【正文】 區(qū)，又是亞北地區(qū)的交通樞紐，區(qū)域發(fā)展很成熟，底商作為超大型居住區(qū)的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)較豐富，其中餐飲娛樂最為火爆。同時， CBD 新商業(yè)項目多是現(xiàn)鋪供應(yīng)，現(xiàn)鋪將會極大地促進商鋪成交，從而使整體租金回報看漲。商鋪在售均價約 40000元 /平方米，租金為 8 元 10元 /平方米 /天。而這些商業(yè)街及社區(qū)底商今年仍有部分繼續(xù)租售，租金水平較去年有較為明顯的增長。截至今年前三季度， CBD 核心區(qū)的商業(yè)總體量超過 80 萬平 方米，其中，今年新供應(yīng)的商業(yè)面積超過 30 萬平米。但是，由于商鋪標的額相對較大，相比住宅投資來說要更加復雜、風險也更大，一不小心就有可能陷入被套、被宰的被動局面，而且很難翻身。另外，在租約到了之后也盡量挽留，其成本和風險也會大大低于招攬一個新的租戶。所以，挑選一個好的承租人，以及幫助承租人做好生意對投資者來說是多么重要！ 好的承租人指那些信用良好、有實力、經(jīng)驗豐富的商戶，著名如麥當勞，除了印尼騷亂以外，從來沒 有因為經(jīng)營不善而關(guān)門大吉，就成為非常好的租戶。 想單 獨討論是現(xiàn)在較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，筆者認為這是商鋪投資中風險因素最多的一種。 二，什么是好的商 鋪物業(yè) 好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。對于新興地區(qū)商鋪的估價就復雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來的人流量，存在較多不確定因素。比如對于一個 10 平方米的服裝鋪，平均單件價格為100 元，每周出貨約 30 件，那么每日的營業(yè)額為 430 元，考慮每年四個月的淡季營業(yè)額對折，所對應(yīng)的單位營業(yè)額為 36 元每平方米每天，按照 1/5 的場地成本， 8 年的物業(yè)投資回報期計算，凈售價應(yīng)當為 21,024 元 /平方米，我們這里沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。借助多年的行業(yè)經(jīng)驗，筆者在此談?wù)勔恍┬牡茫Ｍ麑Υ蠹业耐顿Y有所幫助。 商鋪投資方案 商鋪投資分析 記得幾年前，筆者跟熟人說起自己在做房地產(chǎn)，總會被問及住宅行情，此時總是推心置腹地解釋，住宅僅僅是房地產(chǎn)中一類，我從事的寫字樓、商鋪一類的商業(yè)物業(yè)才是房地產(chǎn)的主流行業(yè)。 一，如何評估商鋪物業(yè)的價值 經(jīng)常被問及這樣 的問題：這個鋪值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。以上是個例子，對于餐飲、美容等各種行業(yè)，都有不同的計算方法，大家可以請教專家，也可以自己去了解。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費模式不會有大的差距。在這個意義上，位于淮海中路以及南京西路一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪：無論經(jīng)營餐飲、服裝或者其他行業(yè) 都可以，商業(yè)街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量 …… ，事實上，這些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的少之又少。因為位于商廈內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。所以筆者從來不建議商鋪擁有人僅僅根據(jù)租金的高低來甄選租戶。 投資博大精深，以上僅是商鋪投資中一些最淺要的道理，希望能和廣大投資者和同業(yè)一起切磋，共同提高。 因此，市場專業(yè)人士建議，在投資者要 正式介入商鋪投資之時，前期的市場分析必不可少，主要需要了解區(qū)域商鋪市場的大致走向、商鋪所在地段的具體情況和商鋪所在的物業(yè)狀況等等。但是，具體分析 CBD 區(qū)域每個時間段面市的產(chǎn)品，卻呈現(xiàn)明顯的差異性。 據(jù) “鏈家 ”統(tǒng)計資料分析，北京萬達商業(yè)廣場一起商業(yè)面積為 2 萬平方米，其中可銷售最大面積 2020 平方米，最小單位 160 平方米，現(xiàn)售價超過 30000 元 /平方米，經(jīng)營租金約 8 元 /平方米 /天。富力城商鋪可租可售，售價約 30000 多元 /平方米，租金為 10 元 14 元 /平方米 /天。另外， CBD 區(qū)域后續(xù)產(chǎn)品有更多是重量級的，如北京國際中心、尚都、財富中心等，這些新產(chǎn)品入駐，決定了 CBD 區(qū)域商鋪的價格會保持堅挺，短期內(nèi)不會發(fā)生大的波動，繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的態(tài)勢。與之相比， 西奧區(qū)域的商業(yè)配套較少，但一些新推出項目都有部分底商，彌補了區(qū)域商業(yè)配套的不足。 商鋪價格：售價在 1500025000 元 /平方米，租價多數(shù)為 6 元 /平方米/天左右 從當前亞奧區(qū)域商鋪的售價來看，主要集中在 1500025000 元 /平方米之間，而底商的價格隨著區(qū)域住房價格的提升也呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢。 不過，目前亞奧社區(qū)商業(yè)租金水平相對其他區(qū)域較低，租金約 6元 /平方米 /天的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 70%以上，其中位于五環(huán)以外物業(yè)平均租金均在 元 /平方米 /天左右。在今后幾年內(nèi)，各類商用物業(yè)必將在亞奧區(qū)域大量涌現(xiàn)。 中關(guān)村區(qū)域：人氣旺支撐商鋪投資潛力巨大 商鋪現(xiàn)狀：各地段商業(yè)功能劃分明顯 就中關(guān)村區(qū)域的商鋪定位來看，我們可以將其劃分為五大塊，除中關(guān)村核心商圈外，還有當代雙安、大鐘寺、蘇州街、中關(guān)村南大街 等商業(yè)圈。 商鋪價格：售價為 1500035000 元 /平方米，租價為 510 元 /平方米 /天 從中關(guān)村 區(qū)域商鋪的價格來看，售價主要集中在 1500035000元 /平方米，租價一般為 510元 /平方米 /天。通常人流量大、交通方便、周圍居民多的商鋪投資成功率就高。 鋪投資分析比較 馬春暉博士綜合開發(fā)研究院主任研究員 一、深圳的房地產(chǎn)市場是健康的。 二、從中長期看，房地產(chǎn)具有投資價值。目前來看，社會上的中小投資者的投資渠道不是特別多，而地產(chǎn)的投資從全世界來看，較比其它方式的投資，其回報率要穩(wěn)定一些。 商鋪投資方案 方案一 愛都 商鋪 ———30平米投資項目 ———小規(guī)模辦公文具用品零售店 投資原因 ———愛都推出了 1 萬平方米左右的寫字樓，主要針對剛剛創(chuàng)立的小型公司企業(yè)，對辦公文具用品有一定的需求。 租金 ———考慮到成本和經(jīng)營內(nèi)容，可以選擇商業(yè)區(qū)內(nèi)部一些位置不太好的商鋪，降低一部分租金。 投資提示 ———選擇愛都的公司企業(yè)，規(guī)模不會很大，辦公用品的用量也不會太大，去專門的批發(fā)市場采購，費時費力，折頭也不會太大。 風險參考 ———一般說來，辦公用品是一個比較穩(wěn)定的行業(yè)，風險相對較小，但是還是要注意其中的一些風險：在愛都投資一家辦公文具用品，客戶源比較豐富。而周圍近 20 個樓盤， 30 萬人口中，年輕白領(lǐng)也占有很大的比例。所以一般規(guī)模的玩具吧店面面積至少要 50 平米以上。 人工 ———玩具吧的員工要負責指導、租賃、出售玩具，并負責修理、清洗