【正文】 成交地塊公告 31附件Ⅳ：中指研究院：2006天津最新住宅價格變動走勢報告 32附件Ⅴ：2006年春季房交會市場問卷調(diào)研分析（合富輝煌問卷調(diào)查報告） 38第一部分 市場概述【一】 土地市場1. 數(shù)據(jù)指標2006年4月，相當于上月的兩倍，與2月份基本持平。本月土地成交主要集中在塘沽區(qū)，共成交13幅，總面積達到100余公頃。 供應(yīng)地塊中公建性質(zhì)占有較大比例，商業(yè)市場競爭將會愈加激烈。 隨著十一五規(guī)劃的逐步落實，天津市土地供應(yīng)市場的重點逐步移向環(huán)外地塊，環(huán)外新城的規(guī)劃建設(shè)將遇到前所未有的機會。 本月的成交主要集中在塘沽區(qū)，且大部分地塊位于塘沽區(qū)海河以南，可見塘沽區(qū)海河以南規(guī)劃的建設(shè)將會成為重點。塘沽區(qū)將開始大規(guī)模的規(guī)劃建設(shè)。 本月靜海成交地塊占有較大比重，主要集中在大邱莊和團泊村。本月成交價格上升趨勢明顯，均價為5134元 /平方米，首次突破5000大關(guān)，%，同比則上升了38%。5月份在較強的購買力支撐下，成交量將在高位保持穩(wěn)定，考慮五一黃金周也會對成交有一定影響，同時參照去年同期水平，預(yù)計5月成交量將與本月持平，不排除小幅回調(diào)可能性。整體價格在經(jīng)濟環(huán)境利好帶動下走勢繼續(xù)保持平穩(wěn)上升的趨勢，預(yù)計在剛性需求的拉動下， 5月份價格將繼續(xù)小幅上升。%；，%。商品住宅成交均價平穩(wěn)上升，本月均價4918元/平方米，%。中心城區(qū)中僅有河北區(qū)的交易價格有所回落，其他區(qū)域均有不同程度的增長。 南開區(qū)在富力城、城南新世家新開樓座的帶動下交易放量，%，占全市總交易額的近1/4。 紅橋區(qū)隨著地鐵1號線貫通利好的逐步顯現(xiàn)，%，交易面積超過3萬平方米。 和平區(qū)經(jīng)過大幅集中放量后上月有所回落，交易面積仍舊超過4萬平方米，環(huán)比下降15%，成交價格繼續(xù)上漲，％，占全市交易份額的近10%。%。178。178。178。北辰區(qū)瑞景、京津路沿線的大型社區(qū)的不斷完善，環(huán)境配套日趨成熟，使消費者對該區(qū)域的認可度不斷提高，預(yù)期北辰區(qū)成交量將持續(xù)穩(wěn)步提升。在市中心六區(qū)中有四個區(qū)銷供比超過了1，供不應(yīng)求直接拉動了此輪價格的快速上漲。本月全市成交量保持平穩(wěn)，市內(nèi)、郊縣市場平分秋色。價格在需求量的支持下穩(wěn)步提升?？紤]新一輪宏觀政策的抑制因素和濱海新區(qū)城市戰(zhàn)略利好因素雙重影響，房地產(chǎn)投資偏重審慎分析，根據(jù)區(qū)位的不同加強針對性投資分析，不排除市場泡沫產(chǎn)生。2. 紅橋、塘沽成交表現(xiàn)穩(wěn)定，未來繼續(xù)穩(wěn)中上升態(tài)勢4月份天津市內(nèi)六區(qū)及塘沽地區(qū)二手房交易面積現(xiàn)比上月普遍下降其中河?xùn)|、河西、%、%、%，而紅橋、塘沽成交面積變化不大。3. 二手房交易市場圍繞中心城區(qū)展開，土地稀缺性引發(fā)的價值提升逐漸顯現(xiàn)二手房4月份交易主要集中在市內(nèi)六區(qū)，交易面積已超過半數(shù)，達51%，環(huán)城四區(qū)緊隨其后達到19%，可以看出三級市場交易與二級市場不同，主要圍繞天津城區(qū)而展開，并需求持續(xù)向中心城區(qū)集中。 房地產(chǎn)二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，造成二、三級市場聯(lián)系更加緊密；未來在增量供應(yīng)沒有大幅變化的情勢下，存量房市場與增量房市場繼續(xù)保持平分秋色的狀態(tài)；178。178。178。在二手房供應(yīng)量限制的情況下，更多的低端客戶將走向租賃市場，預(yù)計隨新一輪宏觀政策的出臺，在低端需求土地供應(yīng)沒有放量的空擋期內(nèi)，三級租賃市場將呈現(xiàn)比較明顯的上升趨勢。 此外，在濱海新區(qū)發(fā)展帶動下，大批商務(wù)外來人口進入，高端租賃市場將表現(xiàn)越發(fā)活躍。 改革開放使人們的消費觀念發(fā)生了變化。178。178。178。從以上幾個方面，可以看出，西餐業(yè)的興起是整個社會改革開放的結(jié)果，因此只要改革開放不停步，西餐業(yè)的發(fā)展就會不斷地深入。天津目前西餐業(yè)的主要分布178。178。如：友誼路、賓水道，特別是友誼路受水晶宮酒店和迎賓館以及天津賓館的影響，西餐發(fā)展非?？?。 商業(yè)設(shè)施完善的地區(qū)，如：和平路、濱江道、赤峰道等地商業(yè)氛圍較為濃厚，客流量很大，吸引了很多西餐廳的入住。 市內(nèi)各個旅游景點。應(yīng)該把這種力量的生成看作一個開端，這種增長會隨著天津整個大環(huán)境的不斷變化發(fā)生裂變，會出現(xiàn)一個很大的突破。因為麥當勞和肯德基產(chǎn)品最根本的東西還是西餐最基礎(chǔ)的東西，而本市消費者接受了它。西餐業(yè)態(tài)主要分成以下幾種形式第一種是西式正餐。第二種是西式快餐。第三種是酒吧和咖啡廳。目前咖啡廳分成兩種形態(tài)，一種是以咖啡為主，稍帶一些小點心；另外一種雖然叫咖啡廳，但實際上是一種有咖啡、茶、便餐的混合體。第四種是茶餐廳。第五種是日餐、韓餐、東南亞餐等。多樣化的、豐富多彩的西方飲食文化給中國消費者提供了一種與中國傳統(tǒng)的飲食文化完全不同的享受。從餐廳風格方面看，在天津西餐市場上既有以“演繹西餐文化，品味浪漫人生”為經(jīng)營及服務(wù)宗旨的成桂西餐廳、鐘情西餐廳，還有環(huán)境高雅的喜來登、水晶宮、濱江萬麗西餐廳，也有頗具異國風情的女士餐吧、蘇伊士西餐廳，中西合璧的上島咖啡、藍山西餐咖啡廳、火烈鳥西餐酒吧、愛琴海西餐酒吧等。天津的西餐廳(除各星級飯店的西餐部之外)越來越多，比較知名者還有：摩周西餐廳、客斯特西餐廳、里士滿西餐廳、星期五西餐廳、佳園西餐廳、好望角西餐廳等幾十家。這些西餐廳具有以下幾個特點：178。不再是只有涉外區(qū)才有，很偏遠的地方也有西餐，像上島咖啡天津的六個區(qū)都有它的影子，與中餐比較，發(fā)展速度快，已經(jīng)表現(xiàn)出了其強大的生命力。 多樣化豐富了西餐消費者的選擇。178。許多近幾年新興的西餐企業(yè)一進入市場，即以現(xiàn)代化的風格與形式推進。西餐企業(yè)的品牌包裝的成熟度和對消費者的吸引力已超過了中餐。 西餐業(yè)要求有一支高素質(zhì)的員工隊伍，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，西餐廚師和服務(wù)人員的比例很小。西餐的經(jīng)營要求有一支比較高素質(zhì)的服務(wù)、管理人員隊伍，西餐企業(yè)從品牌包裝到環(huán)境營造，以及菜品制作，都對服務(wù)人員提出了更高的要求。 西餐消費呈棗核形，高低差距不大。這個消費特點說明消費群體相對集中和穩(wěn)定，西餐業(yè)定位在對西餐有追求的消費群體上，這種準確的定位給經(jīng)營者帶來了高效益，帶來了穩(wěn)定的客源，也給其管理帶來了方便。這一進步與日益提高的天津消費需求相吻合。 多樣化仍然是業(yè)態(tài)發(fā)展主要方式。178。西餐企業(yè)的發(fā)展將扣緊消費者生活發(fā)展水平，支付能力的提高速度和追求高品位生活群體的發(fā)展速度。 品牌包裝進一步嚴格。178。多元的文化色彩是基于西餐企業(yè)所出品的不同地方風格的菜品而展現(xiàn)的，為了區(qū)別于中餐和其它同類企業(yè)，西餐業(yè)將更加注重獨特的文化色彩。 大量采用現(xiàn)代科技，成為餐飲現(xiàn)代化、標準化的排頭兵。178。或許有些西餐店經(jīng)營的產(chǎn)品不那么正宗，但對于多少代習(xí)慣中餐的人來說已是一大進步，接受為好，適口者珍。178。隨著西餐市場的蓬勃興起和西餐經(jīng)營所帶來的豐厚回報，部分中餐經(jīng)營者開始轉(zhuǎn)向關(guān)注和投資西餐，會有相當一批成熟的中餐企業(yè)家開始經(jīng)營西餐。 西餐企業(yè)的競爭促進西餐業(yè)的發(fā)展。178。如果說本土化西餐是一個過渡階段的話，它將引導(dǎo)出一批有品位的正宗西餐消費者，根據(jù)目前市場消費分析，這批高端消費人群的出現(xiàn)不會太久。178。中國加入WTO及奧運會分會場、全面的對外開放，對整個天津飲食文化變化將產(chǎn)生巨大的推動，西餐將被越來越多的人認可和接受。東麗湖萬科城東麗別墅8別墅97264朗鉅 從本月度各項目成交狀況分析，戶型面積縮水趨勢明顯；卡梅爾高層戶均面積由前期的200縮至120左右，銷量呈現(xiàn)大幅上升，本月銷售套數(shù)占該項目高層累計銷售總套數(shù)的近25％；領(lǐng)世郡出現(xiàn)洋房產(chǎn)品，總價款在70萬左右；東麗湖二期城市天籟目前在房管局尚未登記，但開盤銷勢火爆，據(jù)悉五一期間認購400套左右。 經(jīng)過對數(shù)據(jù)的整理，我們研究發(fā)現(xiàn)，目前市場主流市場接受能力為以下兩類：第一類，單價4500左右，總價款在4050萬之間，戶均面積100110；第二類，單價7000左右，總價款100萬左右，戶均面積120130?！嘿Y訊二』 建設(shè)部28日宣布，根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)人民幣貸款利率的通知》，從2006年5月8日起將各檔次個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．18個百分點。住房公積金存款利率保持不變。盡管這一說法未得到央行最終證實，但有分析指出，如果此舉能夠落實，將對打壓購房需求產(chǎn)生致命影響。 貸款利率上調(diào)會加大購房者的資金成本，導(dǎo)致一部分購房者提前還款，一定程度上增加銀行的金融風險。 貸款利率政策變化，促使商業(yè)銀行豐富信貸產(chǎn)品，同時刺激固定利率信貸產(chǎn)品需求市場。 貸款利率變化增加開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用，導(dǎo)致開發(fā)商財務(wù)風險加大，行業(yè)準入門檻提高；但由于金融機構(gòu)存款利率保持不變，促使民間資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，開發(fā)企業(yè)資金渠道拓展，改變行業(yè)對于銀行資本的依賴性；178?！胤叫越M合拳出臺——『資訊四』 深圳：政府金融6部門合力 8招調(diào)控深圳房價深圳房價上漲幅度自去年下半年以來一直處于全國前列，成為各方關(guān)注的民生焦點，深圳市主管領(lǐng)導(dǎo)多次對外界發(fā)出了將穩(wěn)定該市房價的信號?！嘿Y訊五』 北京：擴容存量房從2005年的宏觀調(diào)控開始，北京市建委就一直試圖通過存量房市場擴容來實現(xiàn)梯度消費，降低剛性需求對房價上漲的壓力，并已出臺了不少刺激措施，但卻收效甚微。從市場供給入手，控制由于供給矛盾帶來的房屋價格上升。 此次宏觀調(diào)控的重點區(qū)域為北京和深圳、廣州珠三角區(qū)域；178。 如果政府旨在打壓行業(yè)的快速發(fā)展，預(yù)測不久宏觀政策的主要方向?qū)⑹嵌愂罩贫鹊闹匾e措出臺。 加速大型房地產(chǎn)企業(yè)對中小企業(yè)的兼并及整合，行業(yè)洗牌速度加快。天津市場已經(jīng)進入更加開放、快速擴張、全面成熟的發(fā)展階段。 近期熱點地段類別區(qū)域特征在售項目客群及產(chǎn)品第一類價格低洼區(qū)域：紅橋區(qū)，河?xùn)|區(qū)西北部，河北區(qū)東北部，北辰區(qū)，中北鎮(zhèn)西部新城區(qū)域。由于有京津走廊發(fā)展預(yù)期，有北辰開發(fā)區(qū)企業(yè)就職人員聚集，再加上今年首創(chuàng)該區(qū)域在售或新開樓盤主要有河北區(qū)的春和景明、北斗星城等；紅橋區(qū)的津河壹號、新逸家等；河?xùn)|區(qū)的第六大道、百合春天、順馳的太陽城、陽綠茵等；北辰區(qū)的陽光卡蒂爾等；中北鎮(zhèn)的大地十二城、假日風景、金廈的水語花城等。適合房型：緊湊型戶型、老少居、低密度洋房等?？焖俳煌üぞ叩氖褂美顺鞘芯嚯x，使這些區(qū)域地段距離明顯弱化，進而提升了居住和投資價值。1號線沿線的首創(chuàng)格林世界、復(fù)興之門、麥收國際等；2號線的中北鎮(zhèn)大地十二城等、格調(diào)春天、城南新世家、城市之光、百合春天、東麗湖及張貴莊新市鎮(zhèn)等；3號線的麥迪遜廣場、誠基中心、港灣中心、北斗星城、陽光100國際新城、博德花園等。適