【文章內容簡介】 關金融服務。五、房地產融資創(chuàng)新我國房地產金融創(chuàng)新及其前景 n 目前，我國政府已經意識到發(fā)展確實需要多元化和多層次的資本市場的融資渠道的重要性。n 我國房地產金融重大創(chuàng)新： n 房地產投資信托基金n 保險融資創(chuàng)新n 地產基金n 外資n 典當n 資產證券化n 并購貸款第一部分房地產基金融資創(chuàng)新房地產產業(yè)投資基金n 產業(yè)投資基金系指n 直接投資于產業(yè)n 主要對未上市企業(yè)進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度n 它是一個與證券投資基金相對等的概念房地產產業(yè)投資基金n 即n 通過向多數投資者發(fā)行基金份額設立基金公司n 由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產n 由基金托管人來托管基金資產，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資n 專門投資于房地產行業(yè)的基金n 稱為房地產產業(yè)投資基金n 即房地產產業(yè)基金房地產產業(yè)投資基金n 當前在中國產業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。n 所謂私募基金是指n 又稱為向特定對象募集的基金n 通過非公開方式，面向少數投資者募集資金而設立的基金。n 基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的n 多采用投資公司的形式來規(guī)避政策壁壘房地產基金四種形式n 一般來說，房地產基金可以分為以下四種形式：n 第一種為消費型基金n 匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金n 第二種是投資基金n 匯集投資者的資金投資于房地產的基金n 這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發(fā)n 主要投資于房地產投資信托基金及房地產開發(fā)企業(yè)等來實現間接的房地產投資；房地產基金四種形式n 第三種是資產運營型基金n 以房地產投資信托基金（ REITs）為代表n 即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產資產，由此而產生經濟收益作為基金回報；n 第四種：類似基金n 在實際情況中，還存在已經具備權益關系但未以證券化方式表現的基金形式n 這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。 房地產基金中國意義n 由于中國房地產投資信托公司的缺位n 一方面n 若設立房地產投資基金，該基金還必須充當房地產投資信托的部分角色。n 另一方面n 在中國成立純粹意義上的房地產投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產投資信托基金性質的“房地產投資基金 ”。 　　美國房地產產業(yè)投資基金n 在美國n 一般的房地產基金管理公司n 同時發(fā)起設立n 開放式房地產投資基金n 有限合伙制房地產投資基金n 房地產投資信托基金進行捆綁式運作n 形成美國房地產基金合力運作的 “三駕馬車 ”房地產投資基金的區(qū)分n 房地產投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分n 采用互惠基金（ Mutual Fund）和共同基金（ Common Fund）組織形式的房地產投資基金基本屬于開放式基金n 采用有限合伙制（ Limited Partnership LP）形式的房地產投資基金多為封閉式基金。n 其中n 以有限合伙制房地產投資基金最為普遍n 開放式基金模式的相對較少，所占比率為 30％左右 房地產投資信托基金n 房地產投資信托基金n 是目前較流行的一種投資基金形勢 n 一般以股份公司或托拉斯的形式出現n 通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資。n 房地產投資信托n 通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風險，取得較高投資回報。n 中小投資者n 通過房地產投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產投資的利益。 房地產投資信托基金三大類n 根據資金投向的不同， REIT可分為三類：n 權益型（ Equity REIT）n 直接投資并擁有房地產n 其收入主要來源于旗下房地產的經營收入n 權益型 REITn 其投資組合視其經營戰(zhàn)略的差異有很大不同n 但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產n 投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產的增值收益。房地產投資信托基金三大類n 權益型 REIT投資方式主要有兩種：n 一類是直接收購房地產物業(yè)進行經營管理；n 另一類為投資房地產公司，通過間接方式投資房地產資產n 采用該類方式的目的主要在于n 通過投資企業(yè)的方式來適應房地產地域特性強的特點n 可以實現多地區(qū)經營n 同時也能滿足房地產物業(yè)投資巨大的資金需求，實現多元化經營，從而達到降低房地產行業(yè)的系統(tǒng)風險的目的。 房地產投資信托基金三大類n 抵押型（ Mortgage REIT）n 主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產抵押貸款n 收入主要來源于n 發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息n 通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益n 混合型（ Hybrid REIT）n 此類 REITn 不僅進行房地產權益投資n 還可從事房地產抵押貸款 　　房地產投資信托基金三大類n 早期的房地產投資信托n 主要為權益型信托n 目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入n 但抵押信托的發(fā)展較快n 現在已超過權益型信托n 其主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券（MBS）。n 混合信托則帶有權益型信托和抵押信托的雙重特點。 　 美國威爾士房地產基金 n 威爾士房地產基金公司n Wells Real Estate FundsInc.n 是喬治亞州的一個著名的房地產基金公司n 其房產租戶包括n 可口可樂、摩托羅拉、西門子、 IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。n 該公司主要成立了n 威爾士資產管理公司（ Wells Asset Management Inc. ）n 威爾士證券投資公司（ Wells Investment Securities Inc. )n 威爾士資本公司（ Wells Capital Inc. ) 等三個全資職能子公司n 進行房地產基金的發(fā)起、經營管理等美國威爾士房地產基金n 其中n Wells Capitaln 是一個大型的房地產開發(fā)企業(yè)n 主要開發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產n 在該房地產基金公司中起著房地產投資信托顧問公司的角色；n Wells Asset Managementn 主要充當基金管理公司的角色房地產基金n 2023年的地產金融圈，最熱門的話題無疑是房地產基金。n 經過多年的市場培育后，地產基金業(yè)呈現出萬民皆 PE的態(tài)勢。n 地產基金三大趨向：n 不僅僅是一條融資坦途，更蘊含著行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，搶先進入無疑是增強日后話語權的重要籌碼；n 大量民間資本也紛紛借道投資公司曲線參與，他們已經從最初的團購住宅向上游開發(fā)環(huán)節(jié)慢慢拓展；n 更有無數有投行或者房地產開發(fā)經驗的職業(yè)經理人離職創(chuàng)業(yè)，他們首選的行業(yè)也是地產基金，這也成為將其聲譽迅速資本化的捷徑?！　》康禺a基金n 地產基金潮的洶涌，依賴的是國內房地產業(yè)的高歌猛進，這凸現出國內投資渠道的匱乏，但萬民皆 PE的現象絕非常態(tài)。n 在開發(fā)商作為基金管理人n 如何杜絕關聯交易等有損基金合伙人利益的防火墻尚未建立的情況下n 地產基金在中國式改良下漸行漸遠n 地產基金若要真正成為房地產業(yè)的未來，尚需在n 投資者教育n 管理模式n 角色定位等方面完善制度性建設第二部分房地產保險資金融資創(chuàng)新房地產企業(yè)保險融資創(chuàng)新n 2023年 9月 5日n 保監(jiān)會發(fā)布了 《 保險資金投資不動產暫行辦法 》。n 這是保險行業(yè)首部完整的不動產投資辦法，覬覦不動產已久的保險商們終于拿到了通行證。n 保險資金這一合格機構投資者的成熟，無疑會促進REITs等創(chuàng)新金融工具的早日落地；房地產企業(yè)保險融資創(chuàng)新n 按照這一辦法規(guī)定n 險企投資不動產的賬面余額，不高于公司上季度末總資產的 10% 。n 2023年第二季度末，我國保險資金總規(guī)模已經達到，這意味著理論上有 4500億元資金可投向地產領域?！　》康禺a企業(yè)保險融資創(chuàng)新n 在此之前，保監(jiān)會明令險資投資不動產 “三不準 ”：n 不得投資或銷售商業(yè)住宅n 不能直接從事房地產開發(fā)建設（含一級土地開發(fā)）n 不得投資設立房地產開發(fā)公司或投資未上市房地產企業(yè)股權（項目公司除外）　　房地產企業(yè)保險融資創(chuàng)新n 目前最有可能的一條險資投資房地產的途徑則是n 聯手地方政府參與保障性住房的建設和運營，特別是公租房領域n 在滿足自身資金安全和風險回報的基礎上，平滑房地產市場的風險，可謂皆大歡喜。房地產企業(yè)保險融資創(chuàng)新n 國務院辦公廳 《 關于當前金融促進經濟發(fā)展的若干意見》n 鼓勵保險投資機構投資企業(yè)債、公司債n 保險機構每年可以從所收取的保險費總額中拿出百分之五投入不動產投資n 保險機構雖不是專業(yè)的房地產開發(fā)機構，但卻有充足的資金n 基本模式：n 1）為保險公司量身定制其投資的不動產項目n 2）吸引保險公司參與股權式開發(fā)房地產項目（保險資產管理公司）壽險抵押貸款n 我國住房抵押貸款的發(fā)展給我國保險業(yè)提供了很大的發(fā)展空間：n 除了開展財產保險及信用保證保險以外n 保險公司可以積極嘗試開辦壽險抵押貸款 壽險抵押貸款n 在歐洲國家，尤其是荷蘭n 普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結合n 借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費用由兩部分組成：n 本金和利息n 其中n 利息付給銀行n 本金則交給保險公司：n 貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行壽險抵押貸款n 壽險抵押貸款：n 對貸款方來講：n 它避免了借款人健康狀況帶來的風險，到期由保險公司交還全部本金；n 對借款方來講n 它在轉移貸款風險時，