【文章內容簡介】 跌至近 5年低點，部分原因是因為三項費用為當期結算，期間隨著今年的銷售火爆有所增長，而銷售的結算為 2023年四季度和 2023年上半年時期，收入和費用的結算錯位導致凈利率下降幅度大于毛利率下降幅度。特征 4： 大者恒大，強者恒強 A股上市房地產開發(fā)商費用率占比略微超過 10%，三項費用占比較去年有所上升，其中財務費用上升 ，管理費用上升 ，但都處于正常范圍之內。目前來看，整體毛利率和凈利率都處于底部，未來將會有所增長，主要原因是 1）整個行業(yè)進入漲價周期，未來結算期的項目均處于此周期內的，因而毛利率會得到提升； 2）之前資金緊張的局面會大大扭轉， 2023年下半年之后的融資成本逐步下降，營業(yè)收入同比增長會高于三項費用的同比增長，特別是財務費用增長會放緩，因此凈利率會得到實質性的改善。特征 4： 大者恒大，強者恒強 特征 4： 大者恒大，強者恒強 （二）上市房地產開發(fā)商庫存增長加速，未來業(yè)績鎖定性較強 截至 2023年三季度，上市房地產開發(fā)商累計庫存絕對值處于歷史最高水平，達到 18999億元；庫存增速平穩(wěn)，較 2023年三季度同比增長 27%?？紤]到其中已售未結的項目，上市企業(yè)的真實庫存（可通過庫存剔除預收但未交房部分的成本推斷出來）高峰已過，原因是 1）未來將進入 2023年下半年和 2023年銷售高峰的結算期，庫存增速將進一步回落； 2）地價上漲造成新增項目庫存價格上升，但庫存面積增長速度有所回落。截至 2023年三季度，上市房地產開發(fā)商累計預收賬款絕對值也處于歷史最高水平，達到 7547億元；預收賬款增速較 2023年三季度同比增長24%，略低于庫存增長速度，預收賬款的平穩(wěn)增長對未來業(yè)績增長提供了有力的保障。特征 4： 大者恒大，強者恒強 特征 4： 大者恒大，強者恒強 對于去化周期的估算，可用真實庫存的貨值（用當時毛利率估算）和當時銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金的成本進行模擬預估，得出的結論是目前大致需要 個季度進行完全去化，而房地產開發(fā)商必須維持 23 年的庫存維持運營，所以去化壓力屬于正常情況。特征 4： 大者恒大，強者恒強 （三）上市房地產開發(fā)商財務穩(wěn)健，償債能力大為改善 截至 2023年三季度，上市房地產開發(fā)商的短期債務為 3297億元，長期債務為 5816億元，有息債務占總資產比例為 31%，與過去 5年相比保持平穩(wěn)。值得注意的是，開發(fā)商的短期債務占整體債務的比例明顯下降，從過去兩年的 42%降到了目前的 36%的水平，大幅下降 7個百分點，顯示出開發(fā)商財務架構更趨穩(wěn)健，在整體債務水平保持均衡的狀態(tài)下，調整了債務的內部結構，接近歷史低位，使得償付能力更加自如，財務彈性明顯加強。 如果說核心城市的房價難降，很多時候根源就在這里。我們觀察過往幾輪的中國房地產價格調整的規(guī)律中可以發(fā)現(xiàn)：每一輪房價的下跌總是伴隨著一二手倒掛的現(xiàn)象出現(xiàn)，二手房價往往更加抗跌，房價的調整都是一手房。原因在于，中國的家庭部門的整體資產負債率較低，并不會面臨著很大的償付危機；反倒是高杠桿的房地產開發(fā)商在市場需求下滑銷量下降的時候，之前很多負債到期導致短期的償付壓力時有出現(xiàn)，從而促使開發(fā)商降價拋售物業(yè)。顯然的，對于任何一家開發(fā)商來說，資金越廉價越好，債務結構里面短債的占比越低越好。在經歷過幾輪市場周期的波動挑戰(zhàn)之后，無疑開發(fā)商越發(fā)理性，越發(fā)有應對經驗。在這樣的情形下，我們看到短債占比不斷下降是一個好的跡象。至少，中國的開發(fā)商也在成長，這將意味著房地產市場越發(fā)顯得健康。特征 4： 大者恒大，強者恒強 特征 4： 大者恒大，強者恒強 （四）上市房地產開發(fā)商銷售旺盛，現(xiàn)金流狀況良好 截至 2023年三季度，上市房地產開發(fā)商的銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金為 5976億元，較去年同期增長 27%。同時，上市房地產開發(fā)商的購買商品、接受勞務收到的現(xiàn)金為 5403億元，較去年同期大幅增長 66%，顯示出開發(fā)商現(xiàn)金流狀況良好，拿地進取，這也可從存貨占總資產比例得到旁證：存貨占總資產比例攀升至歷史新高 65%，而貨幣占總資產比例處于歷史低位的 12%。 截至 2023年三季度，上市房地產開發(fā)商經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額是 736億元，由去年的正值轉負的現(xiàn)象亦說明開發(fā)商積極拿地，籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額是 1209億元，較前兩年大幅攀升，亦接近歷史高位，說明房地產商信貸需求旺盛，融資渠道有所拓寬，整體融資活躍。特征 4： 大者恒大，強者恒強 特征 4： 大者恒大，強者恒強 特征 4： 大者恒大，強者恒強 （五）多數(shù)房地產開發(fā)商超額完成任務 今年房地產銷售暢旺，根據(jù)已披露的數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企同比去年均取得明顯突破。大部分企業(yè)全年銷售目標完成度均超過 3/4，快于往年時間進度。由于下半年可售貨量較大，各大房企的業(yè)績預計將繼續(xù)攀升，重點企業(yè)將普遍能順利甚至超額完成全年目標。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)顯示， 2023 年全年，龍頭房企有望保持平均 20%30%的業(yè)績增長率。碧桂園、融創(chuàng)中國、世茂房地產和中海地產在持續(xù)的銷售旺勢中，已提前兩個月完成企業(yè)年度銷售目標。其中碧桂園和融創(chuàng)的表現(xiàn)異常突出，碧桂園 797 億元的成績單，已超越其在年初制定全年目標 620 億元近三成，更是接近 2023 年全年 476 億元 的兩倍；而融創(chuàng)中國不僅以 10 月單月新增預訂合約金額 億迅速達成全年目標，并以前三季度 70%的漲幅，在標桿房企中緊隨碧桂園同比 120%的增長速度。不僅標桿房企業(yè)績飄紅，以瑞安房地產、中駿置業(yè)為代表的中小房企，前十月業(yè)績的同比漲幅都錄得翻番，即使是業(yè)績漲幅排名較為靠后的花樣年、首創(chuàng)置業(yè)，也獲得了 10%左右的增長。特征 4： 大者恒大，強者恒強 第二部分第二部分 北京房地產市場概況北京房地產市場概況市場綜述 /政策法規(guī) /政策綜述 2023年 11月 14日， 住房城鄉(xiāng)建設部出臺了《住房保障檔案管理辦法》，住房城建部部長、黨組書記姜偉新在十八大新聞中心舉辦的第四場記者招待會上說，明年全國保障房建設目標可能在 600萬左右，絕不會低于 500萬套。 保障性住房作為與商品性住房相對應的一個概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。 深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，隨著經濟發(fā)展和房改的深化，我國房地產市場快速成長，住房建設快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設步伐進一步加快。按照黨的十八大報告提出的要求，住房保障制度建設的基本方向是：加快建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，立足保障基本需求、引導合理消費，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房 [4]供需格局，向著實現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標邁進。 我國大力加強保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發(fā)展。近日，北京市政府表示 2023年竣工 10萬套保障房。十八屆三中全會順利落幕，出臺《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》 在本次的三中全會公告中，城鎮(zhèn)化再度成為重點篇章出現(xiàn)，不過去年十八屆一中全會相比，本次的決定報告中除了再次強調 “ 以人為核心 ” 、產城融合等概念之外，更明確提出了加快戶籍制度改革的具體方案。按照報告的表述來看，未來戶籍制度改革將大致分為四個檔次，建制鎮(zhèn)和小城市全面放開，中等城市有序放開，大城市總體維持，特大型城市嚴格控制。 從房地產市場的角度來看，中大型城市應是未來房地產企業(yè)投資的重點關注對象，其中，中等城市限購是否延續(xù)或許都已無需要過多關注，只要人口流入規(guī)模能夠保證，在寬松的落戶政策催化下，房地產市場新增有效需求將源源不斷。市場綜述 /政策法規(guī) /重點政策解讀國務院：不動產統(tǒng)一登記條例出臺，房產調控長效機制逐步完善 11月 20日，國務院常務會議決定，整合分散在多個部門的不動產登記職責，由國土資源部承擔全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，并建立不動產登記信息管理基礎平臺。 全國不動產統(tǒng)一登記系統(tǒng)和管理體制建立以后，可對非房市調控領域改革形成多方的支撐：首先，進一步轉變政府職能，最大限度減少政府對微觀事務的管理，提高政府治理效率；其次，有助完善官員反腐機制，全國不動產統(tǒng)一登記系統(tǒng)的建成之日，相信全國官員財產公開制度也將不日推行；再者，保護不動產權利人合法財產權，有助于建立產權清晰、高效流轉的全國統(tǒng)一不動產交易市場，進一步完善社會主義市場經濟體制；還有，是新一輪土改的基礎性工作，宏大的新型城鎮(zhèn)化建設將因此打開局面，進入蓬勃發(fā)展期。市場綜述 /政策法規(guī) /重點政策解讀市場綜述 /政策法規(guī) /點評 全國統(tǒng)一的不動產登記系統(tǒng)的建成，必將大大提高樓市調控的科學性、針對性、有效性。首先，它是樓市調控長效機制最基礎的工作。無論是住房信息聯(lián)網還是房產稅政策，都需要以此為基礎。如果不動產登記系統(tǒng)能夠建立，房產稅的推進將會明顯加速。因此，不動產登記條例的出臺，對于房地產市場是一個利好，有利于推動樓市調控去 “行政化 ”。其次，建立不動產統(tǒng)一登記制度有利于房地產調控的政策針對性和有效性。目前，中央層面的政策制定者對全國的不動產分布情況不清晰，以及不同城市間的不動產信息查詢并非完全通暢，都使一些調控政策在制定上帶有盲目性，從而在執(zhí)行上不能達到預期效果。比如樓市限購政策，監(jiān)管部門不知道每個城市的購房者情況，并沒有針對性地根據(jù)不同城市的實際情況制定不同的限購標準