中國房地產行業(yè)分析-在線瀏覽
2024-08-08 23:11本頁面
【正文】 勢，98年房地產逐步走向復蘇后，房地產業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2000年前10月，全國房地產業(yè)開發(fā)投資同比增長36%。（2）房地產業(yè)的投資結構。投資結構的這種變化符合房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)律。從資金來源的主體來看，三級以上的房地產開發(fā)商是房地產業(yè)的投資主體，所占的比重超過了50％，從整體上看，一、二級企業(yè)己經有了一定的規(guī)模效益，而四級以下的企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占的投資比重仍然偏大，特別是無級別的企業(yè)所占的投資比重高達20％，這說明房地產業(yè)的投資還有待進一步優(yōu)化。90年代初，隨著房地產業(yè)的過熱發(fā)展，土地資源的供給迅速增加，1993年以后，國家對房地產業(yè)實施宏觀調控，土地供給開始下降。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個新特點。（1）土地的供給方式出現(xiàn)了變化，有償供地比重不斷提高，在具體的出讓方式中，土地招標、拍賣比重有所提高。（2）土地轉讓價格略有下降，價格水平的地區(qū)差距進一步擴大。在全國土地轉讓價格水平下降的同時，各地區(qū)之間的價格水平進一步擴大，這種差距主要存在于經濟發(fā)展水平不同的城市之間以及大城市與中小城市之間?！ ?000年，全國房地產新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭，93年至96年，國家實施房地產業(yè)調整后，新開工面積逐年下降，從下圖可以看出，96年新開工面積降到了谷底，97年新開工面積開始回升，98年受住房制度改革的影響，新開工面積增速加快，高達33．7％，99年新開工面積有所降低，但2000年新開工面積又呈現(xiàn)快速增長之勢。96的新開工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開工工程較多所引起的?！?3）竣工面積。近幾年來，我國房地產市場的供給結構存在著以下特點： （1）住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內部結構發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。這些措施使得高檔物業(yè)的投資開始下降，商檔物業(yè)在房地產業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開始上升，2000年1至9月，住宅投資占房地產行業(yè)總投資的比例已達69%以上。（2） 辦公樓市場供給的地區(qū)差異進一步擴大。但是象廣州、深圳、?？诘瘸鞘杏捎谇皫啄贽k公樓投資過于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場供需都出現(xiàn)下降的趨勢。（3） 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。隨著宏觀調控政策的實施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費疲軟困繞者我國國民經濟的發(fā)展，從而導致了與消費水平和消費能力直接相關的商業(yè)用房的需求下降，但從上圖可以看出，每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。第三節(jié)近兩年來，在中央擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策的引導下，我國房地產銷售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長的形勢。 個人消費成為市場需求的主體。1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團突擊購房的現(xiàn)象比較嚴重，但個人購房也增長很快，98年個人購房的比例比97年上升了7個百分點，達到73．6%，市場消費主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高的要求?！∨c個消費增長相適應,居民住宅在房地產市場需求結構中占主導地位。1998年住房制度實行改革后，個人購房比例進一步提高，2000年19月，住宅銷售額占房地產業(yè)銷售額的85%以上。我國房地產業(yè)的主要經濟指標分析反映房地產業(yè)發(fā)展狀況的經濟指標很多，這里我們主要討論一下房地產的售價、房地產的成本和房地產開發(fā)商的盈利狀況。房地產售價穩(wěn)步上漲從上述統(tǒng)計數(shù)字可以看出，十多年來，我國商品房售價上升很快，1998年全國商品房的平均售價為2002元／平方米，是1987年的5倍，房價年均增長率達40%左右，其中91年至93年房價上漲的速度最快，94年房地產業(yè)講入宏觀調整后，除了住宅售價下降以外，辦公樓和商業(yè)用房的售價并沒有下降，剔除94年的情況，我們可以看出，雖然93年下半年開始房地產業(yè)進入調整時期，但房地產的售價卻在不斷上升?！ ≡谶^去10年全國房地產平均售價上漲的同時，各個地區(qū)房地產價格水平和上漲速度是不一樣的。97年全國商品房的平均售價為每平方米1997元，其中北京、上海、廣東、天津、海南等5個省市的售價在均價以上，而中西部的西藏、江西、河南則每平方米售價不足1000元。1998年，我國政府對城市商品房售價制定了指導價格，總其分了四檔三類： 第一類城市有北京、上海、廣州、深圳，這些城市商品住宅的低價位為每平米1500元至2500元，中價位為4000元以上，高價位為8000至10000元。第三類城市有成都、蘭州、長沙，這些城市商品住宅的低價位為每平方米800至1800元，中價位為2500元以上，高價位為5000至7000元。商品房的成本構成分析這里我們主要分析下居民住宅的成本構成狀況。在不同的地區(qū)，上述各項成本不僅絕對額相差很大，而且各項成本所占的比例也大不相同，這里我們以97年廣州市開發(fā)的某住宅小區(qū)為例來說明下其成本構成狀況。從上述成本構成狀況可以看出，商品房的成本構成中，土地成本和各種費用占了很大的比例，建筑材料和建筑工程費只占商品房總成本的33%，配套設施建設費、財務費、管理費和土地購置費占商品房總成本的67%，已成為影響商品房成本的主要因素，而上述各項費用主要是受政府政策的影響，因此政府采取什么樣的政策對房地產業(yè)的發(fā)展起著非常重要的影響。房地產開發(fā)商的盈利狀況分析我們通過計算全行業(yè)的營業(yè)利潤率來分析一下房地產開發(fā)商的盈利狀況。80年代，除了個別年份外，房地產業(yè)的營業(yè)利潤率基本上保持在8%左右。97年全行業(yè)營業(yè)利潤額為103462萬元，營業(yè)利潤率首次出現(xiàn)負數(shù)，當年全國31個省市中有19個省市的房地產營業(yè)利潤額為負數(shù)，虧損額最大的為遼寧省，營業(yè)利潤為153591萬元，并且全國四大房地產市場之一的北京也出現(xiàn)了虧損。97年以后房地產盈利能力的地區(qū)間差異、企業(yè)間差異開始擴大，并且房地產業(yè)進入了微利時代。我國房地產業(yè)發(fā)展面臨的主要問題及原因 改革開放以來，我國房地產業(yè)從無到有，發(fā)展很快，房地產業(yè)在取得有目共睹的成績的同時，也存在許多問題?！ ?998年，我國商品房平均每平方米售價達到2002元，商品住宅平均每平方米售價達1800多元，按此計算，一套70平方米的住宅大約共需13萬，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為5200多元，人均消費支出為4300多元（包括居住支出400多元），剩下可用于購買住房的約為人均1300多元，98年底平均每人儲蓄存款余額為5000元，按一個三口之家計算，購買這樣一套住房共需33年。 造成商品房價格過高的原因是多方面的，商品房價格中主要包含商品房成本、稅收和開發(fā)商利潤三個方面，其中商品房的建造成本是影響其價格的主要因素，前面我們己經
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