【正文】 利用外資自籌資金其他資金數(shù)據(jù)來源：國家信息中心房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個方面。圖12 16月份房地產(chǎn)投資累計(jì)到位資金來源構(gòu)成三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大16月份，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設(shè)項(xiàng)目51876個，同比增加9657個；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資16921億元，%。商品房新開工面積24340萬平方米，%，其中，商品住宅新開工面積19876萬平方米，%。圖13 上半年三大地區(qū)商品住宅累計(jì)施工、銷售面積房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。1998年后，新開工率再次超過33%且超出程度不斷增大，2002年為46%，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對市場預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān)注。其中銷售給個人1916億元，%；銷售面積8672萬平方米，%。其主要原因在于，房地產(chǎn)業(yè)的增長主要依靠住宅需求來推動：2002年，%，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 %。寫字樓、商用房的需求總量雖有所增加，但增勢明顯趨緩。圖15 19972002年商品房銷售、投資額增長情況如圖15所示，從商品房銷售額的增長情況看：1998年增長率達(dá)到峰值；1999年增幅有較大下滑；2000年小幅回升；2001年波動幅度不大；2002年有較大幅度下滑。這個形勢是很好的。%，%。這個下滑也顯然是受到前幾年銷售額增長幅度下滑的影響。其中，二季度與去年同季相比，%，%，%。上半年，房屋銷售價(jià)格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中，%。分類型看，%%，%；%%，%。上半年，全國土地交易價(jià)格繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢。其中，%，%，%，%。 圖17 2003年全國土地交易價(jià)格指數(shù)（三）房屋租賃價(jià)格小幅上漲。其中二季度，%。受“非典”疫情的影響，%%。 圖18 全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動情況六、房地產(chǎn)市場均衡情況（一）一級市場需求超過供給　近年來土地市場需求旺盛，16月份，%；，%，土地購置面積和土地開發(fā)投資大幅度增長，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲較快。此外，土地具備資源稀缺性，隨著市政開發(fā)投資的加大，土地本身的價(jià)值在不斷上升，土地價(jià)格的長期趨勢是必然上漲的。圖110 16月份商品房竣工與銷售面積增長率（三）三級市場成長迅速，沿海大中城市規(guī)模初步顯現(xiàn) 我國由于房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，三級市場總體規(guī)模較小，但受二級市場持續(xù)繁榮和房改制度實(shí)施的影響，近年來沿海大中城市房地產(chǎn)三級市場成長迅速。沿海大中城市房地產(chǎn)三級市場已經(jīng)漸成規(guī)模，供給和需求均有較大幅度增長，二、三級市場聯(lián)動效果顯著。6月份，“國房景氣指數(shù)”。圖111 2002年初至今國房景氣指數(shù)變動情況在主要分類指標(biāo)中，房屋竣工面積、資金來源和土地轉(zhuǎn)讓收入等分類指數(shù)增勢強(qiáng)勁，是拉動“國房景氣指數(shù)”總體水平止跌回升的主要原因：6月份，與5月份基本持平，；，；，；。圖112 我國當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢。具體分析為：1997年宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”后，我國實(shí)施了擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，在全國范圍內(nèi)推行住房貨幣化分配制度改革，降低了購房貸款利息。根據(jù)19952002年歷年12月份國房景氣指數(shù)變動情況，可以說明這種景氣程度的變化趨勢。從圖113中可以看出，1998年后房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入景氣區(qū)間。由此表明，在市場內(nèi)外部環(huán)境的共同作用下，幾年來房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢運(yùn)行特征顯著。1998年以來，取消福利分房以后，巨大的市場需求是供給擴(kuò)大的強(qiáng)大動力，從根本上刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性，而且吸引其他資金流向房地產(chǎn)業(yè)。中國人民銀行多次降息以分流儲蓄；各大商業(yè)銀行積極開拓住房開發(fā)貸款和個人信貸業(yè)務(wù)，加大了金融支持；建設(shè)部取消多項(xiàng)不合理收費(fèi)；國家稅務(wù)總局也降低個人購房契稅等，這些政策措施的出臺為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐。因此，在上述一系列制度、政策和內(nèi)在要求的合力作用下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢是一種必然結(jié)果。因?yàn)椴徽撌瞧髽I(yè)的歷史用地還是通過各種出讓方式獲得的土地，凡企業(yè)依合法途徑獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)有權(quán)自主地從市場的角度去考慮項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，以獲取最大收益，這是正常的市場行為，當(dāng)市道好時(shí)，企業(yè)可以多建一些，市道不好時(shí)，也可以作為企業(yè)的儲備項(xiàng)目。如果政府果真不讓企業(yè)儲備土地，就應(yīng)當(dāng)在必要時(shí)停止供地，使市場平衡，但事實(shí)是政府在土地供應(yīng)方面一直以來就存在以下一對矛盾，一是需要通過出讓土地獲得龐大的城市建設(shè)資金，特別是在城市高速發(fā)展的初始階段，而另一方面，政府和企業(yè)本身對市場需求的把握也并不能真正做到“先見之明”，這也使得企業(yè)存量土地日趨擴(kuò)大。嚴(yán)格控制開發(fā)用地的供應(yīng)總量，是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場的根本矛盾從理論上計(jì)算，當(dāng)前乃至未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，我國的住房總量依然是不足的。由此可見，當(dāng)前我國房地產(chǎn)大量空置的問題不在于總量而是結(jié)構(gòu)上的不合理。目前，我國大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比重過高，低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房屋的開發(fā)量不足。同時(shí)，市場上低價(jià)位房屋供不應(yīng)求，導(dǎo)致出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象。三、房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高據(jù)中國人民銀行《2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的貸款在整個房地產(chǎn)開發(fā)資金中占比一直維持在23%左右，個人購房資金中銀行貸款的比重2001年約為30%，并呈逐漸上升的趨勢。發(fā)展商利用個人住房貸款比開發(fā)類貸款容易獲得的特點(diǎn)，利用“假按揭”套取銀行資金的現(xiàn)象比較嚴(yán)重?！　∷?、局部泡沫蔓延 國家統(tǒng)計(jì)局近期對全國3817家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示出以下結(jié)果：三成以上的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，一半多的企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資前景不持樂觀態(tài)度。%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大，%的企業(yè)認(rèn)為適中，%的企業(yè)認(rèn)為偏小。%的企業(yè)認(rèn)為本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資力度要加大，%的企業(yè)認(rèn)為不變，%的企業(yè)認(rèn)為要縮小。具體為：%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)過熱，%企業(yè)認(rèn)為適中或不熱。%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售較好，%的企業(yè)認(rèn)為一般，%的企業(yè)認(rèn)為較差。近九成的企業(yè)認(rèn)為空置商品房持續(xù)增加已對企業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響。約1/2的企業(yè)認(rèn)為房價(jià)過高或偏高，看到了泡沫。近1/2的企業(yè)認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金主要來自于銀行。居民購買力低、商品房過剩、開發(fā)投資規(guī)模過大、盲目建設(shè)為空置商品房增加的主要因素。綜上所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態(tài)，但已在若干地區(qū)和一些方面出現(xiàn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，并有蔓延、擴(kuò)大之勢。二是炒房子、炒地皮等投機(jī)、炒作現(xiàn)象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。四是國民經(jīng)濟(jì)許多行業(yè)的企業(yè)已開始向房地產(chǎn)業(yè)涌入或受其連帶影響。局部泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)在：一是地價(jià)泡沫。二是房價(jià)泡沫。三是商品房供求泡沫。近幾年，我國商品房空置率均在14%以上，處于危險(xiǎn)空置區(qū)。這樣就形成了供求泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金拖欠形成的債務(wù)鏈、高資產(chǎn)負(fù)債率、大量空置商品房等所導(dǎo)致的資金沉淀構(gòu)成了資金沉淀泡沫。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)投資持續(xù)高速增長，空置商品房增加、大量資金沉淀等，使房地產(chǎn)企業(yè)還貸、還債困難，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資泡沫產(chǎn)生。國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果表明，制止和防范房地產(chǎn)開發(fā)投資中局部過熱苗頭和局部泡沫現(xiàn)象，以防止其蔓延和擴(kuò)大，已經(jīng)刻不容緩。因此，各級政府及有關(guān)部門必須有統(tǒng)一和清醒的認(rèn)識，采取有針對性的措施對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)?；窘ㄔO(shè)投資對房地產(chǎn)投資具有顯著的拉動作用，一般情況下，城鎮(zhèn)基本配套建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模和程度后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資將會迅速增加。可以預(yù)見，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將放緩。（二）房地產(chǎn)市場供給預(yù)測　　由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。因此，房地產(chǎn)市場供給缺乏彈性，排除今后新開工因素，1999年2002年新開工量將在今后三年內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)為竣工量。（三）房地產(chǎn)市場需求預(yù)測2002年，我國人民生活水平邁上了一個新臺階，人均國民生產(chǎn)總值突破1000美元，生活水平進(jìn)入了小康階段，消費(fèi)結(jié)構(gòu)較以往相比有了很大的變化。從短期來看，房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。這些宏觀調(diào)控政策必將對房地產(chǎn)業(yè)短期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。目前我國人均GDP已接近1000美元，并進(jìn)入全面建設(shè)小康社會階段，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。根據(jù)“十五”計(jì)劃的規(guī)劃指標(biāo)，人均GDP將達(dá)到1130美元，預(yù)計(jì)年平均增長速度為7%左右。（二）從市場潛力來看目前我國城鎮(zhèn)人均住房在14平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等發(fā)達(dá)國家相比，還相差幾倍。因此，潛在的市場需求將為我國住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大馬力。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2010年我國城市化率將達(dá)到46%，平均每年要新增人口1852萬。城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。人均住宅建筑面積按目前的22平方米計(jì)算，,。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達(dá)300萬到400萬，其流動人口與常住人口之比分別是21:100，10:100和6:100。有預(yù)測表明，到2010年，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)（人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米）計(jì)算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000萬平方米以上的租賃房屋。免征營業(yè)稅、契稅、支持處理空置房；降低房產(chǎn)稅和出租房屋的個人所得稅等?！笆濉庇?jì)劃指出，；計(jì)劃全國城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”%。因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。隨著北京市進(jìn)入老齡社會以及社會平均壽命的延長，加之社會整體消費(fèi)水平的不斷提高，50歲以上這部分群體的購房需求應(yīng)越來越受到市場的重視。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京大約有300多萬外地流動人口，40%的北京商品房買家是外地人，成為北京樓市購買力的重要支撐。前不久出臺的《關(guān)于實(shí)施北京市工作居住證制度的若干意見》中規(guī)定，持有北京“綠卡”的外地人可按相關(guān)規(guī)定購買商品房、批準(zhǔn)上市的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房，這將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目銷售的持續(xù)火爆。圖42 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體戶口分布 和普通住宅需求群體的學(xué)歷比較而言，經(jīng)濟(jì)適用房的需求群體中低學(xué)歷（高中及以下學(xué)歷）群體比重較大，占50%左右。 圖43 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體學(xué)歷分布 普通商品房，尤其是中高檔普通住宅，往往面對的群體是白領(lǐng)群體，而其中相當(dāng)一部分群體在外企工作，而經(jīng)濟(jì)適用房的需求群體絕大多數(shù)在“國有、集體、事業(yè)單位”工作，另外“私營企業(yè)員工”的比重也比較大，約占23%。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價(jià)值來衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價(jià)證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值等。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定：購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭年收入水平不能超過6萬元，但從目前有購買經(jīng)濟(jì)適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在6萬元以上的占了25%，如何滿足這部分群體的需求，如何判斷某個家庭的年收入水平屬于什么層次，目前金融系統(tǒng)和相關(guān)部門都很難界定。 二、經(jīng)濟(jì)適用房的市場需求另外，按照市委、市政府4年基本完成危改的要求，每年需提供200至250萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這樣合計(jì)，北京市每年經(jīng)濟(jì)適用房的需求量比往年還要大得多。 從有購買經(jīng)濟(jì)適用住房意向的潛在購房群體而言，一半以上沒有自己的住房，其中租房住的約占30%，約有1/6“和父母親戚擠在一起”。這反映了目前市場上購房者一般屬于第一次置業(yè)，主要停留在解決居住的層面上，投資型購房還非常少。 （二） 用房面積及戶型需求大多數(shù)城市針對中低收入家庭支付能力不足的現(xiàn)狀，對經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型面積進(jìn)行了限制。北京市從2001年