中國房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測報告-展示頁
2025-03-09 15:45本頁面
【正文】 資金鏈緊繃 （二）房地產(chǎn)行業(yè)供給面形勢 2021 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以用三個特點(diǎn)來概括：市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊。2021 年下半年開始，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯增加。從影響 GDP 的 “三駕馬車 ”的情況來看，扣除掉物價因素后，消費(fèi)保持在 12 年以來的最高增速上，但居民實(shí)際收入增長放緩，以及房市和股市的嚴(yán)重低靡，使得消費(fèi)難以繼續(xù)告訴增長。預(yù)計 2021年全年在 10%左右，如果沒有較為明顯的調(diào)控措施，那么 2021年 GDP 增速在 9%左右。對此，央行從 2021 年下半年開始就采取了緊縮的貨幣政策，到 2021 年 7 月， CPI 情況開始好轉(zhuǎn)，預(yù)期 2021 年下半年 CPI 為 6%，全年 CPI 為 7%， 2021 年 CPI 將在 5%－ 6%之間，通貨膨脹洪峰已過。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的背景下，也將走向一個相對較長的調(diào)整期，市場觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩，是導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金緊張的重要根源。 2021 年下半年將是地價和房價均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤下滑不可避免。如果 2021 年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到 4925 億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場在 2021 年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著 2021 年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長時間。 2021 年的房地產(chǎn)市場有兩種預(yù)測，中期調(diào)整和短暫調(diào)整。中國房地產(chǎn) 資金及 行業(yè) 運(yùn)行預(yù)測 報告 (中科院 ) .我們估計， 2021 年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是 6730 億元，較 2021年負(fù)的資金缺口有明顯的改變，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在 2021年下半年開始集中體現(xiàn)。但是資金供求存在缺口，不意味著對行業(yè)進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。如果 2021 年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到 9290 億元。如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對中國宏觀經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大?？紤]到行業(yè)調(diào)整的主要壓力來自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此我們對以單純注資的 “救市 ”方式持否定態(tài)度，注資無法解決需求觀望和行業(yè)調(diào)整的根本問題 宏觀經(jīng)濟(jì)減速 2021 年 GDP 預(yù)計增長 10% 一 .房地產(chǎn)行業(yè)概況 2021 年的中國宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整， CPI 的居高不下和經(jīng)濟(jì)增長速度的放慢成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題。 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 從 2021 年 5 月開始， CPI 指數(shù)開始顯著上升，到 2021 年上半年CPI 長期居于 8%的高位。但與此同時， GDP 增速也出現(xiàn)了明顯滑坡。 圖一： 2021 年至今宏觀經(jīng)濟(jì)走勢 資料來源：國家統(tǒng)計局 經(jīng)濟(jì)的減速主要來自于兩 個方面：投資的減弱和出口的減少。投資實(shí)際增速已處于10 年平均水平之下，外貿(mào)實(shí)際增速則處于 10 年來相當(dāng)糟糕的狀況。另外，美國的次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性的經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)開始顯現(xiàn)， 2021 年，歐洲和日本經(jīng)濟(jì)有可能增速低于 1%甚至陷入衰退，中國經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)下 2021－ 2021年持續(xù)五年平均 10%以上的高速增長后，可能 步入一個較長周期的景氣下行通道。 從 2021 年 10 月開始，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)三個季度行業(yè)景氣指數(shù)下降。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增速上升較快，銀行開發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷售預(yù)收款和按揭貸款增速大幅下降。加之貨幣政策的收緊和資本市場的股災(zāi)，更令房地產(chǎn)商的多融資渠道舉步唯艱。 圖二：房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù) 資料來源： Wind 咨詢 從土地購置和儲備情況來看，在《土地為禍、資金為王：中國房地產(chǎn)土地囤積和資金沉淀報告》中，我們估測截至到 2021 年末房地產(chǎn)行業(yè)土地儲備規(guī)模大致為 10 億平米，沉淀的資金接近 2 萬億元。其中， 2021 年一季度的土地購置面積增長率達(dá)到 %，而第二季度環(huán)比迅速下跌到了 %的水平，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，預(yù)計未來土地購置面積繼續(xù)上漲的勢頭會有所抑制， 2021 年全年開發(fā)商土地儲備仍會在原有基礎(chǔ)之上，增加 億平米，土地儲備總量仍持續(xù) 多于 10 億平米。 2021年 2 季度，盡管土地 “招拍掛 ”的流拍流標(biāo)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，土地交易價格同比卻分別上升 %和 %，土地儲備成本持續(xù)增加。 圖三：房地產(chǎn)土地購置面積和開發(fā)面積走勢 資料來源：國家統(tǒng)計局 從房地產(chǎn)投資的情況來看，房地產(chǎn)的投資增速依然迅猛。 圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況 資料來源：國家統(tǒng)計局 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了%、 %和 %，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計后兩季度房地 產(chǎn)新開工和施工面積還將繼續(xù)下跌。土地市場交易依舊較為活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行。二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種 趨勢并不是短期的，在房地產(chǎn)商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開始，預(yù)計三季度和四季度將能夠進(jìn)一步看到房地產(chǎn)供給面的下降。 2021 年以來，房地產(chǎn)銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。 圖六：房地產(chǎn)銷售面積情況 資料來源：國家統(tǒng)計局 目前房地產(chǎn)銷售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的： 首先， 2021 年下半年之后，商品房價格和土地價格上漲過快，行業(yè)銷售利潤率的上升和商品房品質(zhì)的上升開始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場反應(yīng)相對遲緩，土地儲備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的惡化進(jìn)一步蔓延。調(diào)整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。 從調(diào)整的進(jìn)程看， 2021 年 12 月深圳的房地產(chǎn)銷售價格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到 2021 年 8 月同比也出現(xiàn)下滑。上海的情況略好
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