【正文】 隨著福利住房制度改革的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體逐漸由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，住房消費(fèi)信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)出來，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個(gè)人住房抵押貸款為核心的住宅消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。3．6人，考慮到城鎮(zhèn)平均每戶人口數(shù)在下降，我們就以一個(gè)三口之家為例來說明這個(gè)問題，這樣的假設(shè)不會(huì)使結(jié)果偏差太大?！　〗衲暌詠恚m然全國(guó)空置房的增長(zhǎng)速度已經(jīng)放緩，但空置房總數(shù)仍然偏大，全國(guó)商品房積壓已達(dá)8000多萬平方米，按每平方米1800元左右的平均售價(jià)計(jì)算，共占?jí)嘿Y金1440億左右。1998年，我國(guó)政府對(duì)城市商品房售價(jià)制定了指導(dǎo)價(jià)格，總其分了四檔三類：　　第一類城市有北京、上海、廣州、深圳，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米1500元至2500元，中價(jià)位為4000元以上，高價(jià)位為8000至10000元。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析近兩年來，在中央擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)銷售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的形勢(shì)。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困繞者我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用房的需求下降，但從上圖可以看出，每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。96的新開工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開工工程較多所引起的。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個(gè)新特點(diǎn)。在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商中，以國(guó)有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟(jì)形式并存。第一節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀改革開放以前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，土地不是商品，我國(guó)不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過熱階段目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。1996年開始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，％，2000年1至9月，這一比例己上升為69％，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)?！∩唐贩康男麻_工面積、施工面積和竣工面積分析。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購置費(fèi)、土地開發(fā)成本、舊房拆遷費(fèi)等：其二是建筑材料費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)；其三是各種稅費(fèi)。第五章?lián)嘘P(guān)統(tǒng)計(jì)，近年來在消費(fèi)者的各項(xiàng)投訴中，對(duì)商品房的投訴己上升到第一位，新聞媒體對(duì)房地產(chǎn)欺詐事件也時(shí)有暴光，長(zhǎng)此以往，必將影響了消費(fèi)者購房欲望，最終受害者是房地產(chǎn)業(yè)本身。39．2X＋26．4/B的值未評(píng)估居民的購房能力。這幾項(xiàng)構(gòu)成中有很多可以減讓的成份，在占到房?jī)r(jià)的60％的各種稅費(fèi)中有的極不合理，有大幅減讓的余地，如城建配套費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)十分不合理，這一費(fèi)用中包括的公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用理應(yīng)由政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，而商用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營(yíng)受益單位負(fù)擔(dān)，目前政府已明令取消了多種不合理收費(fèi)，但現(xiàn)行的各項(xiàng)收費(fèi)中，仍有很多不合理的成份，有進(jìn)一步壓縮的余地。全面開放二級(jí)市場(chǎng)所產(chǎn)生的效益要比切斷實(shí)物分配產(chǎn)生增加量還要多。中國(guó)加入WTO后，將對(duì)一些沿海中心城市和一些大城市如上海、北京、廣州產(chǎn)生重大影響，主要表現(xiàn)在以下幾方面（1）隨著對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增多，進(jìn)入這些地方的外商和外資將增多，從而帶動(dòng)辦公樓、賓館、商場(chǎng)等需求的增加；（2）會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)降低房地產(chǎn)的建造成本，這主要是由于加入WTO后，一些進(jìn)口建材和建筑物設(shè)備的關(guān)稅將有較大幅度的降低；（3）隨著外資更多地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)的影響將越來越明顯。以全面開放住房二級(jí)市場(chǎng)的上海為例，現(xiàn)有住房的住戶有35％在未來5年內(nèi)準(zhǔn)備進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入市場(chǎng)的有80％的人是準(zhǔn)備擴(kuò)大面積，擴(kuò)大面積以平均27～30平方米／人。1998年中國(guó)開始在全國(guó)范圍內(nèi)推行福利住房制度改革，規(guī)定了停止福利分房的時(shí)間表，逐漸將個(gè)人住房消費(fèi)推向商品房市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)需求主體也將逐步由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用逐漸增大，因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價(jià)格有逐步下調(diào)的可能。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹较虬l(fā)展。從住房產(chǎn)權(quán)來看，只有50％的家庭住在自已擁有的房子里，44%租用單位的房子，49%租用私人的房子，2％的家庭租用其它房源的房子。●一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼：從全國(guó)己制訂出的實(shí)施方法來看，約為房?jī)r(jià)的20％?？疾爝@8年我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)可以看出，過去的8年中既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的高通脹時(shí)期，也有經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較平穩(wěn)的低通脹時(shí)期，還有近幾年的通貨緊縮時(shí)期，因此可以認(rèn)為這個(gè)線性模型具有一定的普遍適用性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)多達(dá)2萬多家，而平均資產(chǎn)總額僅為4100萬，多數(shù)企業(yè)?？砍促I度日，根本不具備開發(fā)能力。97年只12個(gè)省市房地產(chǎn)業(yè)仍然盈利，其中盈利情況最好的是廣東，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額350995萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為7．7%；其次是上海，97年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)227733萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為5．27%?！　〉谒念惓鞘袨橹行〕鞘?，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米800元至1200元，中價(jià)位為2000元以上，高價(jià)位為4000元以上。從下圖可以看出，住宅銷售在商品房銷售中占有絕對(duì)主導(dǎo)的地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占的比重都在70%以上，因此住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％至10％左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時(shí)，我國(guó)別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠(yuǎn)高于普通住宅，因此近幾年我國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設(shè)別墅等高檔物業(yè)。近兩年，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的具體構(gòu)成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)趨于合理，96年在國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部頒布的全國(guó)性減免48項(xiàng)稅費(fèi)的辦法中，涉及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的有10項(xiàng)，各地方政府也紛紛出臺(tái)政策，減少土地轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)。國(guó)有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國(guó)有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營(yíng)企業(yè)。此后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所減少。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段在這個(gè)階段，隨著經(jīng)濟(jì)改革在各行各業(yè)的逐步展開，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無到有，逐步發(fā)展起來，特別是1985年開始的城市經(jīng)濟(jì)體制改革，直接促使了我國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生，并且在1988年掀起了一個(gè)發(fā)展的小高潮，但從89年開始，國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，并實(shí)行了緊縮銀根、壓縮開支的政策，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目被明令停建，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第一次受到了打擊。房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段從這兩年的發(fā)展趨