【正文】 發(fā)展。1987年7月，經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)，武漢市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)正式開業(yè)。到1988年上半年，全國(guó)成立了近200個(gè)房地產(chǎn)交易所、交易市場(chǎng)或交易中心。1991年末，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)接近1988年的水平。　房地產(chǎn)過熱時(shí)期（19921993年）　　1992年下半年至1993年上半年，我國(guó)許多地區(qū)驟然掀起了房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，在部分地區(qū)，主要是海南、廣西北海，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。同年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，首次勾畫出了房地產(chǎn)市場(chǎng)體系框架：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)即投入使用后的房地產(chǎn)交易，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式；提出了一系列推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，包括進(jìn)一步深化土地使用制度改革、繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革、完善房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理、正確引導(dǎo)外商對(duì)房地產(chǎn)的投資、建立和培育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系等。（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加。大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司集中在沿海，廣東、海南、上海、江蘇的房地產(chǎn)開發(fā)公司占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司總數(shù)的44%。1992年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資731億元，比上年增長(zhǎng)117%；，比上年增長(zhǎng)175%；新開工商品房屋面積11460萬m2，%。1992年，%。（4）土地出讓大幅度增長(zhǎng)，是1991年前出讓土地總量的11倍。另外，1992年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心主要在珠江三角洲地區(qū)，1993年開始北移，形成沿海、沿江到內(nèi)陸開放城市的多元化格局。1992年初，國(guó)內(nèi)外一些實(shí)力雄厚的大公司要求到海南注冊(cè)，至1993年8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到10000家以上。海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。　房地產(chǎn)過熱的危害和治理　　19921993年房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，不僅加劇了鋼材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，帶動(dòng)了其價(jià)格較猛上漲，而且由于擠占了過多的建設(shè)資金，致使一些國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目資金不足?！　?993年6月，中央召開經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，做出了對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決定，中共中央、國(guó)務(wù)院還下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，采取16項(xiàng)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的措施?！　?993年下半年以后，隨著宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩。%，%回落了近9個(gè)百分點(diǎn)?！　?993年11月，黨的十四屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，提出要規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期出讓制度，對(duì)商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓，要改變協(xié)議批租方式，實(shí)行招標(biāo)、拍賣。通過開征和調(diào)整房地產(chǎn)稅費(fèi)等措施，防止在房地產(chǎn)交易中獲取暴利和國(guó)家收益的流失。加快城鎮(zhèn)住房制度改革，控制住房用地價(jià)格，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展。　　許多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入海南，著眼點(diǎn)不是瞄準(zhǔn)社會(huì)需求而是熱衷于炒作，企圖通過倒地皮、賣項(xiàng)目、炒樓花，在擊鼓傳花式的炒作過程中牟取暴利。1998年底，；；停緩建工程603宗，原規(guī)劃報(bào)建面積1631萬m2；積壓房地產(chǎn)占?jí)旱馁Y金有一半以上是金融資產(chǎn)，其中工、農(nóng)、中、建4家國(guó)有商業(yè)銀行在海南積壓房地產(chǎn)上的資金有430多億元，如果再加上非國(guó)有商業(yè)銀行的其他金融機(jī)構(gòu)、其他企業(yè)的投資、施工企業(yè)的墊資、材料款以及預(yù)交的購(gòu)房款等，估計(jì)占?jí)旱馁Y金有800多億元。在運(yùn)用國(guó)家給予的行政確權(quán)、稅收優(yōu)惠、返還土地出讓金、核發(fā)換地權(quán)益書等政策措施下，到2006年用了近8年的時(shí)間才基本消除了泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期留下的隱患?！∈袌?chǎng)調(diào)整時(shí)期（19941997年）　　1994年繼續(xù)1993年下半年的宏觀調(diào)控。但從1996年開始，經(jīng)濟(jì)已由短缺轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)過剩，產(chǎn)品賣不出去，企業(yè)停產(chǎn)，工人下崗；1997年又遇亞洲金融風(fēng)暴?！》康禺a(chǎn)市場(chǎng)的變化1994年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》，并派調(diào)查組分赴各地監(jiān)督檢查貫徹落實(shí)情況。1994年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資完成1608億元，%，%。隨著經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落，并由高于GDP增長(zhǎng)的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榈陀贕DP增長(zhǎng)的狀況（見圖3）。商品房銷售面積也處于低速發(fā)展的狀態(tài)（見表1）。新建住宅面積也增長(zhǎng)緩慢，；?！〕鞘蟹康禺a(chǎn)管理法出臺(tái)　　1994年7月，八屆全國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過《城市房地產(chǎn)管理法》，自1995年1月1日起施行?！　≡谠摲ǖ钠鸩莺蛯徸h過程中，各方面對(duì)一些問題有不同意見，爭(zhēng)議的問題主要有以下幾個(gè)：房地產(chǎn)管理體制、是否規(guī)定“房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則”、集體所有的土地能否出讓、是否規(guī)定土地使用權(quán)的劃撥方式、土地使用權(quán)的出讓方式、私有房屋用地是否規(guī)定視同劃撥方式取得、土地使用權(quán)的使用期限、以出讓方式取得的土地使用權(quán)期滿后該土地上的地上物如何處理、房地產(chǎn)開發(fā)期限、是否規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、對(duì)預(yù)售商品房的條件限制、預(yù)購(gòu)商品房的再轉(zhuǎn)讓、房屋租賃及其租期、房地產(chǎn)登記發(fā)證等。特別是規(guī)定國(guó)家要實(shí)行五項(xiàng)制度：（1）國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。（3）國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。（5）國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。此后，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，我國(guó)房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件等加快制定和完善，房地產(chǎn)法規(guī)體系逐步形成和健全?！∽》恐贫雀母锏纳罨　樨瀼芈鋵?shí)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，1994年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》），確定房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。近期的任務(wù)是：全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，到20世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平。首次提出建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。在公有住房出售方面，提出向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)?！　「鶕?jù)《決定》，1994年12月，建設(shè)部、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部發(fā)布了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》。1995年3月，建設(shè)部還發(fā)布了《實(shí)施國(guó)家安居工程的意見》。這個(gè)時(shí)期，全國(guó)城鎮(zhèn)停止了住房實(shí)物分配，各項(xiàng)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)的稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺(tái)，住房建設(shè)加快，住房金融快速發(fā)展，住房二級(jí)市場(chǎng)開始活躍。1996年6月，國(guó)務(wù)院總理朱镕基在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上提出，住房建設(shè)可以成為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”?！币螅阂灰岣邔?duì)住房信貸重要性的認(rèn)識(shí)；二要加大住房信貸投入；三要擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍；四要大力促進(jìn)住房消費(fèi)；五要積極支持普通住房建設(shè)；六要促進(jìn)空置商品房的銷售。只要借款人符合貸款條件，商業(yè)銀行均可在資產(chǎn)負(fù)債比例要求的范圍內(nèi)發(fā)放住房貸款。該年7月，為促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。深化房改的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。1999年12月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，規(guī)定對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。%。%%（見表3）。自1998年下半年開始，國(guó)家下達(dá)了三批經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，投資規(guī)模1703億元。到2000年，%。2002年底以前，北京市進(jìn)行了5次廉租住房搖號(hào)配租，998戶家庭主要以租金補(bǔ)貼方式獲得配租資格。隨著住房金融制度的建立和實(shí)施，個(gè)人購(gòu)房占住房需求的比例不斷增長(zhǎng)。個(gè)人購(gòu)房成為住房市場(chǎng)需求的主力，也帶動(dòng)了個(gè)人住房信貸的快速發(fā)展。到2001年底，全國(guó)商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，并首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%，見表4。表4　四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸增長(zhǎng)情況停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，特別是大力發(fā)展住房金融等，改變了城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)觀念，加快了住房商品化進(jìn)程，使住房需求得到釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。從表5可以看出，增長(zhǎng)超過2倍。從2003年下半年開始，政府從嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門入手控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。2003年初，我國(guó)出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱跡象?！　?21號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界的觸動(dòng)很大，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，被認(rèn)為是2003年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大且當(dāng)時(shí)廣受爭(zhēng)議的文件。18號(hào)文同時(shí)也關(guān)注“房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過快”，要求“堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”。121號(hào)文和18號(hào)文標(biāo)志著政府新一輪宏觀調(diào)控的啟動(dòng)，并努力尋求可行有效的措施。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長(zhǎng)產(chǎn)生了對(duì)鋼材、水泥等建筑材料的大量需求，帶動(dòng)了其價(jià)格上漲。2004年第一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43%。表6　20002007年房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長(zhǎng)情況　　建立健全土地調(diào)控政策。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。4月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，要求切實(shí)落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》?！　〖訌?qiáng)信貸管理。2007年9月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重申121號(hào)文和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的有關(guān)規(guī)定，并將121號(hào)文的“加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理”改為“嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理”。為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，2004年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121號(hào)文規(guī)定的30%基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高。2007年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳又發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知》，指出要切實(shí)從源頭上把好項(xiàng)目開工建設(shè)關(guān)。2007年10月，國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，對(duì)2004年11月發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2004年修訂）》在房地產(chǎn)方面作了三點(diǎn)修訂：在鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中增加了“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”。這些措施有利于控制房地產(chǎn)投資過熱、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于防止外商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作而造成市場(chǎng)混亂。8月，建設(shè)部等四部門發(fā)出《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知〉的通知》。2007年1月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，將1993年出臺(tái)的土地增值稅從“預(yù)征”變?yōu)椤扒逅恪?，即開始實(shí)行實(shí)質(zhì)性征收。2003年以后，上海、杭州、南京等少數(shù)幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速攀升的趨勢(shì)，漲幅居全國(guó)前列。%，%。當(dāng)時(shí)住房?jī)r(jià)格上漲過快雖然是局部性和結(jié)構(gòu)性問題，但如不及時(shí)加以控制或處理不當(dāng)，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。但2005年之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，由于著重于控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，其穩(wěn)定房?jī)r(jià)的成效不大。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控由單向的供應(yīng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向“供需雙向調(diào)節(jié)”，以穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為主。同月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，認(rèn)識(shí)到一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，提出了抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施（簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”），將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提到政治高度，要求地方各級(jí)政府切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，采取有效措施抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲?！　　皣?guó)八條”提出的措施過于原則，并要求不能造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，使得地方在采取措施時(shí)有所顧慮，抑制住房?jī)r(jià)格的效果不明顯。會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”）。該《通知》要求做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。5月27日，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，細(xì)化了建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的