【正文】 80 萬平 方米，其中，今年新供應(yīng)的商業(yè)面積超過 30 萬平米。 2020年， CBD 的商業(yè)新增項目多是分散在各項目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心底商、建外 SOHO 商業(yè)街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心等的配套商業(yè)；而今年入市的商鋪以大規(guī)模的商業(yè)體為主，如萬達(dá)廣場、華貿(mào)中心等。而這些商業(yè)街及社區(qū)底商今年仍有部分繼續(xù)租售，租金水平較去年有較為明顯的增長。其中，目前最受投資者歡迎的還是區(qū)域內(nèi)一些面積較小的鋪位。商鋪在售均價約 40000元 /平方米，租金為 8 元 10元 /平方米 /天。其中富力 “星光大道 ”首期商業(yè)長廊推出 4 萬多平方米商鋪，面積從 32平方米到 535 平方米不等，沿街設(shè)置 8 個商業(yè)地帶，功能定位以餐飲、購物、娛樂為主，平均售價在 30000 元 35000 元 /平方米之間，采取買斷的銷售方式。同時， CBD 新商業(yè)項目多是現(xiàn)鋪供應(yīng)，現(xiàn)鋪將會極大地促進商鋪成交，從而使整體租金回報看漲。 亞奧區(qū)域：奧運經(jīng)濟提升商鋪投資價值 商鋪現(xiàn)狀：底商經(jīng)營以餐飲娛樂最為火爆 目前，亞奧區(qū)域的底商物業(yè)分布較零散，主要集中在主要干道和車流較大的 分流道兩側(cè)，其中老樓盤底商規(guī)模相對較小，新近開發(fā)的樓盤比較注重大規(guī)模底商物業(yè)的建設(shè)。 “鏈家 ”市場專業(yè)人士認(rèn)為，這是由于亞奧板塊中亞運村屬于較為成熟的高檔居住區(qū)，又是亞北地區(qū)的交通樞紐，區(qū)域發(fā)展很成熟，底商作為超大型居住區(qū)的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)較豐富，其中餐飲娛樂最為火爆。 隨著亞運村和亞北地區(qū)及目前新盤較為集中的西奧區(qū)的逐漸發(fā)展成熟，住宅集中帶動 了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。因此，亞奧區(qū)已成為商鋪投資重點，底商需求較大。比如一些早期開盤的項目價格在 6000 元 /平方米以上、底商價格多在 20200 元 25000 元 /平方米左右，而近期開盤或即將入市的住宅價格則多在 8000 元 /平方米 以上，其底商價格也將大幅度提升，預(yù)計將超過 25000 元 /平方米。這主要是因為五環(huán)路南側(cè)交通方便，地段較為成熟，商務(wù)、商業(yè)氛圍相對濃厚，在很大程度上帶動了住宅及底商價格的提升。目前正在放量的項目主要有 地處亞運村核心區(qū)安立路沿線的凱旋城項目，商業(yè)面積約 22020 平方 米；位于西奧地區(qū)融域項目將推出 4000 平方米的商業(yè)配套；五環(huán)之外山水 LAVIE 將推出 3 萬平方米的商業(yè)街；同時，金泉廣場和北方明珠等幾個商業(yè)綜合體也將大量入市。 商鋪投資分析：奧運經(jīng)濟提升商鋪投資價值 由于亞奧地區(qū)定位趨向于建立國際化居住社區(qū)，因此具有巨大的消費增長潛力。北京從 2020 年起下式啟動奧運工程，近 2800 億元的投資大部分投向基礎(chǔ)設(shè)施，使得此板塊潛在消費能力將得到巨大提高。隨著該地區(qū)樓盤的不斷建成、交通道路的逐步改善以及奧運村的建設(shè)完畢，整個區(qū)域市場商業(yè)環(huán)境將有較大提升，同時也為區(qū)域內(nèi)新建項目底商物業(yè)的租金、售價水平帶來利好。首先，中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)，以龐大的電子配套市場為主，同時即將在中關(guān)村出 現(xiàn)一些地下大型超市和購物中心，租金大概在810 元 /平方米 /天；其次就是當(dāng)代雙安商圈，定位是生產(chǎn)服務(wù)型和生活者服務(wù)型的綜合商業(yè)功能，輻射范圍在周邊三到四公里左右，覆蓋了中關(guān)村幾乎所有的區(qū)域，租金大概是在 58 元 /天 /平方米；第三個是大鐘寺商業(yè)區(qū)，它是以大型物流批發(fā)為主，是覆蓋北京的專業(yè)市場，租金價格在 6 元 /平方米 /天左右。另外可以把中關(guān)村南大街作為一個單獨的商圈來看。如地處中關(guān)村核心區(qū)的科貿(mào)電子城，商鋪存量 萬平方米，售價 14000 元 /平方米；新中關(guān)的商鋪存量 萬平方米售價 20200 元 /平方米；中關(guān)村 E 世界商鋪存量 6 萬平方米，售價 35000 元 /平方米； 1+1 大廈商鋪存量 7000多平方米，租價為 10 元 /平方米 /天；企圖同樂灣每平方米售價在18000 元 35000 元之間。 商鋪投資分析：人氣旺支撐商鋪投資價值 市場專業(yè)人士認(rèn)為，在決定商鋪的投資價值過程中，該商鋪所在區(qū)域的居住率、居民層次及消費習(xí)慣與消費力度、交通便捷程度與人流量等各類硬性指標(biāo)對其投資起到至關(guān)重要的作用。從中關(guān)村區(qū) 域的特點來看，既具有強大的 IT 精英人流做支撐、又具備超強的莘莘學(xué)子作儲備人氣，而人氣的聚集度是商鋪投資價值的內(nèi)在體現(xiàn)；另外，該區(qū)域市場比較成熟，并且投資性商鋪的供給量相對有限，而且相比 CBD商圈來說擁有更高的價格競爭優(yōu)勢。綜上所述，市場專業(yè)人士建議廣大商鋪投資者，隨著商鋪投資市場中新元素的不斷增加，投資概念也會不斷地被擴充和發(fā)展；同時，區(qū)域投資環(huán)境的時刻變化以及區(qū)域發(fā)展特點，作為投資人必須因地制宜做出投資決策，緊跟市場變 化，這樣才能獲取理想的回報和可觀的收益。 何看待全國的房地產(chǎn)市場的形勢。從以上三個方面來看，深圳房地產(chǎn)市場健康的。 前幾年，房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范，投資理念不是很正確的情況下，存在一些房地產(chǎn)方面的投資泡沫。這與整個經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境有關(guān)系，就是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平后，人們的消費、投資各個方面有一個價值理念的回歸。從全國來看，上海、溫州等江浙一帶市場經(jīng)濟 發(fā)展比較快的地區(qū)，房地產(chǎn)特別是商鋪的投資增長也比較快。 一是深圳的人口在不斷地增長，一個城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與城市人口的發(fā)展是密不可分的，人口的增長會帶來對購物、娛樂、 消費的需要的不斷增長，對房地產(chǎn)和商鋪的需求自然也會隨之增長；二是深圳市目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，人均 GDP 全國第一，購買力和投資潛力都很強大；三是房地產(chǎn)和商鋪的投資與其它投資方式相比一個顯著的區(qū)別是，房地產(chǎn)和商鋪的投資的供給資源是有限的，帶來的利潤回報也是穩(wěn)定的和有保障的；四是深圳的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒂幸粋€大的增長空間，這主要是因為今年 6 月末內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排（ CEPA）的簽訂，其中主要的內(nèi)容是放寬對服務(wù)業(yè)的限制，深圳最直接接受香 港的輻射，深圳的商業(yè)服務(wù)業(yè)必然會有一個大的增長，必然會給深圳的房地產(chǎn)市場帶來一個大的發(fā)展空間；五是深圳目前已形成了一個商鋪投資的社會文化氛圍；六是在深圳投資商鋪和地產(chǎn)有一個機遇或者說良好的經(jīng)濟政治環(huán)境，深圳市堅定不移地推行物流中心的建設(shè)，物流業(yè)的發(fā)展必然需要大量的與其相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，而很多地產(chǎn)和商鋪都是為物流業(yè)服務(wù)的，從這個角度講，房地產(chǎn)和商鋪的投資也是很高的，風(fēng)險較其它投資領(lǐng)域要小得多；七是深圳市的中心區(qū)從羅湖向福田和南山發(fā)展，這更對這兩個區(qū)的房地產(chǎn)和商鋪投資產(chǎn)生影響。 經(jīng)營分析 ———投入資本：辦公文具用品店一般投資比較小。因為文具不會變質(zhì)，投資小，所以風(fēng)險不是很大。估計每月租金為 80（元） 30（平方米）＝ 2400元。 人工 ———1－ 2 名， 600－ 1200 元 利潤 ———這類店利潤非常高，可以達(dá)到 100％以上，只每個月營業(yè)額達(dá)到 5000元以上就不會虧本。在他們的辦公地點附近開設(shè)一個質(zhì)優(yōu)價平的辦公文具用品店