【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落 ，海南房地產(chǎn)崩盤。? 1993年 6月，朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。? 房地產(chǎn)業(yè)的 “ 第一個(gè)黃金十年” ，以 “ 硬著陸 ” 的姿態(tài)頭破血流的收場。1993年，海南房地產(chǎn)崩盤迅速向北海、惠州、廣州、上海等地蔓延。房地產(chǎn)交易量下降，投資勢頭減緩。 小故事： 海南房地產(chǎn)泡沫破滅之殤 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1992年到 1994年間，流入海南省的資金多達(dá) 1000億元，這些資金絕大部分來自銀行貸款。流入海南省的資金，只有一小部分從事房地產(chǎn)開發(fā)，絕大部分用來炒作地皮套利。僅?？谝坏兀貎r(jià)就由 1991年的每畝十幾萬元飆升至 1993年每畝 600多萬元 .來自房地產(chǎn)交易的暴利，吸引了眾多的國內(nèi)外客商進(jìn)入。在?？?、三亞、瓊山等地，上萬公頃的土地 被購置。一個(gè)項(xiàng)目一打樁，就有人來購買；擁有一張土地紅線圖就可以賣出轉(zhuǎn)手，有的項(xiàng)目甚至被轉(zhuǎn)手加價(jià) 20次以上。 泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致海南經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。 1992年，?？诘慕?jīng)濟(jì)增長率達(dá)到了驚人的 83％。另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了 ％，海南全省財(cái)政收入的 40％來源于房地產(chǎn)業(yè)。 1991年海南的商品房平均價(jià)格為 1400元 /平方米， 1992年迅速上漲到 5000元 /平方米， 1993年達(dá)到最高的 7500元 /平方米，兩年時(shí)間暴漲超過 400％。可以說，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離成本，背離房地產(chǎn)購買者的真正需求。 1993年 6月 24日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。宏觀調(diào)控導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)徹底破滅，海南經(jīng)濟(jì)金融陷入困境。信貸資金大量被套在房地產(chǎn)上，一些金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)支付困難，進(jìn)而導(dǎo)致海南 34家城市信用社被處置，海南發(fā)展銀行被關(guān)閉， 9家信托投資公司被停業(yè)整頓。全國一些省市的金融機(jī)構(gòu)在海南投資房地產(chǎn)的資金也嚴(yán)重受損。 這場調(diào)控遺產(chǎn)，是給占全國總?cè)丝?%的海南省留下了占全國 10%的積壓商品房。全省 “ 爛尾樓 ” 高達(dá) 600多棟、 1600多萬平方米，閑置土地 18834公頃．積壓資金 800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá) 300億元。由于積壓的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，債權(quán)債務(wù)糾紛普遍，嚴(yán)重地影響海南經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和對外開放形象。1994年房改再次啟動，國務(wù)院出臺《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將 “ 房改 ” 繼續(xù)向前推進(jìn)，住房公積金制度全面推廣。? 房改房的概念出現(xiàn)了，公房的售價(jià)規(guī)范了，租金的水平提高了，人們的住房觀念在悄悄的發(fā)生變化。 1994年 房改 繼續(xù)進(jìn)行 1994年 7月國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 ,開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。該文件提出城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分 ,目標(biāo)是要建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度 ,實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化 。把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運(yùn)行的體制 。把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式 。建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系 。同時(shí) ,建立住房公積金制度 ,建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理方法》等法規(guī)先后出臺。1995年 “ 安居工程 ” 開始啟動。安居工程以實(shí)際成本價(jià)向城市的中低收入住房困難戶提供的具有社會保障性質(zhì)的住宅建設(shè)示范工程。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（ 1996至 2023年）1997年，亞洲金融危機(jī)撲面而來，拉到內(nèi)需的迫切需要使房改大決戰(zhàn)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。? 1997年，朱镕基總理會見王石說： “ 我兩年內(nèi)一定要把住宅行業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè) ” 。以應(yīng)對金融危機(jī)。? 1997年，亞洲金融危機(jī)到來。小故事： 1997年朱镕基和王石的對話 1997年 11月的一天，時(shí)任國務(wù)院副總理的朱镕基南下深圳視察，要聽取幾家大企業(yè)的工作匯報(bào) 。深圳市委指名王石匯報(bào)發(fā)言，并限定他發(fā)言十分鐘，同時(shí)也給他圈定題目：一、萬科科學(xué)管理；二、萬科的品牌建設(shè)?！? 看到匯報(bào)發(fā)言的題目，王石心里就打起了小算盤：這題目是市領(lǐng)導(dǎo)圈定的，市領(lǐng)導(dǎo)感興趣的問題，總理不一定也感興趣，難得的匯報(bào)機(jī)會，應(yīng)該選擇朱總理感興趣的話題為好。但什么話題總理會感興趣呢？思來想去，王石想到了分稅制。這是朱镕基自 1993年就力推的一項(xiàng)改革，他一定會感興趣?！? 當(dāng)時(shí)，由于股市和房產(chǎn)界泡沫，國家不得不進(jìn)行宏觀控制。這讓朱镕基總理對房產(chǎn)公司沒有好印象。如何讓朱總理在十分鐘內(nèi)對一家房產(chǎn)公司產(chǎn)生好感呢？王石果斷地拋棄了市委方面圈定的話題，而是去尋找朱總理感興趣的話題。事實(shí)證明，這為他成功匯報(bào)開了個(gè)好頭。 以下是王石和朱镕基一段對話 王石： “ 萬科是奉公守法的發(fā)展商。在房地產(chǎn)火熱時(shí)，我提出超過 25﹪ 的利潤不做。以后建材價(jià)格翻番，萬科面臨經(jīng)營困境，不久，國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，三大建材價(jià)格迅速降了下來，萬科出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。最近五年，萬科的住宅開發(fā)規(guī)模以平均 70﹪ 的速度上升。對于宏觀調(diào)控萬科 100﹪ 舉手贊成。至今為止，我還沒聽到第二位企業(yè)家說贊成宏觀調(diào)控。 朱總理說： “ 絕無僅有！ ” 這句話聽得王石蕩氣回腸，他大膽地問總理： “ 不知道朱總理怎么看房地產(chǎn)市場？ 片刻沉默后，總理反問： “ 如果取消福利分房制，房產(chǎn)行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？ “ 不能 ” 如果金融市場放開，房地產(chǎn)行業(yè)能不能成為支柱產(chǎn)業(yè)？ “ 不能 ” “ 消費(fèi)信貸放開，還不行？ 王石字斟句酌地說： “ 兩年內(nèi)不行。 ” 總理斬釘截鐵地說： “ 我兩年內(nèi)一定把房地產(chǎn)行業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)。 ” “ 既然總理說行，就一定能行。 ” 全場大笑。朱镕基也跟著笑了，他說， “ 哎，你是房地產(chǎn)專家呀，我聘請你為我的房地產(chǎn)顧問。不過，是沒有工資的顧問喲。 ” 王石當(dāng)場臉漲得通紅說 ： “ 總理您不…… 給我發(fā) …… 工資，我也感到非常榮幸。 ” 匯報(bào)結(jié)束，朱镕基與王石緊緊地握了手。很明顯，對于究竟通過何種手段來刺激中國經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，朱镕基心中早有 “ 籌劃 ” 。 總理和王石 分手不到 10天， 1998年 1月，王石突然接到國辦通知： “ 火速進(jìn)京?！?趕到北京，接待他的還是朱镕基。這次重逢，兩人都談了些什么？王石事后說： “朱總理向我詢問了對房地產(chǎn)市場走勢的看法 ” ， “ 對我的分析和看法，總一給予了充分肯定。兩個(gè)月后（ 1998年 3月），朱镕基就任總理，面對氣勢洶洶的亞洲金融危機(jī)，面對金融大鱷索羅斯血戰(zhàn)剛剛回緊的香港政府的 “ 聯(lián)系匯率制 ” ，朱镕基毅然向全球承諾：力保人民幣不貶值。而朱 “ 拉動內(nèi)需 ” 的秘密武器，就是大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。1998年對中國房地產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在 1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了 1998年半年，在 6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策。? 取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價(jià)提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價(jià)。1998年 7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式 “ 停止住房的實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化 ” 。福利分房成為歷史，住房商品化賣出決定性的一步。? 1998年，成為中國房改進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段的一年。福利分房成為歷史，商品房快速發(fā)展。小故事： 福利分房的取消 1998年 3月 29日，國務(wù)院總理朱镕基步入中外記者招待會會場時(shí)，響起熱烈的掌聲。 當(dāng)有記者問及住房制度的改革時(shí)，朱镕基作了如下答復(fù)： 住房的建設(shè)將要成為中國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，但是我們必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨 幣化、商品化的住房改革，讓人民群眾自己買房子。 緊接著，朱镕基宣布： “ 整個(gè)房改方案已經(jīng)醞釀了三年多。我們準(zhǔn)備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。 ” 朱镕基的話，宣布了 “ 福利分房 ” 時(shí)代的終結(jié)。從此，中國的住房分配，完全走上了商品化的道路。 1998年 7月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。 通知要求， 1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，具體時(shí)間、步驟由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實(shí)際確定。停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租。職工購房資金來源主要有：職工工資、住房公積金、個(gè)人住房貸款以及有的地方由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。 這一通知的下達(dá)，人們開始明白，朱镕基所說 “ 今年下半年 ” 結(jié)束 “ 福利分房 ” ，是指1998年年底。于是， “ 末班車 ” 的緊迫程度稍有緩解。這樣， 1998年下半年，成為各地 “ 福利分房 ” 的高峰期。1998年到 2023年房地產(chǎn)市場進(jìn)入 “ 不溫不火 ” 的階段? 1998年到 2023年樓市相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。2023年樓市不溫不火的局面結(jié)束，房價(jià)像火箭一樣一飛沖天。對于開發(fā)商來說，這是苦盡甘來的好日子。? 2023年一季度北京房價(jià)的漲幅達(dá)到 % 據(jù)調(diào)查， 2023年全國各地的商品房價(jià)格均有比較大幅度的上揚(yáng)，平均增長了 11％，其中北京市為最高，房價(jià)上漲超過 25％。目前北京的商品房平均售價(jià)超過了每平方米 48元，一些好的地段和特殊的項(xiàng)目售價(jià)超過 8000元，而北京市民戶均年收入為 ，就算購買一套80平方米的普通住房也需要 40萬元左右，房價(jià)收入比為 11∶1 ，大大高出國際 3∶1 的合理水平。而上海、廣州等大城市商品房的平均售價(jià)也超過每平方米 4500元，房價(jià)收入比維持在8∶1 左右。居高的房價(jià)讓眾多購房者望而卻步， “ 居者有其屋 ” 的理想一直是遙不可及的事情。2023年，國家發(fā)布《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》國土資源部也出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。? 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》：其中明確規(guī)定，凡是商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類營業(yè)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，其他用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓這一 輪的土地改革解決的是土地使用權(quán)的公開化、透明化的問題。? 國家發(fā)布《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》提出：查處商品房銷售中存在的虛假廣告、面積短缺、合同欺詐等問題。2023年 8月，九部委聯(lián)合發(fā)部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的諾干意見》，業(yè)內(nèi)稱 217號文。拉開了新一輪宏觀調(diào)控的序幕。 2023年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和政策充分體現(xiàn)房地產(chǎn)市場這一發(fā)展變化。國家有關(guān)部門明確提出，住宅建設(shè)必須改變目前存在的面向高收入階層、賺取高額利潤的開發(fā)傾向，應(yīng)定位于中低收入居民，體現(xiàn)最廣大人民群眾的根本利益。要加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，這種做法既可以滿足中低收入居民家庭的住房需求，擴(kuò)大住房消費(fèi)，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房價(jià)，防止產(chǎn)生房地產(chǎn) “ 泡沫 ” ，具有綜合的社會經(jīng)濟(jì)效益。第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺的新階段 (2023年以來 )2023年初，國土資源部出臺《緊急調(diào)控土地市場的通知》和《進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序工作方案》，清理各類園區(qū)，控制土地供應(yīng)量，停止別墅用地供應(yīng)，加大土地出讓的監(jiān)管力度。2023年 6月，央行印發(fā)《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（ 121號文）收緊了信貸閘門，給房地產(chǎn)市場降溫，擠壓房地產(chǎn)泡沫。 規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。2023年 8月，由于 “ 非典 ” 的緣故，國務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場秩序健康發(fā)展的通知》將房地產(chǎn)定性為 “ 促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需 ” 的支柱產(chǎn)業(yè)。這是與 121號文件相左的。? 一場突如其來的 “ 非典 ” 讓整個(gè)中國沉浸在恐懼之中，人們不敢上街，更別說去買房了。小故事： “ 非典 ” 對房地產(chǎn)的影響 數(shù)據(jù)顯示， 在認(rèn)為 SARS對購房有影響的受訪者人群中，其中高達(dá) %的人表示由 SARS的影響，其對商品房的 “ 品質(zhì) ” 方面