【文章內(nèi)容簡介】 跌至近 5年低點(diǎn)，部分原因是因?yàn)槿?xiàng)費(fèi)用為當(dāng)期結(jié)算，期間隨著今年的銷售火爆有所增長，而銷售的結(jié)算為 2023年四季度和 2023年上半年時(shí)期，收入和費(fèi)用的結(jié)算錯(cuò)位導(dǎo)致凈利率下降幅度大于毛利率下降幅度。特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) A股上市房地產(chǎn)開發(fā)商費(fèi)用率占比略微超過 10%，三項(xiàng)費(fèi)用占比較去年有所上升，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用上升 ，管理費(fèi)用上升 ，但都處于正常范圍之內(nèi)。目前來看，整體毛利率和凈利率都處于底部，未來將會(huì)有所增長，主要原因是 1）整個(gè)行業(yè)進(jìn)入漲價(jià)周期，未來結(jié)算期的項(xiàng)目均處于此周期內(nèi)的，因而毛利率會(huì)得到提升； 2）之前資金緊張的局面會(huì)大大扭轉(zhuǎn)， 2023年下半年之后的融資成本逐步下降，營業(yè)收入同比增長會(huì)高于三項(xiàng)費(fèi)用的同比增長，特別是財(cái)務(wù)費(fèi)用增長會(huì)放緩，因此凈利率會(huì)得到實(shí)質(zhì)性的改善。特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) 特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) （二）上市房地產(chǎn)開發(fā)商庫存增長加速，未來業(yè)績鎖定性較強(qiáng) 截至 2023年三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)庫存絕對值處于歷史最高水平，達(dá)到 18999億元；庫存增速平穩(wěn)，較 2023年三季度同比增長 27%?？紤]到其中已售未結(jié)的項(xiàng)目，上市企業(yè)的真實(shí)庫存（可通過庫存剔除預(yù)收但未交房部分的成本推斷出來）高峰已過，原因是 1）未來將進(jìn)入 2023年下半年和 2023年銷售高峰的結(jié)算期，庫存增速將進(jìn)一步回落； 2）地價(jià)上漲造成新增項(xiàng)目庫存價(jià)格上升，但庫存面積增長速度有所回落。截至 2023年三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)預(yù)收賬款絕對值也處于歷史最高水平，達(dá)到 7547億元；預(yù)收賬款增速較 2023年三季度同比增長24%，略低于庫存增長速度，預(yù)收賬款的平穩(wěn)增長對未來業(yè)績增長提供了有力的保障。特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) 特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) 對于去化周期的估算，可用真實(shí)庫存的貨值（用當(dāng)時(shí)毛利率估算）和當(dāng)時(shí)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的成本進(jìn)行模擬預(yù)估，得出的結(jié)論是目前大致需要 個(gè)季度進(jìn)行完全去化，而房地產(chǎn)開發(fā)商必須維持 23 年的庫存維持運(yùn)營，所以去化壓力屬于正常情況。特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) （三）上市房地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)務(wù)穩(wěn)健，償債能力大為改善 截至 2023年三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)商的短期債務(wù)為 3297億元，長期債務(wù)為 5816億元，有息債務(wù)占總資產(chǎn)比例為 31%，與過去 5年相比保持平穩(wěn)。值得注意的是，開發(fā)商的短期債務(wù)占整體債務(wù)的比例明顯下降，從過去兩年的 42%降到了目前的 36%的水平，大幅下降 7個(gè)百分點(diǎn)，顯示出開發(fā)商財(cái)務(wù)架構(gòu)更趨穩(wěn)健，在整體債務(wù)水平保持均衡的狀態(tài)下，調(diào)整了債務(wù)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，接近歷史低位，使得償付能力更加自如，財(cái)務(wù)彈性明顯加強(qiáng)。 如果說核心城市的房價(jià)難降，很多時(shí)候根源就在這里。我們觀察過往幾輪的中國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的規(guī)律中可以發(fā)現(xiàn)：每一輪房價(jià)的下跌總是伴隨著一二手倒掛的現(xiàn)象出現(xiàn)，二手房價(jià)往往更加抗跌，房價(jià)的調(diào)整都是一手房。原因在于，中國的家庭部門的整體資產(chǎn)負(fù)債率較低，并不會(huì)面臨著很大的償付危機(jī)；反倒是高杠桿的房地產(chǎn)開發(fā)商在市場需求下滑銷量下降的時(shí)候，之前很多負(fù)債到期導(dǎo)致短期的償付壓力時(shí)有出現(xiàn)，從而促使開發(fā)商降價(jià)拋售物業(yè)。顯然的，對于任何一家開發(fā)商來說，資金越廉價(jià)越好，債務(wù)結(jié)構(gòu)里面短債的占比越低越好。在經(jīng)歷過幾輪市場周期的波動(dòng)挑戰(zhàn)之后，無疑開發(fā)商越發(fā)理性，越發(fā)有應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)。在這樣的情形下，我們看到短債占比不斷下降是一個(gè)好的跡象。至少，中國的開發(fā)商也在成長，這將意味著房地產(chǎn)市場越發(fā)顯得健康。特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) 特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) （四）上市房地產(chǎn)開發(fā)商銷售旺盛，現(xiàn)金流狀況良好 截至 2023年三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為 5976億元，較去年同期增長 27%。同時(shí)，上市房地產(chǎn)開發(fā)商的購買商品、接受勞務(wù)收到的現(xiàn)金為 5403億元，較去年同期大幅增長 66%，顯示出開發(fā)商現(xiàn)金流狀況良好，拿地進(jìn)取，這也可從存貨占總資產(chǎn)比例得到旁證：存貨占總資產(chǎn)比例攀升至歷史新高 65%，而貨幣占總資產(chǎn)比例處于歷史低位的 12%。 截至 2023年三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是 736億元，由去年的正值轉(zhuǎn)負(fù)的現(xiàn)象亦說明開發(fā)商積極拿地，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是 1209億元，較前兩年大幅攀升，亦接近歷史高位，說明房地產(chǎn)商信貸需求旺盛，融資渠道有所拓寬，整體融資活躍。特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) 特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) 特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) （五）多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商超額完成任務(wù) 今年房地產(chǎn)銷售暢旺，根據(jù)已披露的數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企同比去年均取得明顯突破。大部分企業(yè)全年銷售目標(biāo)完成度均超過 3/4，快于往年時(shí)間進(jìn)度。由于下半年可售貨量較大，各大房企的業(yè)績預(yù)計(jì)將繼續(xù)攀升，重點(diǎn)企業(yè)將普遍能順利甚至超額完成全年目標(biāo)。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)顯示， 2023 年全年，龍頭房企有望保持平均 20%30%的業(yè)績增長率。碧桂園、融創(chuàng)中國、世茂房地產(chǎn)和中海地產(chǎn)在持續(xù)的銷售旺勢中，已提前兩個(gè)月完成企業(yè)年度銷售目標(biāo)。其中碧桂園和融創(chuàng)的表現(xiàn)異常突出，碧桂園 797 億元的成績單，已超越其在年初制定全年目標(biāo) 620 億元近三成，更是接近 2023 年全年 476 億元 的兩倍；而融創(chuàng)中國不僅以 10 月單月新增預(yù)訂合約金額 億迅速達(dá)成全年目標(biāo)，并以前三季度 70%的漲幅，在標(biāo)桿房企中緊隨碧桂園同比 120%的增長速度。不僅標(biāo)桿房企業(yè)績飄紅，以瑞安房地產(chǎn)、中駿置業(yè)為代表的中小房企，前十月業(yè)績的同比漲幅都錄得翻番，即使是業(yè)績漲幅排名較為靠后的花樣年、首創(chuàng)置業(yè)，也獲得了 10%左右的增長。特征 4： 大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng) 第二部分第二部分 北京房地產(chǎn)市場概況北京房地產(chǎn)市場概況市場綜述 /政策法規(guī) /政策綜述 2023年 11月 14日， 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《住房保障檔案管理辦法》，住房城建部部長、黨組書記姜偉新在十八大新聞中心舉辦的第四場記者招待會(huì)上說，明年全國保障房建設(shè)目標(biāo)可能在 600萬左右，絕不會(huì)低于 500萬套。 保障性住房作為與商品性住房相對應(yīng)的一個(gè)概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。 深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房改的深化，我國房地產(chǎn)市場快速成長，住房建設(shè)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。按照黨的十八大報(bào)告提出的要求，住房保障制度建設(shè)的基本方向是：加快建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房 [4]供需格局，向著實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標(biāo)邁進(jìn)。 我國大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。近日，北京市政府表示 2023年竣工 10萬套保障房。十八屆三中全會(huì)順利落幕，出臺(tái)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》 在本次的三中全會(huì)公告中，城鎮(zhèn)化再度成為重點(diǎn)篇章出現(xiàn)，不過去年十八屆一中全會(huì)相比，本次的決定報(bào)告中除了再次強(qiáng)調(diào) “ 以人為核心 ” 、產(chǎn)城融合等概念之外，更明確提出了加快戶籍制度改革的具體方案。按照報(bào)告的表述來看，未來戶籍制度改革將大致分為四個(gè)檔次，建制鎮(zhèn)和小城市全面放開，中等城市有序放開，大城市總體維持，特大型城市嚴(yán)格控制。 從房地產(chǎn)市場的角度來看，中大型城市應(yīng)是未來房地產(chǎn)企業(yè)投資的重點(diǎn)關(guān)注對象，其中，中等城市限購是否延續(xù)或許都已無需要過多關(guān)注，只要人口流入規(guī)模能夠保證，在寬松的落戶政策催化下，房地產(chǎn)市場新增有效需求將源源不斷。市場綜述 /政策法規(guī) /重點(diǎn)政策解讀國務(wù)院：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺(tái)，房產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制逐步完善 11月 20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，由國土資源部承擔(dān)全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，并建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。 全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)和管理體制建立以后，可對非房市調(diào)控領(lǐng)域改革形成多方的支撐：首先，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，最大限度減少政府對微觀事務(wù)的管理，提高政府治理效率；其次，有助完善官員反腐機(jī)制，全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的建成之日，相信全國官員財(cái)產(chǎn)公開制度也將不日推行；再者，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，有助于建立產(chǎn)權(quán)清晰、高效流轉(zhuǎn)的全國統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)交易市場，進(jìn)一步完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制；還有，是新一輪土改的基礎(chǔ)性工作，宏大的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將因此打開局面，進(jìn)入蓬勃發(fā)展期。市場綜述 /政策法規(guī) /重點(diǎn)政策解讀市場綜述 /政策法規(guī) /點(diǎn)評 全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的建成，必將大大提高樓市調(diào)控的科學(xué)性、針對性、有效性。首先，它是樓市調(diào)控長效機(jī)制最基礎(chǔ)的工作。無論是住房信息聯(lián)網(wǎng)還是房產(chǎn)稅政策，都需要以此為基礎(chǔ)。如果不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，對于房地產(chǎn)市場是一個(gè)利好，有利于推動(dòng)樓市調(diào)控去 “行政化 ”。其次，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于房地產(chǎn)調(diào)控的政策針對性和有效性。目前，中央層面的政策制定者對全國的不動(dòng)產(chǎn)分布情況不清晰，以及不同城市間的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢并非完全通暢，都使一些調(diào)控政策在制定上帶有盲目性，從而在執(zhí)行上不能達(dá)到預(yù)期效果。比如樓市限購政策，監(jiān)管部門不知道每個(gè)城市的購房者情況，并沒有針對性地根據(jù)不同城市的實(shí)際情況制定不同的限購標(biāo)準(zhǔn)