【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)中的產(chǎn)品個(gè)性化與規(guī)?；a(chǎn)的統(tǒng)一 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 1 地產(chǎn)企業(yè)生命階段 主要任務(wù) 適應(yīng)的管控 發(fā)展動(dòng)力 單區(qū)域非集團(tuán)階段 機(jī)會(huì)牽引 單區(qū)域集團(tuán)化 鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會(huì)；開始關(guān)注項(xiàng)目品牌；形成項(xiàng)目開發(fā)的穩(wěn)定模式；人才隊(duì)伍雛形 強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制型母子關(guān)系 集團(tuán)化向其他區(qū)域擴(kuò)張初期 鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會(huì)；探討跨區(qū)域集團(tuán)化運(yùn)作模式 (管控 \流程 \組織結(jié)構(gòu) \權(quán)責(zé) )；融資與合作；資源集中；關(guān)注企業(yè)品牌知名度；關(guān)注 HR 強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制型母子關(guān)系 機(jī)會(huì)牽引 資源推動(dòng) 集團(tuán)化向其他區(qū)域擴(kuò)張中期 區(qū)域擴(kuò)張基本結(jié)束 資本運(yùn)作能力、戰(zhàn)略能力、組織能力、資源整合能力及品牌制勝 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新期 基金管理階段 略 異地發(fā)展的好處 獲取不同地區(qū)間經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展不平衡帶來的超額收益； 分散投資風(fēng)險(xiǎn)；擴(kuò)大市場(chǎng)范圍； 快速做大 異地發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn) 因?qū)Ξ惖氐耐恋丶爱a(chǎn)品市場(chǎng)、顧客、產(chǎn)業(yè)鏈、政府等不熟悉，導(dǎo)致投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)急劇提升； 管理復(fù)雜性、難度、成本急劇提升（文化及管理一致性、資金調(diào)度、人員配置、產(chǎn)品系列化及標(biāo)準(zhǔn)化等）； 人工效能下降； 根據(jù)地逐漸被侵蝕 異地發(fā)展的條件 異地發(fā)展的方式及注意事項(xiàng) 異地發(fā)展的案例 深圳 G集團(tuán)； 深圳 SHY； 天津 SC集團(tuán)； 北方某地產(chǎn)公司 AY； 南方某地產(chǎn)公司 XJ 成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)分析 聚焦區(qū)域的案例 廊坊 HX； 重慶 LH； 珠海 HF 做深做實(shí)做透當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，修煉能力，循環(huán)積累資源，謹(jǐn)慎分析，逐步相機(jī)異地?cái)U(kuò)張 非相關(guān)多元化？基于產(chǎn)品、資源、能力、客戶的多元化？縱向或橫向一體化？ 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 2 略 案例 1— 金地?cái)U(kuò)張之路 88年創(chuàng)辦。國(guó)有控股。貿(mào)易及工業(yè)區(qū)物業(yè)管理 94年進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。金地花園?，F(xiàn)代企業(yè)制度改革試點(diǎn) 96年，海景花園。員工持股 97年， ISO9001，績(jī)效管理的甲 A甲 B特色 98年，金海灣。人民日?qǐng)?bào)社人民大會(huì)堂《現(xiàn)代企業(yè)制度與金地模式理論研討》 99年，翠園。核心競(jìng)爭(zhēng)力及三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 00年，溝通。超越文化年。全面客戶滿意工程?？蛻魸M意年。上市。進(jìn)入北京。 01年，股票正式流通 02年，集團(tuán)化管理模式研究。 OA項(xiàng)目?！督鸬刂馈穯?dòng) 03年，進(jìn)入上海。東莞。武漢。能力提升年。流程優(yōu)化項(xiàng)目。 HEWITT項(xiàng)目。投資模型 04年，奧美項(xiàng)目。進(jìn)入珠海。集團(tuán)化管控模式研究?；輴傢?xiàng)目。知識(shí)管理項(xiàng)目。 360度測(cè)評(píng) 1 05年，進(jìn)入天津、寧波、廣州。效率提升年。流程優(yōu)化項(xiàng)目。效率評(píng)價(jià)指標(biāo)。業(yè)務(wù) IT化 1 06年，進(jìn)入沈陽(yáng)、西安、佛山。管控、組織優(yōu)化、管理審計(jì)。溝通體系。計(jì)劃管理 IT化。文化變革 1 07年，進(jìn)入南京。知名商標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 3—案例 案例 2— 順馳擴(kuò)張之路 95年，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。 95— 01，一直在天津市區(qū)開發(fā) 02年，占天津住宅銷量的 20%分額。 5月 9日，國(guó)土資源部下發(fā)招、拍、掛文件， 6月份，順馳進(jìn)入天津的郊區(qū)塘沽，獲取第一個(gè)招牌掛項(xiàng)目，也是第一次走出天津市區(qū) 03年、 7月 20日，順馳召開了持續(xù) 17小時(shí)的昌平會(huì)議，孫宏斌作了《鴻鵠之志向，螞蟻之行動(dòng)》的報(bào)告，由此拉開了順馳全國(guó)化擴(kuò)張的序幕 03年 8月 — 04年底，共 ，順馳瘋狂高價(jià)拿地 120億元，快速完成全國(guó)四大區(qū)域的布局 04年，孫宏斌離職。匯款突破 100億 05年 3月，總部遷往北京， 11月，全國(guó)大裁員。公司從年底開始收權(quán)，要利潤(rùn) 06年， 2月，撤并三大區(qū)域集團(tuán)。 4月孫宏斌復(fù)出。 9月，路勁基建進(jìn)入 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 3—案例 案例 3— SHY兵敗西安， 4年后小心探索惠州和東莞 案例 4北方的 AY，南方的 XJ，單城市公司，欲向同省的周邊城市發(fā)展。經(jīng)診斷，管理、能力、資源（含 HR）不足。先花 2年 — 3年提升，再某異地?cái)U(kuò)張之路 案例 5廊坊 HX。單城市住宅及商業(yè) — 固安新農(nóng)村建設(shè) 滄州新農(nóng)村建設(shè)、唐山新農(nóng)村建設(shè) 未來的主業(yè)：河北的新農(nóng)村建設(shè)。成立 40人的管理研發(fā)中心。與國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名咨詢公司合作。與知名行業(yè)專家個(gè)人合作 案例 6重慶 LH。重慶老大，管理及開發(fā)能力修煉， 06年異地發(fā)展（北京）。據(jù)說，可研報(bào)告的精度達(dá)正負(fù) 5%。王石佩服的物業(yè)管理水平。 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 3—案例 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 4—并購(gòu) 并購(gòu)的融資、投資功能及在企業(yè)擴(kuò)張中的作用 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 5—戰(zhàn)略合作 戰(zhàn)略合作的融資、投資功能 及在企業(yè)擴(kuò)張中的作用 一、萬(wàn)科（ 40%）與中國(guó)航空工業(yè)第一集團(tuán)（下屬瑞賽科技）（ 60%）的戰(zhàn)略合作。強(qiáng)強(qiáng)合作，資源互補(bǔ)。 二、據(jù)傳，某著名職業(yè)經(jīng)理人去了四川長(zhǎng)虹做地產(chǎn)。我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)外行業(yè)巨頭進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)？視而不見 OR對(duì)抗OR合作？ 企業(yè)全面診斷 經(jīng)營(yíng)、管理、資源 企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略管理框架 戰(zhàn)略分析、 5年戰(zhàn)略制訂 戰(zhàn)略執(zhí)行 戰(zhàn)略執(zhí)行路徑 企業(yè)文化 核心能力及關(guān)鍵能力 管控 3年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 流程、組織、權(quán)責(zé) 2年及年度投資 規(guī)模、布局及節(jié)奏 2年及年度 融資規(guī)模、 結(jié)構(gòu)及節(jié)奏 2年及年度 開發(fā)規(guī)模、 結(jié)構(gòu)及節(jié)奏 年度重要業(yè)務(wù)和管理工作計(jì)劃及預(yù)算（以項(xiàng)目管理為核心） （以業(yè)務(wù)和管理流程為基礎(chǔ)） 績(jī)效管理及激勵(lì) 內(nèi)部資源平臺(tái)：決策、 HR、知識(shí)管理 /////外部資源平臺(tái)：社會(huì)、政府、各種合作伙伴 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 其他業(yè)務(wù) 投資 開發(fā) 經(jīng)營(yíng) 投資 開發(fā) 經(jīng)營(yíng) 遠(yuǎn)景： 你是誰(shuí)？ 你想成為誰(shuí)？ 你能成為誰(shuí)？客戶的遠(yuǎn)景！ 使命： 存在的價(jià)值和理由？?jī)r(jià)值？客戶的使命！ 目標(biāo)： 戰(zhàn)略目標(biāo)示例 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 凈利潤(rùn)（億元） 凈資產(chǎn)（億元） 銷售收入（億元） 布局及城市個(gè)數(shù) 布局及項(xiàng)目個(gè)數(shù) 開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏 現(xiàn)有資源（錢地人） 資源規(guī)劃（錢地人） 職能規(guī)劃、管理改善 明確企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo) 業(yè)態(tài)組合 區(qū)域布局 價(jià)值鏈選擇 產(chǎn)品 地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略路徑 業(yè)務(wù)選擇、產(chǎn)品、區(qū)域、價(jià)值鏈、組織能力組合模型 核心能力選擇 產(chǎn)業(yè)選擇 戰(zhàn)略 路徑 融 資 渠 道 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買殼借殼上市 開發(fā)貸款 個(gè)人貸款 結(jié)算資金 IPO上市 資本運(yùn)營(yíng)層面 資金融通層面 產(chǎn)業(yè)投資基金 住房貸款證券化 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項(xiàng)目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 資金市場(chǎng) 資本市場(chǎng) 股票市場(chǎng) 債券市場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之一：綜合資本運(yùn)營(yíng) 增法配股 信托、私募 并購(gòu) 戰(zhàn)略合作 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之二：投資布局及節(jié)奏 區(qū)域評(píng)價(jià) 區(qū)域選擇 城市評(píng)價(jià) 城市選擇 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 項(xiàng)目選擇 控制戰(zhàn)略成本，獲取戰(zhàn)略利潤(rùn) 邏輯框架 市場(chǎng)趨勢(shì)判斷指標(biāo) 運(yùn)作可行性判斷指標(biāo) 施工面積/銷售面積 新開工面積/施工面積 新增土地面積/新開工面積 房?jī)r(jià)收入比 投資性購(gòu)買所占比重 預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積 次指標(biāo) 定性指標(biāo) 房地產(chǎn)投資額/固定投資額 主指標(biāo) 市場(chǎng)規(guī)模 政府配合效率 土地機(jī)會(huì) 城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 略 略