【正文】 160，15,平均56,5,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)巨靈信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整理而得。 首先,行業(yè)基本面的變化對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績有負面的影響。在1998年后房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)回升的過程中,商品房價格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)企業(yè)的整體業(yè)績從而得以隨之回升。2001年,比上年下降50％多。,。其中,商品住宅平均銷售價格為2103元/平方米,％。 其次,會計政策因素影響同樣不可小視。這一政策對2001年中期披露的上市公司業(yè)績沒有造成影響,但在全年業(yè)績上反映了出來。2001年36家房地產(chǎn)上市公司的管理費用同比增加了近7億元,可見會計政策變化對房地產(chǎn)上市公司2001年業(yè)績的影響是巨大的。 因此,會計政策變化對房地產(chǎn)上市公司2002年中期業(yè)績的影響不小。則僅固定資產(chǎn)減值準備一項因素將使房地產(chǎn)上市公司今年中期業(yè)績同比下降15％以上?！丁笆濉庇媱澗V要》指出：“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。經(jīng)濟適用房、廉租屋的多層次住房供應(yīng)體系；（2） 促進住房消費信貸，個人住房貸款年限延長至 30年，％；制定鼓勵居民購房的稅收政策；（3） 取消房屋開發(fā)管理費、工程造價審查費、征地安置不可預(yù)見費等47項不合法、不合理的收費項目；（4） 《城市房地產(chǎn)管理辦法》日趨成熟。促進存量房轉(zhuǎn)讓市場發(fā)展，公房、經(jīng)濟適用房補交差價后可以進入市場流通，形成房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動格局；（5） 《住宅法》有望出臺。其主要包括兩方面：一是保證居住權(quán)。消費者擁有房屋的所有權(quán)，那么由此產(chǎn)生的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)這些權(quán)利將如何得到保障等內(nèi)容，會在《住宅法》中得到體現(xiàn)。隨著加入世貿(mào)組織，國外一些大中型、經(jīng)驗比較先進的房地產(chǎn)中介機構(gòu)的進入，需要建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)首先修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，制定一套使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展軌道的一套完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法。（8） 國家將強化對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范建筑市場，一些不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將受到整治。（9） 繼續(xù)加強消化空置商品房政策。（10） 完善經(jīng)濟適用住房的審查制度。確保中低收入家庭能夠真正享受到國家的優(yōu)惠政策。土地出讓推行招標拍賣讓開發(fā)商感到了來自源頭的振動。但對那些有實力有能力卻沒關(guān)系，同時對市場的不規(guī)則又無可奈何的開發(fā)商來說是最為有利的。估計北京范圍內(nèi)將有500多家開發(fā)企業(yè)被淘汰或者兼并。（2）政府將通過掌握對土地出讓源頭的控制，逐漸成為調(diào)節(jié)房屋價格的調(diào)解閥，最終可更主動的調(diào)控房價。（4）有雄厚資金實力與開發(fā)實力的外資公司、香港公司將逐漸介入北京房地產(chǎn)市場。預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高 2001年6月26日，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，有以下規(guī)定:住房開發(fā)貸款必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；企業(yè)自有資金不得低于開發(fā)項目總投資的30%；開發(fā)項目必須具備四證；借款人申請個人住房貸款購買期房的，其所購期房必須為多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二；借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過60%，貸款期限最長不超過10年，所構(gòu)商業(yè)用房必須是現(xiàn)房。因此央行的這個通知對一批缺乏實力、信譽還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因為資金遭到挫折甚至淘汰出局，但對資金信譽良好的開發(fā)企業(yè)集團基本不會有大的問題，從長遠來看可能還對他們有利，因為市場球境凈化了，淘汰了不好的企業(yè)，反過來就給這些企業(yè)更好更大的發(fā)展空間。房價四倍以上的城市大多開始發(fā)放住房補貼。住房貨幣化方案的實施，提高了職工買房的支付能力，帶動了大量民間資本進入消費領(lǐng)域，促進了經(jīng)濟的發(fā)展。而北京市中央直屬部委老人住房補助全部發(fā)放后更是帶動了北京2000年與2001年的需求熱潮，但由于北京市為集中發(fā)放使得消費需求較快地釋放，一定程度上為2002年的持續(xù)需求產(chǎn)生了不利影響。 此政策在推出后屢屢遭到非議，首先大量富裕階層購買了經(jīng)濟適用房，雖然政府幾次三番制定政策，目的在于力爭把經(jīng)濟適用房賣給年收入在6萬元以下的工薪階層，但是，情況似乎沒有像政府想象的那么好，因為就目前來說，要想準確地統(tǒng)計出職工的收入是很難的；而開發(fā)商也不滿意，因為他們認為3%的利潤率太低了。 此外，在政策優(yōu)惠方面，開發(fā)商與政府之間關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施配套費等許多稅費的談判等因素也讓經(jīng)濟適用房的推行增加了一定難度。二、宏觀經(jīng)濟發(fā)展因素的影響分析GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響未來10年內(nèi)我國GDP的增長情況預(yù)測雖然世界經(jīng)濟近期可能會進入一個低速增長的新時期，但不會嚴重影響我國經(jīng)濟的發(fā)展。由于政府堅持采取適度擴張的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)擴大內(nèi)需以保證就業(yè)和消費增長，加之入世和奧運效應(yīng)等對投資和期望產(chǎn)生積極的影響，因此近期內(nèi)我國經(jīng)濟將持續(xù)、穩(wěn)步增長，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。目前，％，在正常情況下，估計會有較大幅度增加，在10年之內(nèi)可能增加到5％8％。2000年我國人均GDP已達到860美元，已由溫飽邁入小康社會，住宅消費將成為目前及今后相當長時間的主要消費熱點，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進入高速增長階段。國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費熱點。2000年底，我國人均GDP830美元，表明我國的住宅市場需求十分巨大。從1987年到2000年，收入的增長速度高于平均房價的增長速度，說明城鎮(zhèn)居民的住房消費能力有所提高。據(jù)測算。房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的杠桿作用。據(jù)世界銀行和建設(shè)部有關(guān)測算結(jié)果表明，每投入100元的住房建設(shè)資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170—220元的需求，每銷售100元的住宅，便可帶動130—150元的其他產(chǎn)品的銷售。由于我國目前一直采取積極的財政政策，財政赤字壓力逐日增大，而且，由于未來幾年國家財政投資熱點的逐漸減少，因此，政府為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟的杠桿作用。大規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動。我國13億人口中有8億屬于農(nóng)村人口，目前我國城市化比例僅30%，遠低于發(fā)達國家70%80%的發(fā)展水平。此外，我國經(jīng)濟的可持續(xù)增長最關(guān)鍵的是要啟動內(nèi)需，而農(nóng)村的消費需求最有潛力，城鎮(zhèn)化是解決我國農(nóng)村發(fā)展問題、實現(xiàn)國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機。十五期間我國將加快實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，將對中西部地區(qū)進行投資、政策和資源的傾斜。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商將不會忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產(chǎn)商機，中西部地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。這意味著，按照城鎮(zhèn)人口人均住宅面積20平方米的規(guī)劃，僅新增加的城市人口就需要住宅1．2億平方米。如果平均下來，重慶每年需求住宅面積將達2000萬平方米。加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的長期利好 加入WTO、擴大對外開放將會積極推動我國房地產(chǎn)近幾年及中長期的發(fā)展，其主要影響為，第一，入世以后，大量的外商進入將帶動國內(nèi)住宅用房、辦公用房的需求，特別是將對北京、上海和深圳等發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生良好影響，WTO效應(yīng)已經(jīng)在北京和上海的房地產(chǎn)市場得到很好體現(xiàn)，北京的高檔寫字樓已出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。第三，入世也會吸引大量外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，外商在建筑設(shè)計、新技術(shù)等方面的優(yōu)勢和經(jīng)營管理經(jīng)驗將促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟，外資企業(yè)的進入，將加劇競爭，有利于房地產(chǎn)業(yè)資源的合理配置。北京市已規(guī)定在未來5年中，對城市基礎(chǔ)建設(shè)投入1800億元，其中450億元用于環(huán)境治理，300億元投資數(shù)字建設(shè)，150億元用于水電的建設(shè)，這些無疑對于房地產(chǎn)開發(fā)提供了很好的配套條件。1改善城市生態(tài)環(huán)境和文化氣氛。2奧運將加快交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。北京高速公路網(wǎng)的形成，直接有利于加強北京郊區(qū)衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)跟市區(qū)之間的緊密聯(lián)系，北京今后城市的發(fā)展方向主要是東南部地區(qū)，特別是京津塘高速公路這個方向，這個地帶有五六個衛(wèi)星城要加速發(fā)展，包括通州、房山、順義。今后城市軌道交通要繼續(xù)向外省延伸，特別是延伸到這些衛(wèi)星城去，會對城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來很大的作用。為了迎接奧運，北京的城市規(guī)劃肯定要有一個很大的改變，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的地帶，這次規(guī)劃確定了還有240平方公里的土地作為綠色空間。很多發(fā)展商都看好這個區(qū)域，紛紛搶占建設(shè)用地，特別是圍繞奧運公園周圍這樣一些項目。比如倚林佳園、新新家園這些項目，不僅抓住了很好的區(qū)域位置條件，而且項目本身的品位比較高，所以取得很好的效果。一方面，我國許多大城市聯(lián)結(jié)郊外的等級公路和高速公路發(fā)展很快，另一方面，自行車、助動車、摩托車等交通工具在城市居民中日益普及，甚至象北京、上海、廣州等大城市小汽車已開始進入居民家庭，加上地鐵和公共汽車、電車和出租車，我國許多大城市便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)開始形成。現(xiàn)代通訊技術(shù)的進步現(xiàn)代通訊技術(shù)的進步也縮短了中心城區(qū)與郊區(qū)的空間距離，對城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)起了促進作用。住宅不再僅僅是工作之余的生活場所，也成了工作場所。從2000年10月1日起實施的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部第76號令），對建筑節(jié)能提出了明確的要求，住宅節(jié)能，一方面要強制淘汰不符合節(jié)能要求的技術(shù)和產(chǎn)品，另一方面，需要加大科技創(chuàng)新，依靠科技進步，推進節(jié)能技術(shù)的改革與發(fā)展。節(jié)水、節(jié)地要求。住宅建設(shè)中，一是推行節(jié)水型衛(wèi)生器具；二是在新建居住區(qū)推廣生活污水回用技術(shù)；三是推廣雨水收集利用技術(shù)，把生活污水、雨水進行處理利用，不僅能節(jié)水，而且減少了排污量，取得雙贏的效益。住宅一次裝修到位 北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即將出臺《關(guān)于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，規(guī)定了開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅應(yīng)做到一體化設(shè)計、施工、安裝要到位，不允許甩項驗收等。自然環(huán)境因素的影響大城市郊區(qū)一般是新建成區(qū)，人口密度較低，有更好的條件改善居住環(huán)境，有些大城市郊區(qū)近年來還出現(xiàn)了以人工湖、集中綠化為主要特征的實例，這在中心城區(qū)是難以實現(xiàn)的。（一）、市郊逐漸成為人們理想的居住環(huán)境。2001年，南京市房地產(chǎn)管理局對商品房市場的抽樣調(diào)查表明，％的被調(diào)查者認為理想的居住地在城郊區(qū)結(jié)合部，％的被調(diào)查者認為在市中心，％認為在遠郊。由于城市中自然環(huán)境中美景的稀缺性，能夠取得自然美景的機會越來越小，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢，在一定程度上，誰的景做的好，誰在房地產(chǎn)的競爭中蹴有可能取得先機。由于人們生活質(zhì)量的不斷提高，這些地區(qū)成為人們度假休閑的勝地，必然直接帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)商針對這種情況，應(yīng)該發(fā)展新的概念地產(chǎn)。主題概念作為產(chǎn)品與品牌的核心內(nèi)涵，是產(chǎn)品的靈魂，是品牌的個性。只有通過跨行業(yè)的復合與嫁接，才能營造實實在在的主題概念，才能打造出全新的生活方式。我們認為，人類活動的一切建筑環(huán)境都可納入房地產(chǎn)的范疇，因此叫它泛地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)正在進入泛地產(chǎn)時代，而復合地產(chǎn)則是泛地產(chǎn)時代最具代表性的房地產(chǎn)開發(fā)模式。實踐證明，復合地產(chǎn)除了住宅和體育產(chǎn)業(yè)嫁接以外，在教育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等與人類生活息息相關(guān)的元素上同地產(chǎn)嫁接整合，滿足消費者更為多樣的需要和更高的文化品位。其次，在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障制度改革的推動下，我國的社會保障體系逐步建立和完善，也將使人們對收入增長期望降低同支出預(yù)期上升的矛盾得到緩解，后顧之憂少了，敢于用手中的錢，以至未來的收入去購房。第四，人們對住宅投資性消費動機的增強，也將為我國房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展帶來巨大商機，尤其隨著我國城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動，將能動地創(chuàng)造出新的住房需求，白領(lǐng)人士公寓、老齡公寓、學生公寓的需求也將逐步加大。我國房地產(chǎn)業(yè)無論是企業(yè)規(guī)模、行業(yè)水平還是經(jīng)濟地位都處于初級階段，與發(fā)達國家差距很大。現(xiàn)有住房面積不足和增長前景以及人口的不斷增長，決定了我國房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。2000年我國人均GDP已達到860美元，已由溫飽邁入小康社會，住宅消費將成為目前及今后相當長時間的主要消費熱點，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進入高速增長階段。國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費熱點。具體到未來三年年情況，從今年統(tǒng)計數(shù)據(jù)中定金與預(yù)付款仍高達2000億元以上等因素來看，雖然受世界經(jīng)濟衰退及我國宏觀經(jīng)濟增速放緩因素的影響，商品房銷售面積增速仍應(yīng)維持在15%以上，銷售額維持在20%左右，仍屬高位調(diào)整的（所謂高位調(diào)整就是指，房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較高的發(fā)展速度，但是，增幅將有所降低）階段。(二)、未來三年房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加 總體上明年市場需求仍將呈現(xiàn)較高速度的增長，但由于今年地產(chǎn)投資及施工面積增長過快，明年商品房竣工面積及總供應(yīng)量將大于需求，市場競爭激烈，一部份質(zhì)地較差的開發(fā)商樓盤將形成積壓，總體空置房面積將進一步增加。 上海市的存量房交易成功經(jīng)驗將被其它各大城市引用，住房二三級市場將在全國范圍內(nèi)逐步培育，上海存量房交易面積將超過增量房交易，此外各地的租賃市場也將得到快速的發(fā)展。住房金融快速發(fā)展 住房金融的進一步發(fā)展將主要體現(xiàn)在住房抵押貸款仍將迅速增長，而住房抵押貸款證券化將逐步提上日程，類似于房地產(chǎn)信托投資基金的股權(quán)酒店等變相房地產(chǎn)基金出現(xiàn)將促進房地產(chǎn)信托投資基金的形成。行業(yè)集中度將提高 從前面分析可以看，由于加入WTO后境外資本的介入及土地市場的規(guī)范、開發(fā)貸款及預(yù)售條件的提高，明年我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭將發(fā)生巨大的變革，在這場變革中，開發(fā)商的資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，其在政府、銀行及社會間建立良好的信譽，以及開發(fā)商的管理資源能否跟上企業(yè)迅速擴長的步伐等因素將成為主要因素，因此不可避免的是大批小公司消亡、整個行業(yè)集中度將大幅提高，而一批有實力的、跨地域經(jīng)營的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團將迅速崛起。這主要體現(xiàn)在: 迄今為止，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個暴利行業(yè)，導致許多廠商紛紛進入該行業(yè)，整個行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與