中國房地產(chǎn)行業(yè)分析-文庫吧資料
2025-07-04 23:11本頁面
【正文】 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率逐年上升，93年達(dá)到了頂峰，%，當(dāng)年全行業(yè)的營業(yè)收入額和營業(yè)利潤額都比92年增長了1倍，雖然93年下半年開始國家對房地產(chǎn)業(yè)的過熱現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)整，但94年行業(yè)的營業(yè)利潤率仍高達(dá)13%，國家宏觀調(diào)整在95年開始發(fā)生了作用，95年房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率急速下降至8．28%，96年更是下降到了1%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒提供的1988年至1997年全行業(yè)的營業(yè)利潤額，我們計(jì)算出這十年間房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率，從中可以看出過去的10年房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率發(fā)生變化的情況。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購置費(fèi)、土地開發(fā)成本、舊房拆遷費(fèi)等：其二是建筑材料費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)；其三是各種稅費(fèi)。 第四類城市為中小城市，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米800元至1200元，中價(jià)位為2000元以上，高價(jià)位為4000元以上?！ 〉诙惓鞘杏刑旖颉⒑贾?、重慶、大連、武漢、青島，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米1200元至2000元，中價(jià)位為3000元至5000元，高價(jià)位為6000元至8000元。住宅市場的發(fā)展情況基本類似，97年全國住宅每平方米售價(jià)1790元，其中北京、廣東、上海、海南、天津、福建的售價(jià)在均價(jià)以上，而西藏、江西、河南、責(zé)州、湖南、內(nèi)蒙古、安徽的售價(jià)每平方米在1000元以下。96年在中房指數(shù)統(tǒng)計(jì)的15個(gè)城市中，北京、上海、深圳的房價(jià)位于前三名。98年雖然集團(tuán)購房大為增加，但并未導(dǎo)致房價(jià)的大幅上升，98年房價(jià)只比97年有微弱的上漲，這主要是由于房產(chǎn)市場一直處于供過于求的狀態(tài)，集團(tuán)購買沒有改變市場的供求狀況，相反集團(tuán)購買更易獲較為便宜的售價(jià)，從而導(dǎo)致了整體售價(jià)變化不大的狀況，近年來房地產(chǎn)售價(jià)的這種走勢意味著今后的幾年內(nèi)房價(jià)將呈現(xiàn)出盤穩(wěn)的走勢。第四章從下圖可以看出，住宅銷售在商品房銷售中占有絕對主導(dǎo)的地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占的比重都在70%以上，因此住宅市場的發(fā)展?fàn)顩r決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r。2000年前9個(gè)月，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購房的比例已達(dá)90%以上。從下圖可以看出，90年代以來，個(gè)人購買商品房的絕對額高速增長，1987年，個(gè)人購買的商品房只有426．66萬平方米，%；而到了1997年，個(gè)人購買的商品房達(dá)5233．72萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的66．6%；2000年110月，全國商品房銷售面積為8249萬平方米，同比增長36%，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積增長率會(huì)在30%以上。我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求分析 目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求存在以下特點(diǎn)： 市場需求開始回升。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求的現(xiàn)象。近幾年來，辦公樓市場供給的增速很快，97年辦公樓的竣工面積突破1000萬平方米，與此同時(shí)，辦公樓市場的地區(qū)間差異不斷擴(kuò)大，如北京云集了世界各國5000多家的駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國各地地方政府和各地大企業(yè)的駐京辦事處，其辦公樓市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢，北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％至10％左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時(shí)，我國別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠(yuǎn)高于普通住宅，因此近幾年我國政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，中國證監(jiān)會(huì)也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設(shè)別墅等高檔物業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)市場供給的結(jié)構(gòu)分析 住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最小。雖然從93年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，有些年份的新開工面積和施工面積出現(xiàn)負(fù)增長，但受工程建設(shè)工期較長的影響，商品房的竣工面積卻一直呈現(xiàn)增長的趨勢，98年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長速度開始回升，商品房的竣工面積也在增長，2000年前10月，全國房地產(chǎn)峻工面積8893萬平方米，比去年同期增長18%。98年施工面積增速較快，%，％，可以預(yù)見，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長。(2）施工面積。（1）新開工面積快速增長?！∩唐贩康男麻_工面積、施工面積和竣工面積分析。近兩年，國家有關(guān)部門對土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的具體構(gòu)成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)趨于合理，96年在國家計(jì)委、財(cái)政部頒布的全國性減免48項(xiàng)稅費(fèi)的辦法中，涉及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的有10項(xiàng)，各地方政府也紛紛出臺(tái)政策，減少土地轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)?！?998年以后，隨著房地產(chǎn)開發(fā)銷售的升溫，土地開發(fā)、購置面積又開始迅速回升，2000年19月，全國土地購置面積增長率為52%，土地開發(fā)面積增長38%?！⊥恋刭Y源的供給狀況分析 土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，改革開放前，我國土地使用權(quán)是通過無償劃撥而取得的，1988年，新的《土地管理法》實(shí)施后，我國土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，從而使得土地市場空前發(fā)展?！ ?3）投資的資金來源狀況。1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，％，2000年1至9月，這一比例己上升為69％，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。（1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度。 我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模偏小導(dǎo)致開發(fā)出的樓盤也偏小，既有規(guī)模、配套設(shè)施又好的樓盤更少。企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。國有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營企業(yè)。下圖是96年我國各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)商分布圖，圖中顯示，國有企業(yè)所占的比重最大，達(dá)到41%；%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位，%；%。企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國有企業(yè)。東部地區(qū)的企業(yè)競爭已從資金實(shí)力和土地開發(fā)權(quán)的競爭走向品牌、營銷、服務(wù)等方面，而西部地區(qū)的開發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到這一步。全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個(gè)省市中，西部邊遠(yuǎn)地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：此后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所減少。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)畲?，我國房地產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。我國房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀分析第三章從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的調(diào)整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)開始步入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，因此國家采取了一系列措施來鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入復(fù)蘇時(shí)期，其主要表現(xiàn)為：國房景氣指數(shù)從99年11月開始逐月回升，；房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)增長率
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