【正文】 發(fā)公司12000多家，是1991年底的3倍?！　≡诟母镩_(kāi)放新高潮的大環(huán)境中，房地產(chǎn)價(jià)格放開(kāi)，許多政府審批權(quán)力下放，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始大量發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，土地開(kāi)發(fā)和出讓規(guī)模迅速擴(kuò)大，1992年開(kāi)始出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。　“房地產(chǎn)熱”的形成和表現(xiàn)　　1992年春鄧小平發(fā)表視察南方重要談話，同年10月黨的十四大明確我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。從總的情況看，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，市場(chǎng)功能還不健全，市場(chǎng)機(jī)制還不完善，交易行為還不規(guī)范，市場(chǎng)管理還很薄弱?！　?989年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低潮；1990年下半年至1991年上半年，逐漸恢復(fù)；1991年下半年開(kāi)始，隨著全國(guó)政治穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，迅速回升。這個(gè)市場(chǎng)被稱為是全國(guó)大城市中開(kāi)辦的第一家市一級(jí)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所?！　∩唐贩拷ㄔO(shè)、銷售、購(gòu)買以及存量房買賣和租賃活動(dòng)不斷出現(xiàn)，逐步形成了新建商品房買賣和存量房買賣、租賃市場(chǎng)；政府有償出讓土地使用權(quán)并允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一系列政策和改革，使土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)開(kāi)始形成。1988年3月，七屆全國(guó)人大第一次會(huì)議上《政府工作報(bào)告》提出：“結(jié)合住房制度的改革，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。這就使土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的法規(guī)更趨完善，并構(gòu)造出了有中國(guó)特色的土地市場(chǎng)基本框架。1990年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問(wèn)題作了明確規(guī)定。這為土地使用制度改革的全面推進(jìn)和深入發(fā)展提供了法律保障。1988年4月，七屆全國(guó)人大第一次會(huì)議通過(guò)了憲法修正案，規(guī)定任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。1988年，?？凇B門(mén)、廣州、天津等地相繼發(fā)布了土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)辦法或規(guī)定。為了使土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓活動(dòng)有法可依，1987年11月，上海市人民政府率先發(fā)布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》。隨后，珠海、福州、海口、廣州、廈門(mén)、上海等城市也開(kāi)展了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。其中，1987年9月9日，率先采取協(xié)議方式，成功出讓了一宗國(guó)有土地的使用權(quán)；9月26日首次采取招標(biāo)方式，12月1日首次采取拍賣方式，各出讓了一宗國(guó)有土地的使用權(quán)?！　〉诙?，開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。1988年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，規(guī)定自1988年11月1日起，向城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人征收土地使用稅，各地制定的土地使用費(fèi)辦法同時(shí)停止執(zhí)行。1981年11月，廣東省五屆人大常委會(huì)通過(guò)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，自1982年1月1日起，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)按照土地不同等級(jí)向土地使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的土地使用費(fèi)。這種改革較為具體的進(jìn)程如下：　　第一，收取場(chǎng)地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)?！　「母镒畛跏遣扇∈杖?chǎng)地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)的做法，改變土地長(zhǎng)期無(wú)償使用的局面。這種土地使用制度通常被概括為“行政劃撥，無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度”?！⊥恋厥褂弥贫雀母锏膯?dòng)與推進(jìn)　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地領(lǐng)域的改革，主要是城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革。同年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，明確了住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的。1991年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進(jìn)住房制度改革的思路?！　〉谌A段，住房制度改革全面起步。在總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以1988年第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議為標(biāo)志，形成了以提租補(bǔ)貼為核心的第一個(gè)全國(guó)性的住房制度改革方案。補(bǔ)貼售房在一定程度上解決了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承受能力較低的問(wèn)題，但在試點(diǎn)中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，到了1986年初新建公房補(bǔ)貼出售的改革因受到廣泛批評(píng)而停止。到1985年底，全國(guó)共有27個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的160個(gè)設(shè)市城市和300個(gè)縣鎮(zhèn)開(kāi)展了補(bǔ)貼出售公房的試點(diǎn)，共出售住房1092萬(wàn)m2。1982年4月，國(guó)家建委、國(guó)家城建總局選擇鄭州、常州、四平、沙市4個(gè)城市進(jìn)行新建住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。1979年，國(guó)家城建總局決定試行把新建住房以土建成本價(jià)向居民出售，選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州5個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。19791991年，住房制度改革經(jīng)歷了公房出售試點(diǎn)、提租補(bǔ)貼試點(diǎn)和全面起步三個(gè)階段。從此，拉開(kāi)了住房制度改革的序幕。鄧小平的講話打破了傳統(tǒng)的住房公有制、福利制觀點(diǎn)，描繪出了住房新制度的基本藍(lán)圖。1978年9月，鄧小平提出：解決住宅問(wèn)題能不能路子寬些，比如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個(gè)人手中的錢動(dòng)員出來(lái)，國(guó)家解決材料，這方面潛力不小。到1978年，缺房戶869萬(wàn)戶，%。這種住房制度通常被概括為“國(guó)家統(tǒng)包住房投資建設(shè)，以實(shí)物形式向職工分配并近乎無(wú)償使用的福利性住房制度”。19781991年，隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn)，房屋和土地既是產(chǎn)品和資源，又是商品和資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)由淺入深，房地產(chǎn)價(jià)值逐漸顯化，房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。2　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程改革開(kāi)放30多年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到飛速的發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，也走過(guò)了一段不平凡的路程，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，可以將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大致分為以下6個(gè)時(shí)期：一是初步形成時(shí)期（19781991年）；二是房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期（19921993年）；三是市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期（19941997年）；四是培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)期（19982002年）；五是調(diào)控與反調(diào)控時(shí)期（20032007年）；六是房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段（2008至今）。圖1： 19982010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額圖2：19982010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重從圖1和圖2可以看出，1998年2010年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，%%，%%?！?、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑?！∈車?guó)家政策影響較大作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中不可避免地受到國(guó)家政策的影響，這種影響主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是國(guó)家對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)量，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；二是國(guó)家的各項(xiàng)稅費(fèi)政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的成本和交易價(jià)格，進(jìn)而影響房地產(chǎn)商品的銷售情況；三是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸政策，直接影響到開(kāi)發(fā)與消費(fèi)能力；四是國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)的政策導(dǎo)向，直接影響到不同收入階層居民的購(gòu)房?jī)A向。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求角度看，消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)主要是用來(lái)滿足當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)、自身住房和投資的需求，這在很大程度上也受到地域性的限制?！〉赜蛐詮?qiáng)房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)使得其具有很強(qiáng)的地域性特征。此外，綜合對(duì)所有行業(yè)的影響，每100元的房地產(chǎn)需求，大約會(huì)影響其他行業(yè)215元的需求，如果再加上房地產(chǎn)自身的需求，會(huì)影響315元的總產(chǎn)出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)與四十多個(gè)行業(yè)具有關(guān)聯(lián)度，如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)、輕工業(yè)、紡織業(yè)等。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)；物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)；房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程及預(yù)測(cè)分析１　房地產(chǎn)行業(yè)概述　房地產(chǎn)業(yè)的定義按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754―2002）的界定，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及其他房地產(chǎn)活動(dòng)四大類。　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征　產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈條中處于中間環(huán)節(jié)，會(huì)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生較大需求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組的研究結(jié)果表明，每100元的房地產(chǎn)需求可以帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上可以促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，表現(xiàn)出很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給角度看，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)和提供的商品具有位置的固定性和不可移動(dòng)性，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)供給不可能去滿足另一個(gè)地區(qū)的需求。因此，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，或者不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不能像其他商品一樣，通過(guò)房地產(chǎn)商品在地區(qū)之間的流通來(lái)縮小這種供求不平衡或價(jià)格差異?！》康禺a(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）確立了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位與作用，《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！庇纱丝梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的地位，發(fā)揮著重大的作用。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越高，其支柱產(chǎn)業(yè)地位得到了進(jìn)一步的鞏固?！〕醪叫纬蓵r(shí)期（19781991年）　　1978年之前的二十多年中，我國(guó)幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，只有建筑業(yè)?！∽》恐贫雀母锏膯?dòng)與推進(jìn)　　改革開(kāi)放之前，城鎮(zhèn)住房主要由國(guó)家投資建設(shè)；建好的住房不出售，主要是通過(guò)職工所在單位，按照工齡、職務(wù)、學(xué)歷等打分排隊(duì)進(jìn)行分配；對(duì)于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無(wú)償使用的低租金。在上述住房制度下，不僅住房建設(shè)投資“有去無(wú)回”，不能循環(huán)和周轉(zhuǎn)，而且收取的低租金不夠支付住房的日常維修和管理費(fèi)用，住房建設(shè)以及維修和管理成了國(guó)家的沉重包袱，職工對(duì)住房形成“等、靠、要”的觀念，抑制了個(gè)人對(duì)住房的投入，城鎮(zhèn)住房緊張問(wèn)題日益突出。　　“文化大革命”結(jié)束之后，改善人民居住條件的問(wèn)題開(kāi)始引起中共中央、國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。1980年4月，鄧小平在關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話中，指出了城鎮(zhèn)住房體制的基本走向。1980年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》中正式提出實(shí)行住房商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買房、擁有自己的住宅，不僅新建住宅可以出售，現(xiàn)有住宅也可以出售?！　∽》恐贫雀母锏膶?shí)踐，始于1979年，從新建住房全價(jià)出售起步。第一階段，公房出售試點(diǎn)。到1981年，全國(guó)有23個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的60多個(gè)城市，以及部分縣鎮(zhèn)開(kāi)展了這種新建住房出售工作。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部在1984年10月向國(guó)務(wù)院提出了《關(guān)于擴(kuò)大城市公有住宅補(bǔ)貼出售試點(diǎn)的報(bào)告》。　　第二階段，提租補(bǔ)貼試點(diǎn)。1987年，國(guó)務(wù)院相繼批準(zhǔn)煙臺(tái)、蚌埠、唐山3個(gè)城市以提租和補(bǔ)貼持平為原則，大幅度提高租金，同時(shí)給予相應(yīng)補(bǔ)貼的住房制度改革方案。截至1990年，全國(guó)共12個(gè)城市、13個(gè)縣鎮(zhèn)和一批企業(yè)出臺(tái)了以提租補(bǔ)貼為主要內(nèi)容的房改方案。以提租和補(bǔ)貼總量平衡為基本思路的房改方案對(duì)既得利益觸動(dòng)很大，在實(shí)際操作中面臨多重阻力，難以全面推開(kāi)。同年10月，召開(kāi)了第二次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，提出了“多提少補(bǔ)”或小步提租不補(bǔ)貼的租金改革原則，指出房改“貴在起步”。這些推動(dòng)了全國(guó)特別是大城市的住房制度改革，標(biāo)志著房改已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。改革開(kāi)放之前，我國(guó)采取行政劃撥方式，把城鎮(zhèn)國(guó)有土地?zé)o償、無(wú)限期地分配給單位和個(gè)人使用，不允許土地使用權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)。這種土地使用制度完全排斥地租規(guī)律、市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)作用，致使土地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不能更好地發(fā)揮作用，特別是人們都想占好地、多占地，導(dǎo)致土地大量浪費(fèi)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資不能通過(guò)其帶來(lái)的土地增值得到回收，政府被戲稱為“捧著金飯碗討飯吃”，導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌長(zhǎng)期落后。進(jìn)一步是建立土地市場(chǎng)，將土地使用權(quán)與土地所有權(quán)分離，實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度。對(duì)土地實(shí)行有償使用開(kāi)始于向中外合營(yíng)企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)。從1984年起，撫順、廣州等一些城市也先后推行。但是，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》不影響各地依法制定的對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)在華機(jī)構(gòu)用地計(jì)收土地使用費(fèi)辦法的執(zhí)行。1987年下半年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)大膽嘗試把單一行政劃撥分配土地變?yōu)閰f(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓等多種分配方式，把土地使用權(quán)由不能流轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢赞D(zhuǎn)讓。這就大大創(chuàng)新了土地使用制度，將土地使用制度改革推向了一個(gè)新階段。　　第三，制定地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。12月，含有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)定的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》獲廣東省人大常委會(huì)通過(guò)。　　第四，修改憲法和土地管理法。同年12月，《土地管理法》也作了相應(yīng)修改，并規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”?！　〉谖澹贫ㄈ珖?guó)性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。同時(shí)還發(fā)布了《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》，允許外商從事土地成片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！》康禺a(chǎn)市場(chǎng)初步形成　　1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?！边@又進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的