中國房地產行業(yè)風險分析研究-在線瀏覽
2025-08-11 17:15本頁面
【正文】 。同時，部分地區(qū)由于過度投機產生了明顯的泡沫，經國家宏觀調控后增速大幅回落。第三階段是 1996 至 2002 年的穩(wěn)步發(fā)展階段。第四階段是 2003 年至今的高速發(fā)展階段。房地產行業(yè)在我國宏觀經濟中的地位 房地產是房屋和土地的社會經濟形態(tài)的一種表現方式，包括土地和房屋兩類基本要素，是上述兩類財產要素的總和。目前已經明確定義為是國民經濟的基礎，同時也是目前我國先導性的產業(yè)，是國民經濟的支柱產業(yè)。（1）房地產是國民經濟中占主導地位的產業(yè) 一個行業(yè)要成為成為主導產業(yè)有三個基本的規(guī)定性：第一，能有效地吸收新技術。第三，能夠帶動其他產業(yè)的增長，即具有擴散性。在我國，房地產業(yè)正好具備這三個特性，使得房地產業(yè)必定成為我國國民經濟的主導產業(yè)。1998 年《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，首次將房地產業(yè)列為國民經濟支柱產業(yè)，取消福利分房，并給商品房的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境和發(fā)展契機。此后，有多次房地產調控政策出臺，政府也想通過進行合理的行業(yè)調控，規(guī)避房地產行業(yè)自身變化對國民經濟造成的巨大影響，在逐漸弱化房地產國民經濟支柱產業(yè)的地位。數據顯示，房地產行業(yè)可以帶動以及涉及的上下游產業(yè)多達 60 多個，是目前中國經濟產業(yè)中，涉及上下游最為廣泛的行業(yè)，其自身及帶動的經濟產業(yè)和收益也是中國整個經濟產業(yè)中最為重要的。 （2）房地產是國民經濟中基礎性和先導性產業(yè)目前拉動中國經濟增長的仍然是投資、進出口貿易和擴大內需三大引擎。中央政府一直想通過擴大內需來拉動經濟的發(fā)展，因此也做了大量的輿論和引導工作，實際效果并不明顯。在所有的投資中，參與性最為廣泛的就是房地產，房地產具有投資和居住雙重屬性，尤其是在目前通貨膨脹預期加快的情況，高收入家庭則將手中的現金轉手投入到房地產行業(yè)，因為目前中國投資渠道單一，只有房地產的投資被看好。其中房產又占居民資產的比率最高。 此外，房地產產業(yè)鏈條長，跟國民經濟中的60多個行業(yè)有著密切聯系。比如說工業(yè)園區(qū)招商引資，首先需要的是將區(qū)域土地進行平整，建設好相關的配套，比如說道路，市政設施、員工宿舍，甚至是配套住宅等。因此房地產是國民經濟基礎性產業(yè)是毫無疑問的。所以相對于對房地產商品提出需求的其他行業(yè)而言，房地產的開發(fā)和建設一般需要超前進行。同時，房地產行業(yè)在進行生產之前，必須要做好充分的準備工作，由于該行業(yè)需求的資金巨大，所以帶動的其他行業(yè)的投入也非常巨大。二、我國房地產行業(yè)風險分析（一）市場風險分析銷售風險由于房地產是固定在土地上的資產，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。對于房地產開發(fā)商來說，只有產品銷售出去并取得回籠資金，才能算是規(guī)避了銷售風險。因此在實際的房地產商品的銷售過程中出現的不同情況，也給房地產商帶來了流動性和變現性的風險?？陀^地講，房產的確具有一定的保值功能，但從風險管理的角度來看，將個人的所有金融資產投注于單一資產（無論是房產還是股票）的做法是不理智的。眾所周知，房地產投資是進行房地產開發(fā)和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。（二）金融風險分析信貸風險房地產與銀行信貸業(yè)務是血肉相連。信貸資金全程參與了房地產業(yè)的資金流動過程，該過程涵蓋土地一級開發(fā)階段，房地產開發(fā)階段及房地產銷售階段。由于房地產開發(fā)的主要資金來自于銀行貸款,如房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售不暢，資金回籠不順利，這將為銀行房地產開發(fā)貸款的資金回籠帶來風險。在金融風險指標體系中， 有諸多指標存在相關性問題，如：房地產開發(fā)商的資產負債率，它對于房地產開發(fā)商自身而言是一種風險，其風險過高會使自己面臨資金鏈斷裂，進而可能引發(fā)破產；而其對于銀行而言也是一種風險，由于銀行一直將房地產信貸作為優(yōu)良資產大力發(fā)展，且其中存在許多違規(guī)操作，大量放貸，對于貸款開發(fā)商的資產情況卻把關不嚴，一旦房地產開發(fā)商的資產負債率過高引發(fā)破產，銀行也將成為風險的承擔者。而在資本市場的融資渠道，包括上市融資及信托、基金及債券融資等途徑。例如，當房地產企業(yè)得到一筆抵押資金的時候，為有權擴張周期做一次協商，即使需要為這樣的周期投入一些資金也是可以達到規(guī)避風險的目的。但由于受當前國家宏觀調控影響，房地產企業(yè)融資渠道收窄，融資風險逐漸加劇。 房地產開發(fā)過程中涉及的主要環(huán)節(jié)包括土地獲取、規(guī)劃設計、建設開發(fā)等，與行業(yè)直接相關規(guī)政策包括：《土地管理法實施條例》、《經濟適用房管理辦法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《建設工程質量管理條例》、《房產稅暫行條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《物業(yè)管理條例》等。我國政府期望房地產市場能健康、平穩(wěn)發(fā)展，房價回歸合理軌道，解決中低收入群體住房困難，嚴厲打擊投機需求。未來房價走勢主要受政策調控影響，由市場供求力量決定，而政策又是多方博弈的結果，預期未來房地產市場將在一定范圍內呈現冷卻趨勢。近幾年來，國家連續(xù)出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格、房地產開發(fā)投資及其增長速度、土地開發(fā)面積等方面。其中，可以看出保障土地供應的總量基本滿足了房地產市場的需求，房地產開發(fā)利用存量建設用地數量增加明顯，土地供應向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應結構進一步優(yōu)化。 信貸政策主要通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導，使房地產資金投向保持合理水平，以此促進房地產總體和內部供需結構的基本平衡。國家稅收政策房地產行業(yè)是一個稅費負擔較重、涉及稅種較多的行業(yè)，因而成為稅收籌劃關注的重點。如營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅通過影響房地產的供給從而
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