【正文】 29 / 29。 2011年全國商品房平均銷售價格預(yù)測根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型測算，預(yù)計(jì)2011年全國商品房平均銷售價格為5466至5496元，相比2010年上漲8%9%。 2011年去全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控效果預(yù)測2011年，中國房地產(chǎn)業(yè)將面臨非常嚴(yán)格的調(diào)控，但是綜合我國樂觀的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市化和拉動內(nèi)需的考慮，我國的房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。但由于銀行信貸（包括開發(fā)貸款和購房按揭貸款）占企業(yè)資金來源的近40%。根據(jù)測算，在加息50個基點(diǎn)和100個基點(diǎn)的假設(shè)下，居民購房成本將提高510%，不會突破2007年的水平。 貨幣政策逐步收緊，貨幣供應(yīng)量增速有所放緩，利率將逐步上調(diào)結(jié)合歷史數(shù)據(jù)和相關(guān)機(jī)構(gòu)研究，預(yù)計(jì) 2011年M2增長率和新增貸款目標(biāo)將分別定為16%和7萬億元，并存在加息24次（50100個基點(diǎn)）的可能。此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為2011年工作重點(diǎn)，2011 年作為 “十二五”的開局之年，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財(cái)稅關(guān)系、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，邁出實(shí)質(zhì)性步伐的可能性較大?！靶聡藯l”要求落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制，對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。2010年，中央制定了580萬套的保障性住房建設(shè)計(jì)劃并已初步完成。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(稱“新國八條”)，要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。具體來看，限購、限貸政策可能進(jìn)一步加強(qiáng)。3 2011年中國房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 2011年中國房地產(chǎn)業(yè)政策預(yù)測在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下仍不放松房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控在2011年“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價格總水平”的大背景下，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的政策環(huán)境，特別是在貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健之后，新增貸款目標(biāo)將繼續(xù)下調(diào)，這將給房地產(chǎn)業(yè)帶來顯著的影響。11 月 2日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》 ，對住房公積金的使用、貸款首付款比例及利率做了嚴(yán)格的規(guī)定，并要求停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。除部分城市出臺限購令外，國家外匯管理局、住建部還出臺相關(guān)政策，對外資機(jī)構(gòu)和個人購買國內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了限制。截至11月底，先后有16個城市出臺限購令，其中深圳、南京最為嚴(yán)厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上海、大連等城市比較嚴(yán)厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴(yán)厲程度一般，規(guī)定限購一套新房。4月“國十條”和“ 新政”實(shí)施的差別化信貸政策，對貸款購房進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，其嚴(yán)厲程度空前，力度史無前例，嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)需求。要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。土地出讓金新規(guī)對于開發(fā)企業(yè)爭當(dāng)“地王”、地方政府過度依賴“土地財(cái)政”，是有效的遏制。12月17日，財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(財(cái)綜〔2009〕74號)，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。2月10日，繼農(nóng)行出臺房貸細(xì)則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。2009年初，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細(xì)則，貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的下滑，部分股份制銀行和城市銀行已將房地產(chǎn)企業(yè)納入慎貸行業(yè)，下半年適度放松的貨幣政策并未能對房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求起到解渴的作用。2008 年下半年央行相繼5 次降息，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，國家實(shí)行一系列房地產(chǎn)金融政策，貨幣供應(yīng)量大量增加，貸款大量增加。為鼓勵普通商品住房消費(fèi)，央行決定加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，放松二套房貸政策，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策； 2008 年上半年，政策上縮緊了銀行的錢袋子，確實(shí)對房地產(chǎn)投資的過快增長起到了抑制作用。2008 年9 月份以后房地產(chǎn)金融政策取向劇變，2008 年10月17日的國務(wù)院常務(wù)會議提出“降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、支持居民購房”，房地產(chǎn)金融政策的主要目標(biāo)不再是防過熱，而是劇變?yōu)閱臃康禺a(chǎn)消費(fèi)內(nèi)需。 靈活的貨幣政策2008 上半年，宏觀調(diào)控逐步落實(shí)“貨幣從緊政策”，防止通脹。國稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省市不得低于1%。2010年6月3日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求各級稅務(wù)機(jī)關(guān)全面開展土地增值稅清算審核工作。2010年3月22日，國土資源部會議提出：在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)。6月10日，國土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。會議明確了專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查。政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施，同時，政府開始整頓市場秩序。2009年第二季度以后，北京、上海、廣州、天津等重點(diǎn)城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮。2008 年下半年，為配合中央擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策，國土資源部下發(fā)了237 號文《關(guān)于為擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展做好服務(wù)和監(jiān)管工作的通知》，從規(guī)劃、計(jì)劃、審批效率上保障重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。進(jìn)一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)調(diào)控建設(shè)用地的管理。特別是十七屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于促進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干中大問題的決定》，不僅允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，還規(guī)定合法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠入市，打破了土地供應(yīng)壟斷，逐步推進(jìn)土地市場建設(shè)。2 月頒布《土地調(diào)查條例》，將土地調(diào)查實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提升到法律層面。 嚴(yán)格的土地政策2008 年上半年，在房地產(chǎn)市場價格仍然高漲和經(jīng)濟(jì)形勢偏好的局面下，采取的是從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策。根據(jù)《指導(dǎo)意見》，財(cái)政部、國稅總局發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠策的通知》，對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。土地是住房建設(shè)的基礎(chǔ)，確保了土地供給，有利于保障房建設(shè)工作的展開。4月15日，國土部公布了各地住房供地計(jì)劃，全國來看，%。2010年1月21日，國土資源部《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。2009年5月13日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編20102011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。2008 年上半年，在房地產(chǎn)市場價格仍然高漲和經(jīng)濟(jì)形勢偏好的局面下，采取的是從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策。2008 年的住房保障建設(shè)效果相當(dāng)明顯，各省市也都紛紛出臺保障性住房的建設(shè)規(guī)劃，積極探索適合各地的住房保障體系，并進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。 進(jìn)一步加大住房保障制度的建設(shè)2008 年，建立與完善住房保障體系成為政府調(diào)控的重中之重。房價的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為“9 房地產(chǎn)市場也在58月顯著降溫， 其中5月和 %%，7月和8月擴(kuò)大至 %%；%，但 %，%，78 月持平。這直接導(dǎo)致了4 月17日“國十條”的出臺。2010 年，中國房地產(chǎn)市場在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動顯著， 2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（ “國十一條”），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。自主和投資投機(jī)市場需求同時被放大，房價大幅上漲。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加速、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等情況。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對值仍超過了20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。下半年，國際上受金融危機(jī)的影響，國內(nèi)由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。　房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段（2008年至今） 房地產(chǎn)市場的新變化2008 年以來，我國經(jīng)濟(jì)形勢先揚(yáng)后抑，國家宏觀調(diào)控政策相應(yīng)由“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｔ鲩L”。其中。絕大多數(shù)城市進(jìn)一步建立健全了廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范了經(jīng)濟(jì)適用住房制度，廉租住房保障資金逐步得到落實(shí)，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)有了保證。11月，建設(shè)部等九部門發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，建設(shè)部等七部門發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。根據(jù)24號文要求，解決城市低收入家庭住房困難的配套政策陸續(xù)出臺。　　24號文被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標(biāo)志著政府開始把抑制房地產(chǎn)價格過快上漲與解決城市低收入家庭住房困難區(qū)分開來。11月19日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡發(fā)表講話說：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。明確規(guī)定地方各級人民政府要切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關(guān)工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實(shí)、措施不到位的地區(qū)，要通報(bào)批評，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任”?！贝撕箅m然三番五次強(qiáng)調(diào)，但由于種種原因，廉租住房制度建設(shè)一直未落到實(shí)處。　　2007年9月，深圳、廣州等城市開始出現(xiàn)房價雖然繼續(xù)上漲，但成交量明顯下降的現(xiàn)象；這使人感到房價上漲已無空間，預(yù)期開始發(fā)生轉(zhuǎn)變；10月份高檔商品住宅價格開始下跌，某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司關(guān)閉門店或停業(yè)；之后媒體大量報(bào)道，北京、上海等城市的房價也開始趨于下降，逐漸蔓延開來。2007年同年6月，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，加強(qiáng)了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管。同年8月，商務(wù)部辦公廳下發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的通知〉有關(guān)問題的通知》，就所涉及的外商投資企業(yè)審批和管理問題予以明確。2006年7月，建設(shè)部等三部門發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》。2006年5月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》；中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》，貫徹落實(shí)國辦發(fā)〔2006〕37號文關(guān)于個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%的規(guī)定。該《通知》要求各地區(qū)特別是城市人民政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制?！　♂槍ι贁?shù)大城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題，2006年5月國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對性的六項(xiàng)措施（簡稱“國六條”）。特別是2006年初，深圳、北京、廣州等城市房價大幅度上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會不穩(wěn)定因素。但房價上漲過快的問題沒有得到有效解決，并很快出現(xiàn)反彈。10月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，強(qiáng)調(diào)對二手房交易征