中國(guó)房地產(chǎn)金融及風(fēng)險(xiǎn)分析(編輯修改稿)
2025-02-24 20:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)企業(yè)而言 ， 其所運(yùn)用的信貸資金的周轉(zhuǎn)速度 ，和總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度差異性并不大 。 在全部土地囤積資金的 億中 ， 源自銀行信貸資金部分大約為 ， 這樣的估測(cè)具有一定參考意義 。 大體上銀行每發(fā)放 4元房地產(chǎn)開發(fā)或者按揭貸款 ，就會(huì)有差不多 1元沉淀到土地上 。 估測(cè)當(dāng)時(shí)土地儲(chǔ)備中心占用的銀行貸款大約在 2023億左右 。 估計(jì)到 2023年略有增長(zhǎng)到 2400億左右 。 合并開發(fā)商和土地儲(chǔ)備中心沉淀在土地上的信貸資金兩項(xiàng) ,目前全國(guó)沉淀在土地上的銀行信貸資金約為 。 18 中國(guó)地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系 全國(guó)土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格比較050010001500202325003000350040001997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023價(jià)格（元）5051015202530增長(zhǎng)率（％）全國(guó)土地均價(jià) 全國(guó)商品房均價(jià) 土地價(jià)格增長(zhǎng)率 商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率19 ? 第一種方法是將前兩年 、 前三年的土地購(gòu)置均價(jià)作為當(dāng)期商品房?jī)r(jià)格的成本 ， 我們采取如下計(jì)算方式： 地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重 =每平米土地購(gòu)置價(jià)格／每平方米商品房?jī)r(jià)格 容積率； 建造價(jià)格占房?jī)r(jià)的比重＝每平米竣工房屋造價(jià)／每平米商品房?jī)r(jià)格 。假定容積率 = ? 我們得到土地歷史價(jià)格在商品房?jī)r(jià)格中所占的比例比較固定 ， 以三年前的地價(jià)計(jì)入當(dāng)期房?jī)r(jià) ， 則 2023— 2023年的 5年間 ， 該比例在 ％ — 14％ 之間；以兩年前的地價(jià)計(jì)入當(dāng)期房?jī)r(jià) ， 則 2023—2023年的 5年間 ， 該比例在 ％ — 18％ 之間 。 20 ? 第二種方法考慮到隨著土地價(jià)格的上漲 ， 土地的現(xiàn)行市價(jià)也是房地產(chǎn)商考慮其土地成本的重要因素 ， 雖然開發(fā)完成的土地是房地產(chǎn)商以前購(gòu)入的 ， 但開發(fā)商顯然不會(huì)僅考慮用靜態(tài)的歷史購(gòu)置成本來(lái)把地價(jià)攤?cè)敕績(jī)r(jià) ， 至少他可以選擇轉(zhuǎn)讓土地來(lái)獲得土地增值的大部分收益 ， 因此用現(xiàn)價(jià)來(lái)衡量土地價(jià)格作為成本也是有較強(qiáng)的合理性 。 以土地現(xiàn)價(jià)計(jì)入當(dāng)期房?jī)r(jià) ， 2023— 2023年的 5年間 ，土地現(xiàn)行市價(jià)和商品房?jī)r(jià)格的比例在 ％ — 22％ 之間 。 ? 第三種方法 ， 當(dāng)我們把沉淀資金的資金成本也作為土地價(jià)格的一部分進(jìn)行考慮 ， 我們認(rèn)為自籌資金中 ， 約有 20％ － 30％ 用以支付資金成本 （ 大約相當(dāng)于每年的資金成本為 8％ 的利率水平 ） 。 用這種方法計(jì)算 ， 2023— 2023年的 5年間 ， 土地價(jià)格 （ 加入沉淀土地資金成本 ） 占商品房?jī)r(jià)格的比例在 22％ — 30％ 之間 ， 這個(gè)比例有明顯的上升趨勢(shì) 。 21 土地價(jià)格和建筑成本占房?jī)r(jià)比01020304050602023 2023 2023 2023 2023單位：（％）土地歷史價(jià)格占房?jī)r(jià)比 土地現(xiàn)行價(jià)格占房?jī)r(jià)比土地價(jià)格（考慮資金成本）占房?jī)r(jià)比 建造成本占房?jī)r(jià)比 22 ? 無(wú)論是運(yùn)用哪種方式來(lái)討論地價(jià)的房?jī)r(jià)占比 ， 單純的地價(jià)上漲都似乎不是房?jī)r(jià)上漲的決定性因素 。 2023年以來(lái) ， 尤其是 2023年以來(lái)房?jī)r(jià)的猛烈上漲 ， 基本可以歸結(jié)為供地方式的突變 、 供地規(guī)模的嚴(yán)重不足 、 囤地這三大因素共同推動(dòng) 。 我們可以利用地價(jià)的變動(dòng)來(lái)估計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng) 。 估計(jì)的條件是未來(lái)三年土地供應(yīng)量維持過(guò)去兩年土地供應(yīng)量的增長(zhǎng)水平 ， 以及土地價(jià)格的上漲水平；以及地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本穩(wěn)定 。 估算的結(jié)果如下 ? ： 23 2 0 0 2 －2 0 0 6 年北京和上海地區(qū)房?jī)r(jià)與地價(jià)對(duì)比01000202330004000500060007000800090002023 2023 2023 2023 2023價(jià)格（單位：元）北京房?jī)r(jià) 北京地價(jià) 上海房?jī)r(jià) 上海地價(jià)24 ? 總結(jié)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)金平衡狀況如下： ? 從房地產(chǎn)銷售收入、囤地規(guī)模、貸款規(guī)模和行業(yè)利潤(rùn)水平看，從2023年下半年開始，該行業(yè)的總體現(xiàn)金流為負(fù)； ? 區(qū)域市場(chǎng)分化導(dǎo)致以地方項(xiàng)目公司為主的開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)上升，集團(tuán)公司和地方項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)可能明顯不一致； ? 土地及附著物作為抵押物，價(jià)值易變程度加大； ? 按揭貸款中，低端客戶和多套住房按揭貸款客戶風(fēng)險(xiǎn)加大。 ? 總體而言，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況類似于 2023年下半年到 2023年的情況，市場(chǎng)供求雙向回落，價(jià)格調(diào)整，開發(fā)商隊(duì)伍分化。 25 美國(guó)房地產(chǎn)泡沫及次貸危機(jī) ? 對(duì)美國(guó)而言，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是高失業(yè)高通脹、低增長(zhǎng)弱美元、現(xiàn)在不是預(yù)防危機(jī)而是危機(jī)管理的時(shí)刻。 202468101987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1
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