【文章內(nèi)容簡介】 房）自營貸款實行指導性計劃管理。只要借款人符合貸款條件，商業(yè)銀行均可在資產(chǎn)負債比例要求的范圍內(nèi)發(fā)放住房貸款?！薄　?998年是房改取得關鍵性突破的一年。該年7月，為促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。提出的深化房改的指導思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。深化房改的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。　　為了配合國家房改，有效啟動房地產(chǎn)市場，積極培育新的經(jīng)濟增長點，1999年7月，財政部、國家稅務總局發(fā)出《關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》，規(guī)定對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅；對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。1999年12月，財政部、國家稅務總局、建設部發(fā)出《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》，為鼓勵個人換購住房，規(guī)定對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅?！∽》拷ㄔO和房地產(chǎn)市場的發(fā)展培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點的政策措施實施后，全國城鎮(zhèn)住房建設取得了迅速發(fā)展。，%。同時，商品房竣工面積增長更加迅速，，%。%%（見表3）。表３　19972002年全國房地產(chǎn)投資及住房建設情況　　經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設也得到了迅速發(fā)展。自1998年下半年開始，國家下達了三批經(jīng)濟適用住房建設計劃，投資規(guī)模1703億元。當年經(jīng)濟適用住房實際開工項目4967個。到2000年，%。根據(jù)建設部公布的資料，截至2002年底，35個大中城市中，近一半的城市已經(jīng)制定了廉租住房工作實施意見，落實了資金來源，建立了廉租住房供應對象檔案和申請、審批制度。2002年底以前，北京市進行了5次廉租住房搖號配租，998戶家庭主要以租金補貼方式獲得配租資格。截至2003年1月，上海市有3623戶家庭落實了廉租住房房源。隨著住房金融制度的建立和實施，個人購房占住房需求的比例不斷增長。，%，%。個人購房成為住房市場需求的主力，也帶動了個人住房信貸的快速發(fā)展。四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額從1998年開始都經(jīng)歷了快速增長過程。到2001年底，全國商業(yè)性和公積金個人住房貸款余額合計已達6398億元，是1997年底的33倍，并首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費貸款余額的86%，見表4。這表明房地產(chǎn)信貸結構發(fā)生了重大變化。表4　四大國有商業(yè)銀行個人住房信貸增長情況停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，特別是大力發(fā)展住房金融等，改變了城鎮(zhèn)居民的住房消費觀念，加快了住房商品化進程，使住房需求得到釋放，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴大。個人購買逐漸取代團體購買，個人成為商品房市場的主體。從表5可以看出，，增長超過2倍。表5　19972002年全國商品房銷售情況　宏觀調(diào)控時期（20032007年）　　2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價格大幅上漲，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多政策措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。從2003年下半年開始，政府從嚴把土地、信貸兩個閘門入手控制房地產(chǎn)投資過快增長。從2005年開始，政府強調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關政策措施穩(wěn)定房價。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點轉向大力建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，進一步采取有關政策措施抑制房地產(chǎn)價格過快上漲?！⌒乱惠喓暧^調(diào)控的啟動　　新一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，是從2003年開始，為防止經(jīng)濟過熱展開的，主要是對過快增長的固定資產(chǎn)投資進行控制，進而控制房地產(chǎn)投資過快增長。2003年初，我國出現(xiàn)了經(jīng)濟過熱跡象。當房地產(chǎn)業(yè)界仍處在把住宅業(yè)培育成為新的經(jīng)濟增長點的氛圍中時，2003年6月，中國人民銀行發(fā)出了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號，以下簡稱121號文），加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途，加強個人住房貸款管理等?！　?21號文對房地產(chǎn)業(yè)界的觸動很大，導致了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，被認為是2003年對房地產(chǎn)市場影響最大且當時廣受爭議的文件。為此，2003年8月，國務院發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號，以下簡稱18號文），要求充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，指出促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展是保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目要繼續(xù)加大信貸支持力度。18號文同時也關注“房地產(chǎn)價格和投資增長過快”，要求“堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定”?！　?8號文的內(nèi)容很全面，總的基調(diào)是發(fā)展房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)，幾乎沒有提出實質(zhì)性的控制房地產(chǎn)價格和投資過快增長的政策措施，反映出政府當時對房地產(chǎn)市場發(fā)展的矛盾心態(tài)——既害怕房地產(chǎn)價格和投資增長過快，又希望繼續(xù)拉動經(jīng)濟增長。121號文和18號文標志著政府新一輪宏觀調(diào)控的啟動，并努力尋求可行有效的措施?！】刂品康禺a(chǎn)投資過快增長2003年下半年和2004年上半年，全國范圍內(nèi)較明顯地出現(xiàn)了投資過熱，開發(fā)區(qū)圈占土地熱，鋼材、水泥等建筑材料價格過快上漲，煤、電、油、運全面緊張等經(jīng)濟過熱現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強，房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長產(chǎn)生了對鋼材、水泥等建筑材料的大量需求，帶動了其價格上漲。%，是前次宏觀調(diào)控以來增速最快的一年（見表6）。2004年第一季度，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長43%。政府為防止經(jīng)濟過熱，著力控制固定資產(chǎn)投資過快增長，進而采取了控制土地供應、加強信貸管理、提高投資門檻、嚴格項目審批、控制拆遷規(guī)模等一系列政策措施，控制房地產(chǎn)投資過快增長。表6　20002007年房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長情況　　建立健全土地調(diào)控政策。為貫徹落實18號文精神，2003年9月，國土資源部發(fā)出《關于加強土地供應管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求各地充分發(fā)揮土地供應對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應的調(diào)控，進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應政策，加大對房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管力度。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)出《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權。4月，國務院辦公廳發(fā)出《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，要求切實落實最嚴格的耕地保護制度。2006年5月，國土資源部發(fā)出《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，要求充分發(fā)揮土地供應的調(diào)控作用，從嚴審批各類非農(nóng)建設用地，確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實處，嚴肅查處違法違規(guī)用地。8月，國務院發(fā)布《關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》。11月，財政部、國土資源部、中國人民銀行發(fā)出《關于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，將新增建設用地土地有償使用費提高一倍?！　〖訌娦刨J管理。2004年8月，中國銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，對土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等四類房地產(chǎn)貸款的風險管理作了詳細規(guī)范，并規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%（121號文規(guī)定的是30%）。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)出《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重申121號文和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》的有關規(guī)定，并將121號文的“加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理”改為“嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理”。　　提高國內(nèi)企業(yè)投資門檻。為加強宏觀調(diào)控，2004年4月，國務院發(fā)布《關于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121號文規(guī)定的30%基礎上進一步提高。2006年6月，國務院辦公廳轉發(fā)發(fā)改委等部門《關于加強固定資產(chǎn)投資調(diào)控從嚴控制新開工項目意見》，要求必須采取有力措施，加強固定資產(chǎn)投資控制，從嚴控制新開工項目，遏制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭。2007年11月，國務院辦公廳又發(fā)出《關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》，指出要切實從源頭上把好項目開工建設關?！　∠拗坪Ｍ鉄徨X進入商品房流通領域。2007年10月，國家發(fā)展改革委、商務部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，對2004年11月發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2004年修訂）》在房地產(chǎn)方面作了三點修訂：在鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“普通住宅的開發(fā)建設”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中增加了“房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“大型主題公園的建設、經(jīng)營”。另外，在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中仍保留了“土地成片開發(fā)（限于合資、合作）”、“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營”。這些措施有利于控制房地產(chǎn)投資過熱、優(yōu)化住房供應結構，有利于防止外商進行房地產(chǎn)投機和炒作而造成市場混亂。　　此外，2004年6月，國務院辦公廳發(fā)出《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，要求認真落實中央宏觀調(diào)控政策措施，合理確定拆遷規(guī)模和建設規(guī)模，確保2004年全國房屋拆遷總量比2003年有明顯減少，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目等之外，一律停止拆遷。8月，建設部等四部門發(fā)出《關于貫徹〈國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知〉的通知》。從此，拆遷規(guī)模得到較大控制，%和40%，2006年上半年同比下降15%。2007年1月，國家稅務總局發(fā)出《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，將1993年出臺的土地增值稅從“預征”變?yōu)椤扒逅恪?，即開始實行實質(zhì)性征收。　穩(wěn)定和抑制住房價格停止住房實物分配以后，住房價格一直是社會普遍關注的問題，住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟的健康運行。2003年以后，上海、杭州、南京等少數(shù)幾個城市的房價呈現(xiàn)快速攀升的趨勢，漲幅居全國前列。之后，全國其他主要城市的房價也開始快速上漲。%，%。相比前幾年3%~5%的漲幅，房價上漲明顯過快（見表7）。當時住房價格上漲過快雖然是局部性和結構性問題，但如不及時加以控制或處理不當，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。表７　20002007年商品房價格及其上漲情況　　2003年8月，國務院就關注房地產(chǎn)價格上漲過快，提出努力實現(xiàn)房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。但2005年之前的房地產(chǎn)市場調(diào)控，由于著重于控制房地產(chǎn)投資過快增長，其穩(wěn)定房價的成效不大。特別在2005年第一季度，一些地區(qū)的住房價格形成了快速攀升的態(tài)勢。在這種背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控由單向的供應調(diào)節(jié)轉向“供需雙向調(diào)節(jié)”，以穩(wěn)定住房價格為主?！　?005年3月，中國人民銀行發(fā)出《關于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款的通知》，取消住房貸款優(yōu)惠政策，調(diào)控開始偏向需求方面。同月，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，認識到一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展，提出了抑制住房價格過快上漲的八項措施（簡稱“國八條”），將穩(wěn)定住房價格提到政治高度，要求地方各級政府切實負起穩(wěn)定住房價格的責任，采取有效措施抑制住房價格過快上漲。對住房價格上漲過快，控制措施不力的地區(qū)，要追究有關負責人的責任?！　　皣藯l”提出的措施過于原則，并要求不能造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，使得地方在采取措施時有所顧慮，抑制住房價格的效果不明顯。2005年4月，國務院常務會議強調(diào)，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一個突出任務。會議提出，當前加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控要采取八項措施（簡稱“新國八條”）?！靶聡藯l”的正式文件形式是國務院辦公廳隨后于5月9日下發(fā)的《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。該《通知》要求做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。建設部等七部門在《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中提出了八條意見，取消了培育新的經(jīng)濟增長點時期出臺的一些搞活房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，并提出了一些嚴厲的政策措施，包括對個人購買住房不足2年轉手交易的全額征收營業(yè)稅，禁止期房轉讓即禁止“炒樓花”，實行實名制購房。5月27日，國家稅務總局、財政部、建設部發(fā)出《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，細化了建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》