中國房地產(chǎn)行業(yè)分析-展示頁
2025-07-07 23:11本頁面
【正文】 重新回升，2000年1至9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達2860億元，比去年同期增長25%；房地產(chǎn)銷售量快速增長，價格穩(wěn)中有增，今年1至10月，全國商品房銷售面積8249萬平方米，比去年同期增長36%，住宅銷售價格為1915元/平米，%；房地產(chǎn)空置面積增速下降，今年10月，全國凈增空置面積24萬平方米，是今年以來的最小增量。房地產(chǎn)業(yè)的復蘇階段這個階段經(jīng)歷的時間是1993至1997年。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)整階段同時外商對房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來源，大批房地產(chǎn)項目爭相上馬，房地產(chǎn)價格飛速上漲，%，％，%%。這個階段經(jīng)歷的時間是1992年至1993年。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過熱階段在這個階段，隨著經(jīng)濟改革在各行各業(yè)的逐步展開，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，逐步發(fā)展起來，特別是1985年開始的城市經(jīng)濟體制改革，直接促使了我國真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生，并且在1988年掀起了一個發(fā)展的小高潮，但從89年開始，國家對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)整，并實行了緊縮銀根、壓縮開支的政策，許多房地產(chǎn)項目被明令停建，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第一次受到了打擊。改革開放以后，伴隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步確立，我國房地產(chǎn)業(yè)也逐步發(fā)展起來，回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史，可以將我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程劃分為以下幾個階段：第二章房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎建設行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。第二節(jié)房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停車場等，一般來說，我們通常所說的房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產(chǎn)也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本文討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。房地產(chǎn)業(yè)的含義中國房地產(chǎn)行業(yè)分析徐子慶 廣發(fā)證券研發(fā)中心第一章房地產(chǎn)業(yè)的含義及產(chǎn)業(yè)特性第一節(jié)房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫等。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動步伐會稍領先于GDP的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性。房地產(chǎn)業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設中。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高，相應地當?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價格就高，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程改革開放以前，在計劃經(jīng)濟模式下，土地不是商品，我國不存在房地產(chǎn)市場，沒有真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段這個階段經(jīng)歷的時間是1978年至1991年。1992年，鄧小平同志的南巡講話和黨的十四大的召開，以及中共中央十四屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，有力推動了社會主義經(jīng)濟體制改革和社會主義經(jīng)濟建設的發(fā)展，使整個國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，在這樣的大好形勢下，以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展。1993年下半年，經(jīng)濟過熱導致了很高的通貨膨脹，國家開始進行適度從緊的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的重點，從1995年開始，房地產(chǎn)業(yè)的投資雖然還在增長，但速度已大大下降，1995年和1996年，%%，1997年，%。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)1986年，我國房地產(chǎn)開發(fā)商只有3000多家，到了1995年，我國房地產(chǎn)開發(fā)商已達到33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開發(fā)商最多的一年。98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復蘇，我國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，99年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)商達25600多家。企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。東、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商之間的差距不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，而且也體現(xiàn)在盈利水平、經(jīng)營能力、創(chuàng)新意識等方面。在全國房地產(chǎn)開發(fā)商中，以國有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟形式并存。從這兩年的發(fā)展趨勢來看，由于企業(yè)改革的不斷深化，許多國有企業(yè)和集體企業(yè)都改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開發(fā)商所占的比重越來越大。在各種類型的所有制企業(yè)中，私營企業(yè)或以私營為背景的企業(yè)發(fā)展前景好過國有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營企業(yè)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年我國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均注冊資金為1732萬元，全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的凈資產(chǎn)不過為10多億元，與國外房地產(chǎn)開發(fā)商動輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠。96年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)如下圖所示，％，％，大部分企業(yè)的資質(zhì)為三、融資能力差、開發(fā)力量弱，所以它們很難經(jīng)受得住市場競爭的考驗。我國房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況分析 由于房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況與房地產(chǎn)的開發(fā)投資狀況、土地供給狀況密切相關(guān)，所以我們研究房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況時先對這兩個問題作一分析。我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的，92年至93年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，94年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)
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