套的公寓式住宅，一般為多層建筑；平房及其它指普通平房以及設(shè)施簡(jiǎn)陋的其他住宅。）：?jiǎn)螚澴≌?、普通樓房、單元房、平房及其它。其中，單元房按照居室?shù)又可分為單元房一居室、單元房二居室、單元房三居室、單元房四居室以上。 從住房建筑式樣來(lái)看，單元房仍然在住房存量中占據(jù)主體，2009年其所占比重為2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過(guò)80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。；其中，%。%，；60%以上的第二居所用于出租。二、商品住宅市場(chǎng)分析：商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)同比增加，住宅新開(kāi)工面積和住宅投資增幅增加2010年商品住宅新開(kāi)工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來(lái)商品住宅新開(kāi)工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開(kāi)工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。2010年全國(guó)將建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶，均比去年有較大幅度增加。商品住宅銷售面積增幅回落2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來(lái)增幅出現(xiàn)小幅回升。2010年?yáng)|中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；下半年以來(lái)，長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長(zhǎng)。70大中城市住宅價(jià)格漲幅前高后低，全年價(jià)格累計(jì)漲幅低于2009年2010年全年，%%。5月份以來(lái)住宅價(jià)格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價(jià)格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市。2010年住宅租賃價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，地價(jià)漲幅高于住宅。%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅的減小幅度最大。 下半年以來(lái)，長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長(zhǎng) 2010年111月，長(zhǎng)三角地區(qū)、%、%、%，其中，長(zhǎng)三角地區(qū)自5月份以來(lái)、珠三角地區(qū)自6月份以來(lái)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長(zhǎng)，環(huán)渤海地區(qū)6月份以來(lái)商品住宅銷售面積同比增幅低于去年同期水平。9月份以來(lái)，三大重點(diǎn)區(qū)域商品住宅銷售面積同比負(fù)增長(zhǎng)幅度收窄或同比增幅有所回升。 價(jià)格分析 2010年全年，%%；5月份以來(lái)住宅價(jià)格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn) 2010年全年，%，漲幅比2009年高11個(gè)百分點(diǎn)；%。2010年全年，%，漲幅比2009年高5個(gè)百分點(diǎn)，%。 從價(jià)格的月度環(huán)比變化來(lái)看，新建住宅價(jià)格環(huán)比變化自5月份以來(lái)保持平穩(wěn)，9月份以來(lái)，價(jià)格環(huán)比漲幅有所上升。，其中，57月份，二手住宅價(jià)格連續(xù)三個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。 從價(jià)格的月度同比變化來(lái)看，14月份，新建住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅逐月上升，%，為近年來(lái)的月度最高漲幅，%；自5月份以來(lái)新建住宅和二手住宅價(jià)格漲幅逐月回落，12月份，%%。 價(jià)格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市 2010年全年，新建住宅價(jià)格環(huán)比累計(jì)漲幅前十位的城市分別是三亞（%）、?？冢?）、岳陽(yáng)（%）、贛州（%）、安慶（%）、秦皇島（%）、石家莊（%）、宜昌（%）、丹東（%）、蘭州（%）；二手住宅價(jià)格環(huán)比累計(jì)漲幅前十位的城市分別是三亞（%）、海口（%）、蘭州（%）、溫州（%）、岳陽(yáng)（%）、遵義（%）、湛江（%）、烏魯木齊（%）、牡丹江（%）、常德（%）。其中，新建住宅和二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅前十位的城市中分別只有3個(gè)城市屬于35大中城市之列。 2010年全年，70個(gè)大中城市中，新建住宅價(jià)格環(huán)比累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)的城市有2個(gè)，包括廣州（%）、泉州（%）；二手住宅價(jià)格環(huán)比累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)的城市有5個(gè)，包括寧波（%）、泉州（%）、南京（%）、瀘州（%）、福州（%）。 2010年全年，北京、上海、廣州、%、%、%%，%、%、%%。 高檔住宅價(jià)格漲幅最高，% 2010年全年，70大中城市經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、%、%、%，%、%、%。高檔住宅價(jià)格漲幅最高。 從價(jià)格的月度同比變化來(lái)看，112月各月份，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格基本保持平穩(wěn)，普通住宅和高檔住宅價(jià)格同比漲幅先增后減，5月份普通住宅和高檔住宅價(jià)格同比漲幅達(dá)到近年來(lái)的最高水平，%%，之后價(jià)格同比漲幅逐月回落，%%。 從價(jià)格的月度環(huán)比變化來(lái)看，普通住宅和高檔住宅價(jià)格波動(dòng)較大。14月份，普通住宅和高檔住宅價(jià)格環(huán)比漲幅處于近年來(lái)的較高水平，5月份以來(lái)，價(jià)格環(huán)比漲幅趨緩；其中，6月份和7月份高檔住宅價(jià)格環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，9月份以來(lái)，普通住宅和高檔住宅價(jià)格環(huán)比漲幅有所回升。 住宅租賃價(jià)格出現(xiàn)較快上漲 2010年住宅租賃價(jià)格出現(xiàn)較快上漲。%， %、%、%，漲幅逐季增加；%，%、%、%。租賃價(jià)格同比和環(huán)比漲幅均為近年同期較高水平。 居住用地價(jià)格漲幅高于新建住宅價(jià)格漲幅 2010年居住用地價(jià)格漲幅較高。%，%，漲幅分別比同期新建住宅價(jià)格漲幅高17個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。%、%、%，漲幅基本保持在30%左右的水平；%、%、%，漲幅逐季回落。 商品住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 2011年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要影響因素包括： 積極穩(wěn)健、審慎靈活的宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向 2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點(diǎn)是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展