【正文】 次 4 9. 5 %我偏愛(ài)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì) 4 7. 4 %接近工作地點(diǎn)是我購(gòu)房時(shí)的首要考慮 42 . 8 %對(duì)主臥室來(lái)說(shuō)，景觀比朝向更重要 48 . 0 %接近父母 \ 子女的家是我購(gòu)房時(shí)的首要考慮 49 .0 %因?yàn)槲飿I(yè)公司可以更換 ，所以購(gòu)房時(shí)我不太在意 32 . 2 %我最欣賞歐式樓盤(pán)風(fēng)格 3 8 .3 %我非常希望家里能為我個(gè)人的愛(ài)好專門(mén)設(shè)置一個(gè)空間即使多付點(diǎn)錢(qián)也愿意 3 9 .5 %我不接受住在超過(guò) 10 層的高樓里 2 6 .5 %我不接受一打開(kāi)門(mén)別人就能看見(jiàn)我家客廳全貌的設(shè)計(jì) 4 3 . 5 %在相同總面積的情況下，我希望居室的數(shù)量多一點(diǎn)，哪怕每間房間的面積小一些 37 . 3 %我比較信任國(guó)外的設(shè)計(jì)師 32 . 6 %我會(huì)傾向于購(gòu)買(mǎi)使用價(jià)格昂貴的外墻材料的房子 3 9 .9 %我更愿意在家里跟朋友相聚，而不是外出 34 . 6 %位于老舊社區(qū)旁邊的樓盤(pán)我完全不考慮 3 6 . 5 %無(wú)論戶型大小，一個(gè)衛(wèi)生間就夠了 42 . 8 %我不接受東西向房子 5 0. 9 %購(gòu)房時(shí)在所有房間中我最重視客廳 7 0 .9 %核心需求差異化需求升級(jí)需求3550556065平均線 = 4 3 . 3 %買(mǎi)房時(shí)，我會(huì)非常關(guān)注我的鄰居是否與我是同一層次的人 39 .8 %我不喜歡應(yīng)用多種顏色的建筑外觀 37 . 3 %我經(jīng)常去小區(qū)附近的 KTV 、咖啡廳或酒吧 26 . 4 %45如果能在房間里觀賞到園林景色，即使多付很多錢(qián)我也愿意選擇這樣的戶型 47 . 1 %我不接受處在整棟樓兩側(cè)的房子 3 9 .4 %40我會(huì)傾向購(gòu)買(mǎi)樓體外觀有檔次感的房子 44 . 5 %房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度 除了戶型方正外，景觀豐富、達(dá)成感官舒適也是購(gòu)房者所需要的 ? 希望生活景致無(wú)處不在，例如在臥室能欣賞到園林景觀 偏愛(ài)現(xiàn)代建筑風(fēng)格和高檔用材，希望能體現(xiàn)檔次感 ? 不過(guò)在定性座談會(huì)和實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)，受訪者對(duì)樓盤(pán)的建筑風(fēng)格沒(méi)有明確的認(rèn)識(shí)，而且天津各個(gè)樓盤(pán)的風(fēng)格也沒(méi)有太突出的表現(xiàn) 注重個(gè)性化與私密性的空間設(shè)計(jì)，同時(shí)，亦關(guān)注鄰居是否與自己是同檔次的人 ? 不希望浪費(fèi)面積在衛(wèi)生間上， 1個(gè)衛(wèi)生間就足夠滿足日常需要 天津人在購(gòu)房時(shí)挺重視“外在”檔次和周邊人文的氛圍，這可能與他們希望能達(dá)到某水平的生活質(zhì)量和重視私隱有關(guān) ?在市場(chǎng)定位時(shí)，客戶群檔次區(qū)分就顯得尤為重要，例如：要考慮大小戶型混雜是否恰當(dāng) 注：百分比為對(duì)該需求描述同意程度為 4分 +5分的百分比 差異化需求 * S K P China 21 自住人群購(gòu)房需求 (E2 )南北通透是我購(gòu)房時(shí)的基本需求 5 8 .6 %購(gòu)房時(shí)在所有房間中我最重視主臥 6 0 .1 %我不接受朝向不正的房子 5 3 .0 %我認(rèn)為一個(gè)小區(qū)的園林最能代表房產(chǎn)的檔 次 4 9. 5 %我偏愛(ài)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì) 4 7. 4 %接近工作地點(diǎn)是我購(gòu)房時(shí)的首要考慮 42 . 8 %對(duì)主臥室來(lái)說(shuō)，景觀比朝向更重要 48 . 0 %接近父母 \ 子女的家是我購(gòu)房時(shí)的首要考慮 49 .0 %因?yàn)槲飿I(yè)公司可以更換 ，所以購(gòu)房時(shí)我不太在意 32 . 2 %我最欣賞歐式樓盤(pán)風(fēng)格 3 8 .3 %我非常希望家里能為我個(gè)人的愛(ài)好專門(mén)設(shè)置一個(gè)空間即使多付點(diǎn)錢(qián)也愿意 3 9 .5 %我不接受住在超過(guò) 10 層的高樓里 2 6 .5 %我不接受一打開(kāi)門(mén)別人就能看見(jiàn)我家客廳全貌的設(shè)計(jì) 4 3 . 5 %在相同總面積的情況下，我希望居室的數(shù)量多一點(diǎn)，哪怕每間房間的面積小一些 37 . 3 %我比較信任國(guó)外的設(shè)計(jì)師 32 . 6 %我會(huì)傾向于購(gòu)買(mǎi)使用價(jià)格昂貴的外墻材料的房子 3 9 .9 %我更愿意在家里跟朋友相聚，而不是外出 34 . 6 %位于老舊社區(qū)旁邊的樓盤(pán)我完全不考慮 3 6 . 5 %無(wú)論戶型大小，一個(gè)衛(wèi)生間就夠了 42 . 8 %我不接受東西向房子 5 0. 9 %購(gòu)房時(shí)在所有房間中我最重視客廳 7 0 .9 %核心需求差異化需求升級(jí)需求3550556065平均線 = 4 3 . 3 %買(mǎi)房時(shí)，我會(huì)非常關(guān)注我的鄰居是否與我是同一層次的人 39 .8 %我不喜歡應(yīng)用多種顏色的建筑外觀 37 . 3 %我經(jīng)常去小區(qū)附近的 KTV 、咖啡廳或酒吧 26 . 4 %45如果能在房間里觀賞到園林景色，即使多付很多錢(qián)我也愿意選擇這樣的戶型 47 . 1 %我不接受處在整棟樓兩側(cè)的房子 3 9 .4 %40我會(huì)傾向購(gòu)買(mǎi)樓體外觀有檔次感的房子 44 . 5 %房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度 建筑設(shè)計(jì)概念可能對(duì)一些人是亮點(diǎn) ? 歐式建筑外觀，提高檔次感 ? 由國(guó)外的設(shè)計(jì)師親自設(shè)計(jì)，增加信心，但樓體外觀不需太花哨，滿足基本審美觀即可 稍為增加不同功能房間的戶型設(shè)計(jì)受部份人所歡迎 ? 更合理的居室數(shù)量和空間設(shè)計(jì)，滿足家的概念；并能滿足朋友聚會(huì)的需求 如果能營(yíng)造優(yōu)良的周邊環(huán)境會(huì)提升購(gòu)房意欲 ? 恰當(dāng)樓宇布局，避免老社區(qū)的景觀出現(xiàn) ? 在小區(qū)附近推動(dòng)或營(yíng)造豐富的生活?yuàn)蕵?lè)配套 注：百分比為對(duì)該需求描述同意程度為 4分 +5分的百分比 升級(jí)需求 * S K P China 22 樓房的外觀更注重實(shí)用的設(shè)計(jì) (定性結(jié)果 ) 更加注重房屋的實(shí)用性、關(guān)注房型（如出房率等），外觀設(shè)計(jì)也需符合“實(shí)用”要求 看起來(lái)比較高檔、特別，但只有少部分受訪者認(rèn)為外觀比較好看 但令受訪者感覺(jué)造價(jià)比較高，同時(shí)可能迎合設(shè)計(jì)的需要，感覺(jué)房型不實(shí)用 “里面的房型不好。 ”（已婚有上學(xué)孩子組，中等收入） 目前在天津比較常見(jiàn) 習(xí)慣中規(guī)中矩的設(shè)計(jì)，且認(rèn)為比較實(shí)用 “這個(gè)條子樓，比較規(guī)矩，安靜。 ”（已婚有學(xué)前孩子組，中等收入） * S K P China 23 舊區(qū) /老區(qū)房產(chǎn)有升值空間 (定性結(jié)果 ) 相當(dāng)一部分受訪者認(rèn)為，緊鄰舊區(qū) /老區(qū)的房產(chǎn)，將因?yàn)槌菂^(qū)改造而具有升值空間 – “靠近舊的老的房子，早晚要拆除，舊區(qū)改造之后，升值空間更大。 ”（高收入組） 緊鄰舊樓房 市中心老城區(qū) * S K P China 24 購(gòu)房需求屬性分類說(shuō)明 將購(gòu)房需求整體上分為三個(gè)大的部分，每部分下包括若干屬性，每個(gè)屬性下又有各種選項(xiàng) 接近美容健身和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所步行 10 分鐘范圍內(nèi)有連鎖性健身會(huì)館步行 10 分鐘范圍內(nèi)有室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng) \ 室外健身設(shè)施步行 10 分鐘范圍內(nèi)有室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng) \ 室內(nèi)健身場(chǎng)所步行 10 分鐘范圍內(nèi)有連鎖性 \ 高級(jí)美容養(yǎng)生會(huì)館接近自然環(huán)境人文景觀在 1 公里范圍內(nèi)有海、湖、河流自然景觀在 1 公里外但數(shù)公里范圍內(nèi)有海 \ 湖 \ 河流自然景觀在 1 公里范圍內(nèi)有中心綠地 \ 綠化帶 \ 生態(tài)景觀資源在 1 公里的范圍內(nèi)有大型公園在 1 公里的范圍內(nèi)有山在 1 公里的范圍內(nèi)有大型廣場(chǎng)醫(yī)療設(shè)施在 1 公里的范圍內(nèi)有大型醫(yī)院在 1 公里的范圍有社區(qū)醫(yī)院在 1 公里的范圍有外籍 \ 高檔小型醫(yī)院在 1 公里的范圍有藥店學(xué)校教育場(chǎng)所在 1 公里的范圍內(nèi)有大學(xué)在 1 公里的范圍內(nèi)有重點(diǎn)高中在 1 公里的范圍內(nèi)有重點(diǎn)小學(xué)在 1 公里的范圍內(nèi)有幼兒園在 1 公里的范圍內(nèi)有知名綜合性培訓(xùn) \ 特長(zhǎng)類學(xué)校投資回報(bào)周邊區(qū)域?yàn)楦邫n樓盤(pán) \ 小區(qū)的聚集地周邊有核心商務(wù)區(qū)（ CB D ）此地區(qū) \ 周邊區(qū)域?yàn)槭姓A(yù)期的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域周邊區(qū)域有外資企業(yè)聚集地1 公里范圍內(nèi)的房產(chǎn)在過(guò)去 1 年內(nèi)有 15% 以上升值樓盤(pán)所在位置開(kāi)發(fā)區(qū) \ 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心市中心區(qū)域其他市區(qū)近郊天然 \ 自然生態(tài)區(qū)濱海新區(qū)公共交通發(fā)達(dá)或接近主干道步行 10 分鐘范圍內(nèi)有公交車站步行 10 分鐘范圍內(nèi)有軌道交通車站乘車 \ 駕車不超過(guò) 10 分鐘即可到主干道 \ 高速乘車 \ 駕車不超過(guò) 10 分鐘即可到達(dá)直通隧道附近的公交線路較多，可到達(dá)不同方向接近商業(yè)區(qū)或大型購(gòu)物中心在 1 公里的范圍內(nèi)有重要的商業(yè)區(qū)在 1 公里的范圍內(nèi)有高檔購(gòu)物中心在 1 公里的范圍內(nèi)有中檔購(gòu)物中心在 1 公里的范圍內(nèi)有郵局、銀行、電影院在 1 公里的范圍內(nèi)有專業(yè)商鋪餐飲場(chǎng)所步行 10 分鐘范圍內(nèi)有高檔中餐館步行 10 分鐘范圍內(nèi)有亞洲菜系餐廳步行 10 分鐘范圍內(nèi)有西餐廳步行 10 分鐘范圍內(nèi)有麥當(dāng)勞 \ 肯德基西式連鎖快餐步行 10 分鐘范圍內(nèi)有大圓碗 \ 永和中式連鎖快餐接近超市或日常用品步行 10 分鐘范圍內(nèi)有家樂(lè)福同級(jí)連鎖超市步行 10 分鐘范圍內(nèi)有屈臣氏或同級(jí)連鎖個(gè)人用品店步行 10 分鐘范圍內(nèi)有津工或同級(jí)連鎖便利店步行 10 分鐘范圍內(nèi)有菜市場(chǎng)* S K P China 25 購(gòu)房需求屬性分類說(shuō)明 將購(gòu)房需求整體上分為三個(gè)大的部分，每部分下包括若干屬性，每個(gè)屬性下又有各種要素選項(xiàng) 樓盤(pán)檔次和形象知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商知名的建筑施工商知名或國(guó)外的設(shè)計(jì)師規(guī)劃使用高質(zhì)量或知名品牌的材料和基礎(chǔ)設(shè)施樓盤(pán)整體規(guī)劃全封閉式小區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流樓房之間的間距大，密度低大規(guī)模的小區(qū)小區(qū)內(nèi)樓房不是整齊劃一的，整體效果錯(cuò)落有致小區(qū)環(huán)境充足的停車位置大面積綠化大型水系景觀中小型水系景觀小區(qū)內(nèi)是起伏地勢(shì)、坡地造型小區(qū)內(nèi)有寬敞的室外休閑娛樂(lè)功能區(qū)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施健身會(huì)所幼兒園社區(qū)醫(yī)院底商有樓盤(pán)自身提供的小區(qū)班車物業(yè)管理和保安知名的物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商來(lái)自同一家公司服務(wù)水平高但收費(fèi)水平也較高的物業(yè)服務(wù)物業(yè)收費(fèi)較低24 小時(shí)科技型全天候安全監(jiān)控24 小時(shí)封閉式保安管理樓內(nèi)設(shè)計(jì)寬敞高檔次大堂電梯數(shù)量多每層戶數(shù)少寬敞的走廊及良好的通風(fēng)設(shè)計(jì)得房率高 / 面積使用率高戶型和朝向戶型方正臥室朝南客廳朝南明廚明衛(wèi)戶內(nèi)裝修和 房間提供提供全套精裝修精裝修所用的材料屬中高檔次對(duì)戶型改動(dòng)的自由度比較大戶內(nèi)有單獨(dú)的儲(chǔ)藏室戶內(nèi)有和廚房、客廳明確分開(kāi)的餐廳高檔戶型設(shè)計(jì)高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的層高有適當(dāng)數(shù)量的復(fù)式戶型可供選擇有適當(dāng)數(shù)量的錯(cuò)層戶型可供選擇弧形落地窗陽(yáng)臺(tái) \ 大面積落地窗臥室?guī)в酗h窗的設(shè)計(jì)房間系統(tǒng)配套功能地?zé)峁┡謶艄┡h(huán)保節(jié)能設(shè)計(jì)和材料隔音設(shè)計(jì)防潮設(shè)計(jì)* S K P China 26 購(gòu)房最看重的部分樓房外在地理位置開(kāi)發(fā)商和小區(qū)環(huán)境樓房和戶型設(shè)計(jì)312545%樓盤(pán)所在位置公共交通發(fā)達(dá)超市 / 日常用品商業(yè) / 大型購(gòu)物自然環(huán)境 / 人文景觀171210921各部分下的屬性在百分制下的得分25241818153420191611戶型和朝向樓內(nèi)設(shè)計(jì)房間系統(tǒng)配套功能戶內(nèi)裝修和房間提供高檔戶型設(shè)計(jì)%小區(qū)環(huán)境樓盤(pán)整體規(guī)劃樓盤(pán)檔次和形象物業(yè)管理和保安小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施購(gòu)房各部分重要性及屬性打分 盡管樓房外在地理位置因素的比重占了 30%,但此因素畢竟不是完全可控。城區(qū)不會(huì)給你那么多這種空間。 有閑錢(qián)的。不能說(shuō)周圍挺熱鬧，我小區(qū)的樓下也挺熱鬧，這就不行了，我的小區(qū)是安靜的。 ”（ G4） * S K P China 29 天津人對(duì)交通的評(píng)價(jià) (定性結(jié)果 ) 大部分人認(rèn)為天津的交通狀況一般，在市中心上下班時(shí)間經(jīng)常有擁堵的狀況 由于天津市內(nèi)六區(qū)面積較小，有部分人認(rèn)為駕車超過(guò)半小時(shí)即為比較遠(yuǎn)或不方便 對(duì)地鐵和快速路的建設(shè)很關(guān)注 在我們的實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)，即使在高檔的社區(qū)里，自行車仍是常見(jiàn)的交通工具 天津富力城 1期實(shí)景 * S K P China 30 繁華購(gòu)物區(qū)附近房產(chǎn)不一定受歡迎 (定性結(jié)果 ) 絕大部分受訪者認(rèn)為，繁華購(gòu)物區(qū)并不適宜居住 ? 無(wú)論是高檔的購(gòu)物區(qū)（如南京路商圈）、傳統(tǒng)繁華購(gòu)物區(qū)（如濱江道商圈），還是大眾購(gòu)物區(qū)（如大胡同），人流雜亂 – “我覺(jué)得太亂了?！保ㄒ鸦橛猩蠈W(xué)孩子組，中等收入） ? 受訪者認(rèn)為這種環(huán)境過(guò)于繁華，通常人流量大、交通狀況差（堵車嚴(yán)重） – “太繁華了。 ”（高收入組） 過(guò)份華“繁華”的區(qū)域可能投資價(jià)值高，但從居住的角度來(lái)說(shuō)不一定受觀迎 * S K P China 31 忌諱與醫(yī)院的距離太近 (定性結(jié)果 ) 絕大部分受訪者對(duì)于醫(yī)院與小區(qū)的距離比較敏感，不能接受距離太近 對(duì)大型綜合醫(yī)院非常忌諱 ? 認(rèn)為其晦氣（有死人） ? 有細(xì)菌傳播 /受傳染 ? 人員混雜等 ?？漆t(yī)院（如口腔、眼科醫(yī)院等）由于沒(méi)有死人、傳染性較低，因而受訪者對(duì)其敏感度稍低 緊鄰醫(yī)療機(jī)構(gòu) * S K P China 32 升值空間并非主要考慮因素 (定性結(jié)果 ) 對(duì)于大部分受訪者（高收入組除外），升值空間并非購(gòu)房的必要條件和用來(lái)衡量區(qū)位優(yōu)劣的主要標(biāo)準(zhǔn) ? 購(gòu)房主要為滿足居住的需求，而非投資 – “升值是投資的問(wèn)題。 ”（單身 /已婚無(wú)孩子組，中等收入） – “我是先考慮所需，再考慮升值。 ”（已婚有學(xué)前孩子組，中等收入） 人車分流，車輛不可進(jìn)入小區(qū)樓宇之間 * S K P China 35 開(kāi)發(fā)商選擇和認(rèn)可 (結(jié)合定性和定量結(jié)果 ) 萬(wàn)科和泰達(dá)集團(tuán)是天津購(gòu)房客戶最鐘愛(ài)