中國房地產金融及風險分析(編輯修改稿)
2025-02-24 20:46 本頁面
【文章內容簡介】 地產企業(yè)而言 ， 其所運用的信貸資金的周轉速度 ，和總資產的周轉速度差異性并不大 。 在全部土地囤積資金的 億中 ， 源自銀行信貸資金部分大約為 ， 這樣的估測具有一定參考意義 。 大體上銀行每發(fā)放 4元房地產開發(fā)或者按揭貸款 ，就會有差不多 1元沉淀到土地上 。 估測當時土地儲備中心占用的銀行貸款大約在 2023億左右 。 估計到 2023年略有增長到 2400億左右 。 合并開發(fā)商和土地儲備中心沉淀在土地上的信貸資金兩項 ,目前全國沉淀在土地上的銀行信貸資金約為 。 18 中國地價和房價的關系 全國土地價格和商品房價格比較050010001500202325003000350040001997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023價格（元）5051015202530增長率（％）全國土地均價 全國商品房均價 土地價格增長率 商品房價格增長率19 ? 第一種方法是將前兩年 、 前三年的土地購置均價作為當期商品房價格的成本 ， 我們采取如下計算方式： 地價占房價的比重 =每平米土地購置價格／每平方米商品房價格 容積率； 建造價格占房價的比重＝每平米竣工房屋造價／每平米商品房價格 。假定容積率 = ? 我們得到土地歷史價格在商品房價格中所占的比例比較固定 ， 以三年前的地價計入當期房價 ， 則 2023— 2023年的 5年間 ， 該比例在 ％ — 14％ 之間；以兩年前的地價計入當期房價 ， 則 2023—2023年的 5年間 ， 該比例在 ％ — 18％ 之間 。 20 ? 第二種方法考慮到隨著土地價格的上漲 ， 土地的現行市價也是房地產商考慮其土地成本的重要因素 ， 雖然開發(fā)完成的土地是房地產商以前購入的 ， 但開發(fā)商顯然不會僅考慮用靜態(tài)的歷史購置成本來把地價攤入房價 ， 至少他可以選擇轉讓土地來獲得土地增值的大部分收益 ， 因此用現價來衡量土地價格作為成本也是有較強的合理性 。 以土地現價計入當期房價 ， 2023— 2023年的 5年間 ，土地現行市價和商品房價格的比例在 ％ — 22％ 之間 。 ? 第三種方法 ， 當我們把沉淀資金的資金成本也作為土地價格的一部分進行考慮 ， 我們認為自籌資金中 ， 約有 20％ － 30％ 用以支付資金成本 （ 大約相當于每年的資金成本為 8％ 的利率水平 ） 。 用這種方法計算 ， 2023— 2023年的 5年間 ， 土地價格 （ 加入沉淀土地資金成本 ） 占商品房價格的比例在 22％ — 30％ 之間 ， 這個比例有明顯的上升趨勢 。 21 土地價格和建筑成本占房價比01020304050602023 2023 2023 2023 2023單位：（％）土地歷史價格占房價比 土地現行價格占房價比土地價格（考慮資金成本）占房價比 建造成本占房價比 22 ? 無論是運用哪種方式來討論地價的房價占比 ， 單純的地價上漲都似乎不是房價上漲的決定性因素 。 2023年以來 ， 尤其是 2023年以來房價的猛烈上漲 ， 基本可以歸結為供地方式的突變 、 供地規(guī)模的嚴重不足 、 囤地這三大因素共同推動 。 我們可以利用地價的變動來估計未來房價的變動 。 估計的條件是未來三年土地供應量維持過去兩年土地供應量的增長水平 ， 以及土地價格的上漲水平；以及地價占房價的比例基本穩(wěn)定 。 估算的結果如下 ? ： 23 2 0 0 2 －2 0 0 6 年北京和上海地區(qū)房價與地價對比01000202330004000500060007000800090002023 2023 2023 2023 2023價格（單位：元）北京房價 北京地價 上海房價 上海地價24 ? 總結目前的房地產現金平衡狀況如下： ? 從房地產銷售收入、囤地規(guī)模、貸款規(guī)模和行業(yè)利潤水平看，從2023年下半年開始，該行業(yè)的總體現金流為負； ? 區(qū)域市場分化導致以地方項目公司為主的開發(fā)貸款風險上升，集團公司和地方項目公司的風險可能明顯不一致； ? 土地及附著物作為抵押物，價值易變程度加大； ? 按揭貸款中，低端客戶和多套住房按揭貸款客戶風險加大。 ? 總體而言，目前房地產市場的狀況類似于 2023年下半年到 2023年的情況，市場供求雙向回落，價格調整，開發(fā)商隊伍分化。 25 美國房地產泡沫及次貸危機 ? 對美國而言，目前經濟運行是高失業(yè)高通脹、低增長弱美元、現在不是預防危機而是危機管理的時刻。 202468101987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1
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