中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-08-29 23:53本頁面
【正文】 商如何在新的形勢下生存發(fā)展做大做強(qiáng)，是我國房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的一個(gè)重要而緊迫的問題，面對(duì)日益激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全力構(gòu)建其獨(dú)有的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。機(jī)遇方面：十七大之后，我國政府提出了科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的要求,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展也規(guī)劃了新的藍(lán)圖，近幾年我國經(jīng)濟(jì)的高速平穩(wěn)增長，居民的消費(fèi)水平不斷提高，國際大的投資環(huán)境的改善使得國外更多的基金愈加關(guān)注國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，這些利好都使得當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)充滿了發(fā)展機(jī)遇。眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要有兩個(gè)方面，一是土地、二是資金，這兩個(gè)因素是影響房地產(chǎn)企業(yè)能否生存與發(fā)展的重大因素。那些實(shí)力雄厚的企業(yè)通過上市獲得的大量的資金，如地產(chǎn)新富碧桂園今年四月份香港上市以來已籌集到數(shù)百億的港元，土地儲(chǔ)備將近五千萬平米，其土地規(guī)?？梢越ㄔO(shè)一個(gè)中型城市了，而眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不斷上漲的低價(jià)束手無策，他們隨時(shí)面臨著斷頓的危險(xiǎn)。NO3：【我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)分析】 企業(yè)宏觀分析：首先：宏觀總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。其三：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。最后：房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。這些開發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生。企業(yè)微觀分析：內(nèi)資：國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)，主要形式如下：其一：職能型的模式，企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時(shí)分工負(fù)責(zé)企業(yè)所開發(fā)的各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)工作，每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)地盤經(jīng)理，其特點(diǎn)是公司層面強(qiáng)，項(xiàng)目層面弱。其三：這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，因此有些大中型企業(yè)采用兩種模式相結(jié)合的組織架構(gòu)，但也帶來了多頭管理、效率低下、人員配置增加等一系列問題。最后：這對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，哪家企業(yè)的管理機(jī)制與國際接軌，他們在吸引外資合作方面就占有優(yōu)勢。政府在這一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產(chǎn)市場的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢所趨。趨勢二：努力實(shí)現(xiàn)法制化、正規(guī)化；分析：改革開放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴(kuò)張做好人才儲(chǔ)備。趨勢四：在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下爭取服務(wù)的差別化；分析：由于我們長期處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化…。趨勢五：行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化；分析：越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到，未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不應(yīng)出現(xiàn)象中國家電業(yè)那樣殘酷的價(jià)格競爭，那只會(huì)導(dǎo)致全行業(yè)的生存危機(jī)，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。專業(yè)化：百強(qiáng)企業(yè)只有堅(jiān)持業(yè)務(wù)專業(yè)化，不斷提高自己的競爭力，才可能在市場上生存并發(fā)展壯大。品牌化：品牌是企業(yè)綜合實(shí)力的外部表現(xiàn)，同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展離不開品牌。職業(yè)化：職業(yè)化人才越來越受到行業(yè)的推崇。網(wǎng)絡(luò)化：房地產(chǎn)是區(qū)域市場，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源。趨勢七：房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實(shí)現(xiàn)融合；分析：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負(fù)債控制得當(dāng)，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會(huì)越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越低。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場是必由之路。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。由此可見，資本運(yùn)作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來越重要。產(chǎn)品供給和企業(yè)角度：現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：特點(diǎn)一：房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降；特點(diǎn)二：房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大，因而對(duì)投資仍具較強(qiáng)吸引力；特點(diǎn)三：資金技術(shù)品牌土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊(duì)伍尤其是土地資源的限制，使
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