天津市房地產(chǎn)投資方案-在線瀏覽
2025-06-27 22:17本頁面
【正文】 可，此類產(chǎn)品也是目前市場需求量最大的。（2）、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。從而使單一項目的產(chǎn)品線更長，產(chǎn)品適應(yīng)范圍更廣泛。（5）、建筑風(fēng)格方面，將從簡約走向豐盛通過現(xiàn)代、時尚并且豐盛的建筑外檐，實現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價值。同時受到支付能力限制，房款總額的控制成為一般購房者最為敏感的問題（2005年總款50萬元以內(nèi)商品房、2006年總款60萬元以內(nèi)商品房）。（2）、品質(zhì)和品牌競爭成為片區(qū)市場競爭的主體通過對一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價格水平上，購房者對片區(qū)內(nèi)的價格差異敏感程度顯得相對較低，所以價格不是同一片區(qū)的競爭主體。三、擬投資理由天津是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”核心城市，區(qū)域位置優(yōu)越，城市發(fā)展?jié)摿薮?，特別是國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃將天津濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，天津的發(fā)展面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。在2006年3月份的國務(wù)院常務(wù)會議原則通過《天津城市總體規(guī)劃（2005—2020年）》，明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟(jì)中心和國際港口城市的發(fā)展定位。隨著生活水平的快速提高，城市居民對商品房的需求日益旺盛，外加天津近幾年來舊城改造拆遷規(guī)模較大，市場需求較大。 四、意向地塊項目的初步分析（一）、1號意向地塊意向項目名稱、位置1號意向地塊是南口路地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的北側(cè)河北區(qū)，該地塊東南側(cè)為喜峰道，西南側(cè)臨街南口路。地塊形態(tài)規(guī)整，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，隨著新開河生活區(qū)的不斷規(guī)劃發(fā)展和街區(qū)范圍內(nèi)的文教設(shè)施的建設(shè)，周邊的文化氣氛將進(jìn)一步提升，具有較好的發(fā)展?jié)摿?。用地指?biāo)用地性質(zhì)：居住可建設(shè)用地面積：最大容積率：預(yù)計出讓時間：2006年5月中下旬意向地塊的經(jīng)濟(jì)測算（1）、定價參照項目周邊樓盤銷售情況（詳細(xì)見附表一），同時結(jié)合項目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定本項目均價為5200元/㎡。(本次經(jīng)濟(jì)測算不計算商業(yè)、車庫、地下室收入)。經(jīng)測算，該地塊最高價格為310萬元/畝（樓面價2022元/㎡）。衛(wèi)國道快速路是中心城區(qū)通向濱海新區(qū)的必經(jīng)之路，東接京津塘高速公路、濱海國際機(jī)場，交通及其便利，地理位置優(yōu)越。該地塊占地73畝，宜于建設(shè)中小型生活社區(qū)。㎡，總銷售收入為44100萬元，稅后凈收入為41,。（2）、成本㎡，即開發(fā)成本為14,，成本明細(xì)見下表：項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/㎡）備注建筑工程成本9, 小高層住宅8379 電梯63035部電梯項目前期費用190 規(guī)劃設(shè)計費44 住宅設(shè)計費106 地質(zhì)勘探18 放線測量費4 監(jiān)理費18 政府規(guī)費 散裝水泥8建筑面積3元 墻體革新費21 勞保統(tǒng)籌費44 白蟻防治費18 渣土清運費26 確權(quán)測繪費13 產(chǎn)權(quán)登記費26 竣工備案費4 交易服務(wù)費11% 質(zhì)量監(jiān)督費6% 技術(shù)服務(wù)費8 防雷審核131500元+建筑面積 圖紙審查13 環(huán)境評估費7 印花稅3% 招標(biāo)服務(wù)費17%安裝工程2, 燃?xì)?23 自來水221 污水、雨水256 電力811 雙電路：92；單電路：83 供熱1032 住宅92，二次管網(wǎng)25 閉路電視26 智能化176 環(huán)境配套 景觀、綠化26530 室外道路17620 管理費 銷售費用銷售收入的1—%之間財務(wù)費用 不可預(yù)見費 總計：14,1,?。?）、土地成本與利潤 土地成本與利潤關(guān)系見下表：通過調(diào)查，該地塊的樓地價為2000元/㎡較為合理，對應(yīng)的土地成本在240萬元/畝。土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價（元/㎡） 土地出讓金（萬元） 土地契稅（萬元）土地交易手續(xù)費（萬元）土地總成本（萬元）項目總成本（萬元）項目稅后利潤（萬元）項目成本利潤率（%）200 1667 14700 15, 29626 12026 %210 1750 15435 15, 30385 11268 %216 1800 15876 16, 30840 10813 %220 1833 16170 16, 31143 10509 %230 1917 16905 17, 31902 9751 %240 2000 17640 18, 32660 8992 %245 2042 18008 18, 33040 8613 %250 2083 18375 18, 33419 8234 %255 2125 18743 19, 33798 7854 %260 2167 19110 19, 34177 7475 %265 2208 19478 20, 34557 7096 %270 2250 19845 20, 34936 6717 %275 2292 20213 20, 35315 6337 %280 2333 20580 21, 35694 5958 %項目開
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