【正文】 隨著福利住房制度改革的推進，中國房地產市場的需求主體逐漸由集團向個人轉移，住房消費信貸對房地產市場發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)出來，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業(yè)務。3．6人，考慮到城鎮(zhèn)平均每戶人口數(shù)在下降，我們就以一個三口之家為例來說明這個問題，這樣的假設不會使結果偏差太大?！　〗衲暌詠?，雖然全國空置房的增長速度已經放緩，但空置房總數(shù)仍然偏大，全國商品房積壓已達8000多萬平方米，按每平方米1800元左右的平均售價計算，共占壓資金1440億左右。1998年，我國政府對城市商品房售價制定了指導價格，總其分了四檔三類：　　第一類城市有北京、上海、廣州、深圳，這些城市商品住宅的低價位為每平米1500元至2500元，中價位為4000元以上，高價位為8000至10000元。我國房地產業(yè)的主要經濟指標分析近兩年來，在中央擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策的引導下，我國房地產銷售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長的形勢。隨著宏觀調控政策的實施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費疲軟困繞者我國國民經濟的發(fā)展，從而導致了與消費水平和消費能力直接相關的商業(yè)用房的需求下降，但從上圖可以看出，每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。96的新開工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開工工程較多所引起的。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個新特點。在全國房地產開發(fā)商中，以國有企業(yè)為主，多種經濟形式并存。第一節(jié)我國房地產業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀改革開放以前，在計劃經濟模式下，土地不是商品，我國不存在房地產市場，沒有真正意義上的房地產業(yè)。房地產業(yè)發(fā)展的過熱階段目前我國房地產開發(fā)商的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點：企業(yè)規(guī)模偏小，資質結構有待優(yōu)化。1996年開始，我國房地產業(yè)投資結構開始向住宅轉移，住宅投資占房地產業(yè)的投資比重逐漸上升，％，2000年1至9月，這一比例己上升為69％，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢?！∩唐贩康男麻_工面積、施工面積和竣工面積分析。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購置費、土地開發(fā)成本、舊房拆遷費等：其二是建筑材料費和建筑安裝工程費；其三是各種稅費。第五章?lián)嘘P統(tǒng)計，近年來在消費者的各項投訴中，對商品房的投訴己上升到第一位，新聞媒體對房地產欺詐事件也時有暴光，長此以往，必將影響了消費者購房欲望，最終受害者是房地產業(yè)本身。39．2X＋26．4/B的值未評估居民的購房能力。這幾項構成中有很多可以減讓的成份，在占到房價的60％的各種稅費中有的極不合理，有大幅減讓的余地，如城建配套費由消費者負擔十分不合理，這一費用中包括的公用設施建設費用理應由政府財政負擔，而商用設施建設費用應由經營受益單位負擔，目前政府已明令取消了多種不合理收費，但現(xiàn)行的各項收費中，仍有很多不合理的成份，有進一步壓縮的余地。全面開放二級市場所產生的效益要比切斷實物分配產生增加量還要多。中國加入WTO后，將對一些沿海中心城市和一些大城市如上海、北京、廣州產生重大影響，主要表現(xiàn)在以下幾方面（1）隨著對外經濟活動的增多，進入這些地方的外商和外資將增多，從而帶動辦公樓、賓館、商場等需求的增加；（2）會在一定時期內降低房地產的建造成本，這主要是由于加入WTO后，一些進口建材和建筑物設備的關稅將有較大幅度的降低；（3）隨著外資更多地進入中國房地產市場，國內房地產業(yè)的競爭將更加激烈，國內房地產市場受國際經濟狀況變動的影響將越來越明顯。以全面開放住房二級市場的上海為例，現(xiàn)有住房的住戶有35％在未來5年內準備進入房產市場，進入市場的有80％的人是準備擴大面積，擴大面積以平均27～30平方米／人。1998年中國開始在全國范圍內推行福利住房制度改革，規(guī)定了停止福利分房的時間表，逐漸將個人住房消費推向商品房市場，商品房市場需求主體也將逐步由集團向個人轉移，需求規(guī)律在房地產市場中的作用逐漸增大，因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格有逐步下調的可能。房地產開發(fā)商向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。從住房產權來看，只有50％的家庭住在自已擁有的房子里，44%租用單位的房子，49%租用私人的房子，2％的家庭租用其它房源的房子?！褚淮涡园l(fā)放的住房補貼：從全國己制訂出的實施方法來看，約為房價的20％?？疾爝@8年我國的宏觀經濟趨勢可以看出，過去的8年中既有經濟發(fā)展過熱的高通脹時期，也有經濟發(fā)展比較平穩(wěn)的低通脹時期，還有近幾年的通貨緊縮時期，因此可以認為這個線性模型具有一定的普遍適用性。據(jù)統(tǒng)計，中國目前房地產經營企業(yè)多達2萬多家，而平均資產總額僅為4100萬，多數(shù)企業(yè)專靠炒買度日，根本不具備開發(fā)能力。97年只12個省市房地產業(yè)仍然盈利，其中盈利情況最好的是廣東，當年實現(xiàn)營業(yè)利潤額350995萬元，營業(yè)利潤率為7．7%；其次是上海，97年實現(xiàn)營業(yè)利潤227733萬元，營業(yè)利潤率為5．27%?！　〉谒念惓鞘袨橹行〕鞘校@些城市商品住宅的低價位為每平米800元至1200元，中價位為2000元以上，高價位為4000元以上。從下圖可以看出，住宅銷售在商品房銷售中占有絕對主導的地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占的比重都在70%以上，因此住宅市場的發(fā)展狀況決定了房地產市場的發(fā)展狀況。根據(jù)國際經驗，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產業(yè)中所占的比例在5％至10％左右比較合適，而在前幾年房地產過熱時，我國別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠遠超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠高于普通住宅，因此近幾年我國政府嚴格控制高檔物業(yè)的投資，中國證監(jiān)會也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設別墅等高檔物業(yè)。近兩年，國家有關部門對土地轉讓價格的具體構成作了調整，基準地價趨于合理，96年在國家計委、財政部頒布的全國性減免48項稅費的辦法中，涉及土地轉讓價格的有10項，各地方政府也紛紛出臺政策，減少土地轉讓中的稅費。國有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國有企業(yè)，而經過93至97年的調整后，排名前幾位幾乎都是私營企業(yè)。此后，全行業(yè)進入調整階段，許多房地產開發(fā)商由于虧損而破產，房地產開發(fā)商數(shù)目有所減少。房地產業(yè)的復蘇階段在這個階段，隨著經濟改革在各行各業(yè)的逐步展開，我國房地產業(yè)從無到有，逐步發(fā)展起來，特別是1985年開始的城市經濟體制改革，直接促使了我國真正意義上的房地產業(yè)的產生，并且在1988年掀起了一個發(fā)展的小高潮，但從89年開始，國家對宏觀經濟進行調整，并實行了緊縮銀根、壓縮開支的政策，許多房地產項目被明令停建，房地產業(yè)的發(fā)展第一次受到了打擊。房地產業(yè)的含義房地產業(yè)的產業(yè)特性房地產業(yè)發(fā)展的起步階段從這兩年的發(fā)展趨