【文章內(nèi)容簡介】 元 /平方米；中關(guān)村 E 世界商鋪存量 6 萬平方米，售價 35000 元 /平方米； 1+1 大廈商鋪存量 7000多平方米，租價為 10 元 /平方米 /天；企圖同樂灣每平方米售價在18000 元 35000 元之間。另外位于雙安商場東的恒潤中心一、二層底商租售情況比較平穩(wěn)，一、二層底商共 2020 平方米左右，目前 在售二層商鋪的均價為 28000 元 /平方米，租價為 8 元 /天 /平方米；北京 MOFFICE 定位于中小公司辦公地點的精裝修寫字樓，價格在 12020 元 /平方米 18000 元 /平方米，戶型以 100 多平方米為主，最大間不到 300 平方米，一、二層底商只租不售。 商鋪投資分析：人氣旺支撐商鋪投資價值 市場專業(yè)人士認為，在決定商鋪的投資價值過程中，該商鋪所在區(qū)域的居住率、居民層次及消費習(xí)慣與消費力度、交通便捷程度與人流量等各類硬性指標(biāo)對其投資起到至關(guān)重要的作用。通常人流量大、交通方便、周圍居民多的商鋪投資成功率就高。從中關(guān)村區(qū) 域的特點來看，既具有強大的 IT 精英人流做支撐、又具備超強的莘莘學(xué)子作儲備人氣，而人氣的聚集度是商鋪投資價值的內(nèi)在體現(xiàn)；另外，該區(qū)域市場比較成熟，并且投資性商鋪的供給量相對有限，而且相比 CBD商圈來說擁有更高的價格競爭優(yōu)勢。為此，中關(guān)村區(qū)域的商鋪投資正是有了強大的人流和本身的投資成本優(yōu)勢，使其投資價值更加顯現(xiàn)。綜上所述，市場專業(yè)人士建議廣大商鋪投資者，隨著商鋪投資市場中新元素的不斷增加，投資概念也會不斷地被擴充和發(fā)展；同時，區(qū)域投資環(huán)境的時刻變化以及區(qū)域發(fā)展特點，作為投資人必須因地制宜做出投資決策，緊跟市場變 化，這樣才能獲取理想的回報和可觀的收益。 鋪投資分析比較 馬春暉博士綜合開發(fā)研究院主任研究員 一、深圳的房地產(chǎn)市場是健康的。 何看待全國的房地產(chǎn)市場的形勢?？梢詮囊韵聨讉€指標(biāo)來分析，一是房地產(chǎn)的投資占整個社會固定資產(chǎn)的投資的比重，今年一到九月份的統(tǒng)計，這個比重占 35％ ~40％左右，這個比重對于一個新興化的工業(yè)地區(qū)，在全國奔小康這個大的背景下，這個比例是合適的；二是總體的增長水平如何？現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的空置率還是在不斷地下降的；三是所謂的房地產(chǎn)過熱是結(jié)構(gòu)上的過熱，就是有一些地產(chǎn)開發(fā)方面存在一些比例上 的問題。從以上三個方面來看，深圳房地產(chǎn)市場健康的。 二、從中長期看，房地產(chǎn)具有投資價值。 前幾年，房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范，投資理念不是很正確的情況下，存在一些房地產(chǎn)方面的投資泡沫。但近幾年，房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范，人們也逐漸形成了一個正確的投資理念。這與整個經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境有關(guān)系，就是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平后，人們的消費、投資各個方面有一個價值理念的回歸。目前來看，社會上的中小投資者的投資渠道不是特別多，而地產(chǎn)的投資從全世界來看，較比其它方式的投資，其回報率要穩(wěn)定一些。從全國來看，上海、溫州等江浙一帶市場經(jīng)濟 發(fā)展比較快的地區(qū)，房地產(chǎn)特別是商鋪的投資增長也比較快。 三、七大原因談商鋪投資的價值。 一是深圳的人口在不斷地增長，一個城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與城市人口的發(fā)展是密不可分的，人口的增長會帶來對購物、娛樂、 消費的需要的不斷增長，對房地產(chǎn)和商鋪的需求自然也會隨之增長；二是深圳市目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，人均 GDP 全國第一，購買力和投資潛力都很強大；三是房地產(chǎn)和商鋪的投資與其它投資方式相比一個顯著的區(qū)別是，房地產(chǎn)和商鋪的投資的供給資源是有限的，帶來的利潤回報也是穩(wěn)定的和有保障的；四是深圳的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒂幸粋€大的增長空間，這主要是因為今年 6 月末內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排（ CEPA）的簽訂，其中主要的內(nèi)容是放寬對服務(wù)業(yè)的限制，深圳最直接接受香 港的輻射，深圳的商業(yè)服務(wù)業(yè)必然會有一個大的增長，必然會給深圳的房地產(chǎn)市場帶來一個大的發(fā)展空間；五是深圳目前已形成了一個商鋪投資的社會文化氛圍；六是在深圳投資商鋪和地產(chǎn)有一個機遇或者說良好的經(jīng)濟政治環(huán)境，深圳市堅定不移地推行物流中心的建設(shè)，物流業(yè)的發(fā)展必然需要大量的與其相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，而很多地產(chǎn)和商鋪都是為物流業(yè)服務(wù)的，從這個角度講，房地產(chǎn)和商鋪的投資也是很高的，風(fēng)險較其它投資領(lǐng)域要小得多；七是深圳市的中心區(qū)從羅湖向福田和南山發(fā)展，這更對這兩個區(qū)的房地產(chǎn)和商鋪投資產(chǎn)生影響。 商鋪投資方案 方案一 愛都 商鋪 ———30平米投資項目 ———小規(guī)模辦公文具用品零售店 投資原因 ———愛都推出了 1 萬平方米左右的寫字樓，主要針對剛剛創(chuàng)立的小型公司企業(yè)，對辦公文具用品有一定的需求。 經(jīng)營分析 ———投入資本：辦公文具用品店一般投資比較小。一間30 平方米左右的文具店，包括裝修、進貨在內(nèi)估計投入 萬元即可。因為文具不會變質(zhì)，投資小，所以風(fēng)險不是很大。 租金 ———考慮到成本和經(jīng)營內(nèi)容，可以選擇商業(yè)區(qū)內(nèi)部一些位置不太好的商鋪，降低一部分租金。估計每月租金為 80（元） 30（平方米）＝ 2400元。加上水電雜費大概 3000元左右。 人工 ———1－ 2 名， 600－ 1200 元 利潤 ———這類店利潤非常高，可以達到 100％以上，只每個月營業(yè)額達到 5000元以上就不會虧本。 投資提示 ———選擇愛都的公司企業(yè)，規(guī)模不會很大，辦公用品的用量也不會太大，去專門的批發(fā)市場采購，費時費力，折頭也不會太大。在他們的辦公地點附近開設(shè)一個質(zhì)優(yōu)價平的辦公文具用品店，應(yīng)該會有市場。此外，附近樓盤很多，也可以附帶經(jīng)營部分學(xué)生的文具用品。 此外，這類店鋪最好擁有專業(yè)進貨渠道，可以按照客戶的需要定購產(chǎn)品，并提供送貨上門的服務(wù)。 風(fēng)險參考 ———一般說來，辦公用品是一個比較穩(wěn)定的行業(yè)，風(fēng)險相對較小，但是還是要注意其中的一些風(fēng)險：在愛都投資一家辦公文具用品，客戶源比較豐富。但要注意附近同行的情況，如果一個地區(qū)零售店過于密集，那么它將會很難生存下去。此外，經(jīng)營初期，如果購進文儀器材如復(fù)印機、打印機則要慎重，這些現(xiàn)代化的辦公機器更新很快，所以價格都下跌很快，這樣會給經(jīng)營者帶來一定的風(fēng)險。 方案二 愛都商鋪 ———50 平方米投資項目 ———成人玩具吧（銷售＋租賃） 投資原因 ———目前在愛都置業(yè)的客戶， 80％以上是大專以上學(xué)歷的買家。而周圍近 20 個樓盤， 30 萬人口中，年輕白領(lǐng)也占有很大的比例。而成人玩具吧剛好可以滿足這種人群的消費心理，成為他們工作后休閑的一個好去處。 經(jīng)營分析 ———投入資本：店面進行一般的裝修需 6000－ 10000 元，店面一部分作為休閑娛樂區(qū)，另一部分作為玩具售賣區(qū)。購置成人玩具、玩具臺椅、玩具展示柜及貨架，總投資在 8000 元左右 租金 ———成人玩具吧不像一個單純的玩具銷售店面，它需要的室內(nèi)空間更大。所以一般規(guī)模的玩具吧店