【正文】 例也大不相同，這里我們以97年廣州市開發(fā)的某住宅小區(qū)為例來說明下其成本構(gòu)成狀況。從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，十多年來，我國商品房售價(jià)上升很快，1998年全國商品房的平均售價(jià)為2002元／平方米，是1987年的5倍，房價(jià)年均增長率達(dá)40%左右，其中91年至93年房價(jià)上漲的速度最快，94年房地產(chǎn)業(yè)講入宏觀調(diào)整后，除了住宅售價(jià)下降以外，辦公樓和商業(yè)用房的售價(jià)并沒有下降，剔除94年的情況，我們可以看出，雖然93年下半年開始房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，但房地產(chǎn)的售價(jià)卻在不斷上升?！€(gè)人消費(fèi)成為市場需求的主體。（2）　辦公樓市場供給的地區(qū)差異進(jìn)一步擴(kuò)大。　(3）竣工面積?！　?000年，全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭，（1）土地的供給方式出現(xiàn)了變化，有償供地比重不斷提高，在具體的出讓方式中，土地招標(biāo)、拍賣比重有所提高。投資結(jié)構(gòu)的這種變化符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年我國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均注冊資金為1732萬元，全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的凈資產(chǎn)不過為10多億元，與國外房地產(chǎn)開發(fā)商動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠(yuǎn)。從這兩年的發(fā)展趨勢來看，由于企業(yè)改革的不斷深化，許多國有企業(yè)和集體企業(yè)都改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開發(fā)商所占的比重越來越大。企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性在這個(gè)階段，隨著經(jīng)濟(jì)改革在各行各業(yè)的逐步展開，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，逐步發(fā)展起來，特別是1985年開始的城市經(jīng)濟(jì)體制改革，直接促使了我國真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生，并且在1988年掀起了一個(gè)發(fā)展的小高潮，但從89年開始，國家對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，并實(shí)行了緊縮銀根、壓縮開支的政策，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目被明令停建，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第一次受到了打擊。同時(shí)外商對房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來源，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目爭相上馬，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，%，％，%%。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段第三章此后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所減少。企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國有企業(yè)。國有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營企業(yè)。　我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況。1998年以后，隨著房地產(chǎn)開發(fā)銷售的升溫，土地開發(fā)、購置面積又開始迅速回升，2000年19月，全國土地購置面積增長率為52%，土地開發(fā)面積增長38%。近兩年，國家有關(guān)部門對土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的具體構(gòu)成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)趨于合理，96年在國家計(jì)委、財(cái)政部頒布的全國性減免48項(xiàng)稅費(fèi)的辦法中，涉及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的有10項(xiàng)，各地方政府也紛紛出臺政策，減少土地轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)。(2）施工面積。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％至10％左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時(shí)，我國別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠(yuǎn)高于普通住宅，因此近幾年我國政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，中國證監(jiān)會也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設(shè)別墅等高檔物業(yè)。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求分析　目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求存在以下特點(diǎn)：　市場需求開始回升。從下圖可以看出，住宅銷售在商品房銷售中占有絕對主導(dǎo)的地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占的比重都在70%以上，因此住宅市場的發(fā)展?fàn)顩r決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r。第四章住宅市場的發(fā)展情況基本類似，97年全國住宅每平方米售價(jià)1790元，其中北京、廣東、上海、海南、天津、福建的售價(jià)在均價(jià)以上，而西藏、江西、河南、責(zé)州、湖南、內(nèi)蒙古、安徽的售價(jià)每平方米在1000元以下?！　〉谒念惓鞘袨橹行〕鞘?，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米800元至1200元，中價(jià)位為2000元以上，高價(jià)位為4000元以上。97年只12個(gè)省市房地產(chǎn)業(yè)仍然盈利，其中盈利情況最好的是廣東，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤額350995萬元，營業(yè)利潤率為7．7%；其次是上海，97年實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤227733萬元，營業(yè)利潤率為5．27%?！　∩唐贩糠e壓日趨嚴(yán)重，許多開發(fā)商不堪重負(fù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國目前房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)多達(dá)2萬多家，而平均資產(chǎn)總額僅為4100萬，多數(shù)企業(yè)?？砍促I度日，根本不具備開發(fā)能力。97年底，我國政府公布的城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為3．699億，總戶數(shù)約為1．02億，平均每戶人口考察這8年我國的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢可以看出，過去的8年中既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的高通脹時(shí)期，也有經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較平穩(wěn)的低通脹時(shí)期，還有近幾年的通貨緊縮時(shí)期，因此可以認(rèn)為這個(gè)線性模型具有一定的普遍適用性。400元?！褚淮涡园l(fā)放的住房補(bǔ)貼：從全國己制訂出的實(shí)施方法來看，約為房價(jià)的20％。從住房產(chǎn)權(quán)來看，只有50％的家庭住在自已擁有的房子里，44%租用單位的房子，49%租用私人的房子，2％的家庭租用其它房源的房子。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。1998年中國開始在全國范圍內(nèi)推行福利住房制度改革，規(guī)定了停止福利分房的時(shí)間表，逐漸將個(gè)人住房消費(fèi)推向商品房市場，商品房市場需求主體也將逐步由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場中的作用逐漸增大，因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價(jià)格有逐步下調(diào)的可能。開發(fā)信貸業(yè)務(wù)開展的時(shí)間比較長，業(yè)務(wù)量也比較大，有效地支持了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但消費(fèi)信貸的發(fā)展卻還是近一兩年的事。以全面開放住房二級市場的上海為例，現(xiàn)有住房的住戶有35％在未來5年內(nèi)準(zhǔn)備進(jìn)入房產(chǎn)市場，進(jìn)入市場的有80％的人是準(zhǔn)備擴(kuò)大面積，擴(kuò)大面積以平均27～30平方米／人。中國加入WTO后，將對一些沿海中心城市和一些大城市如上海、北京、廣州產(chǎn)生重大影響，主要表現(xiàn)在以下幾方面（1）隨著對外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增多，進(jìn)入這些地方的外商和外資將增多，從而帶動(dòng)辦公樓、賓館、商場等需求的增加；（2）會在一定時(shí)期內(nèi)降低房地產(chǎn)的建造成本，這主要是由于加入WTO后，一些進(jìn)口建材和建