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商鋪投資方案-資料下載頁

2024-10-27 11:48本頁面

【導(dǎo)讀】的寫字樓、商鋪一類的商業(yè)物業(yè)才是房地產(chǎn)的主流行業(yè)。然而,由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對市場的盲從,在商鋪投資方。面普遍存在很大的失誤,給投資人帶來較大的潛在風(fēng)險。行業(yè)經(jīng)驗,筆者在此談?wù)勔恍┬牡茫M麑Υ蠹业耐顿Y有所幫助。經(jīng)常被問及這樣的問題:這個鋪值多少錢?些小的研究,答案就在我們自己的手中。租人能夠在這個地方賺錢,這樣才能保證自己的回報長期穩(wěn)定可靠,因為沒有人愿意賠本租場地的,所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。比如對于一個10平方米的服裝鋪,平均單件價格為。為21,024元/平方米,我們這里沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。的人流量,存在較多不確定因素??繑n,因而盡量規(guī)避定位高檔貨品,從而降低商鋪經(jīng)營的換手率。減輕經(jīng)營者的資金壓力也成為投資人的重要工作。的增量和存量市場來看,主要集中在CBD、中關(guān)村和亞奧三個區(qū)域,截至今年前三季度,CBD核心區(qū)的商業(yè)總體量超過80萬平。方米,其中,今年新供應(yīng)的商業(yè)面積超過30萬平米。

  

【正文】 以上的普通社區(qū)或 1000 戶以上的高檔樓盤 引子 經(jīng)過多年的打拼,在中關(guān)村從事 IT 產(chǎn)品銷售的王女士夫婦小有積蓄。為了擴大經(jīng)營范圍,夫婦倆決定投資社區(qū)商業(yè),由王女士經(jīng)營。在征詢了多位朋友的意見后,王女士準(zhǔn)備抽出 40萬元左右的閑置資金,開家具有一定規(guī)模的洗衣店。由于初次入市,王女士對選擇在哪些社區(qū)開店頗有疑慮。受其委托,記者找來專業(yè)投資人士為王女士提供指南,并 “海選 ”社區(qū)底商。 業(yè)界認(rèn)為,在大型社 區(qū)或是多個中小型社區(qū)集中的地方開連鎖洗衣店,投資回報會比較有保障。本報記者周曉東攝 「定位」加盟店, “前店后廠 ” 據(jù)了解,北京洗衣行業(yè)目前主要有三類店面:一是社區(qū)洗衣店,它占據(jù)了整個洗衣行業(yè)的大半江山;二是位于高檔寫字樓、商務(wù)辦公場所的洗衣店;三是在超市、百貨商店內(nèi)開設(shè)的店面。由于受選址和租金的限制,現(xiàn)在在市中心交通主要干道已很難找到合適店址,即使勉強找到,也因為競爭激烈、成本太高,投資風(fēng)險陡增。 相關(guān)人士指出,洗衣是薄利行業(yè),利潤不高但較為穩(wěn)定。如果只想在小區(qū)里開家小的收衣點,幾萬元就可 以辦妥,但要想開家服務(wù)較為完備的洗衣店,先期資金投入至少在 20萬元以上。王女士目前有40 萬元左右的閑置資金,因此王女士較適宜開家 “前店后廠 ”式的社區(qū)洗衣店,面積為 50- 60 平方米。 萬年花城商業(yè)地產(chǎn)中心經(jīng)理楊海龍稱,在社區(qū)內(nèi)開辦洗衣店,其運營模式主要有兩種:一是加盟品牌公司,經(jīng)營連鎖店;二是自行創(chuàng)辦自己的品牌。楊海龍認(rèn)為,從 1990 年代初發(fā)展至今,北京洗衣行業(yè)已逐步成熟,王女士要想單獨打造自己的品牌,僅靠 40 萬元的投資顯然不夠。他建議王女士最好加盟榮昌、福奈特、普蘭德等北京知名的洗衣品牌公司。 「選址」三環(huán)外大盤、新盤 開社區(qū)洗衣店,店址選擇是前期工作中最為關(guān)鍵的因素之一。只有選對了店址,才可盡快收回成本,實現(xiàn)贏利。 投資初期,王女士應(yīng)充分了解小區(qū)的居民數(shù)量、收入水平、文化層次、小區(qū)周邊的商業(yè)環(huán)境。收入過低的居民點內(nèi)不適合開較大投資規(guī)模的洗衣店,只能以便利洗衣、低廉收費的大眾洗衣作為投資方向;收入水平相對較高、具有一定文化層次的居民群體,對于洗衣服務(wù)的要求相對更高一些,在這樣的居民點可以投入一定的資金,開設(shè)較具規(guī)模的洗衣店。 北京榮昌洗衣副總經(jīng)理張垠茂提醒說,經(jīng)過多年的發(fā)展,在北 京三環(huán)以內(nèi)的成熟區(qū)域,目前洗衣店已經(jīng)較為密集,而且店面租金、售價都較高,已不太適合再開設(shè)新店面。王女士應(yīng)該多關(guān)注三環(huán)外新開發(fā)的大盤。住戶在 1500 戶以上的普通社區(qū)或者 1000 戶以上的高檔社區(qū),都可列為優(yōu)先考慮的投資目標(biāo)。 張垠茂表示,上述兩類社區(qū)可以養(yǎng)活一個頗具規(guī)模的高品質(zhì)洗衣店。而判斷一個社區(qū)是否高檔,主要依據(jù)是看其住宅均價是否達到8000 元 /平米。除此之外,王女士也可注意觀察社區(qū)內(nèi)的私家車保有量以及飲食、美容等其他行業(yè)的情況,也可了解社區(qū)居民的消費層次。 業(yè)內(nèi)人士表示,洗衣店選址要定在人群集 中、方便快捷的地方。王女士應(yīng)充分考察以下四種社區(qū):一是靠近繁華商業(yè)區(qū)的社區(qū),商圈范圍比較廣泛,社區(qū)商業(yè)輻射力強,人流量大,營業(yè)額能達到很高;二是周邊居住小區(qū)密集的社區(qū),若是多個中小型社區(qū)相對集中,洗衣需求量必然很大,消費群體也比較穩(wěn)定,生意便有保障;三是商業(yè)街或者其他商業(yè)配套完備的大型社區(qū),商業(yè)配套完備,人氣較旺盛,洗 衣店的客流量會較大;四是交通便利,臨近交通樞紐的社區(qū),比如地鐵沿線、高速公路樞紐站等。 「建議」 10 余個大盤可重點關(guān)注 記者搜索發(fā)現(xiàn),隨著北京樓市的穩(wěn)步發(fā)展,目前在三環(huán)外適合開設(shè)洗 衣店的大盤很多。如位于京城西南的萬年花城、三環(huán)新城、翡翠城、清城時代廣場;位于東部的萬象新街、后現(xiàn)代城、國美第一城、珠江羅馬嘉園、陽光上東;位于北部的萬科新城、太陽星城等。這些社區(qū)的規(guī)模都較大,消費層次也較高,王女士可重點關(guān)注其底商。 ■底商推介 ●萬年花城 社區(qū)總建筑面積約 200 萬平方米。其中,商業(yè)部分達 13 萬平米,共分三個層次:一是簡單的便利店,包括快餐店、藥店等;二是商業(yè)街區(qū);三是區(qū)域商業(yè)中心。社區(qū)全部入住后,總住戶達到 1 萬戶,人口約 4 萬人。目前,適合開設(shè)洗衣店的底商均價約 12020 元 /平方米。 ●國美第一城 項目地處朝陽北路、姚家園路與青年路的交匯點,總建筑面積100 萬平方米。根據(jù)市政規(guī)劃和區(qū)域住宅供應(yīng)量,未來青年路及周邊板塊將形成新的居住長廊,居住人口預(yù)計達近 10萬人。項目商業(yè)街區(qū)建筑面積達到 14萬平米。 ●翡翠城 翡翠城總建筑面積 80萬平方米,翡翠城從 2020 年開始建設(shè),目前已開發(fā) 30 余萬平方米,福提島是翡翠城新開盤的最新一期產(chǎn)品。項目商業(yè)配套設(shè)施現(xiàn)已開發(fā) 20200 平方米,其商業(yè)街規(guī)劃了 300 米長,共 50 間業(yè)態(tài)齊全的店鋪,目前售價約 8000 元- 10000 元 /平方米。 ■投資貼士 新盤底商宜按揭購買 開設(shè)洗衣店主要成本支出包括經(jīng)營場所、相關(guān)設(shè)備、加盟費用等方面。榮昌洗衣副總經(jīng)理張垠茂告訴記者,要想加盟實力雄厚的品牌公司,前期成本投入要高一些,但資金回收相對也快。 以榮昌洗衣為例,如果開一家店面規(guī)模在 60平方米左右的連鎖洗衣店,進口設(shè)備投資在 28萬元左右,加盟費用約 9 萬元,店鋪裝修費用約 3 萬元,加上店面租金或購買資金,前期投入約四五十萬元。如果資金比較緊張,投資者可以考慮縮小店面或者改用國產(chǎn)設(shè)備。 萬年花城商業(yè)地產(chǎn)中心經(jīng)理楊海龍表示,如 果資金較為充裕,在新社區(qū)開洗衣店最好不要租賃店面,而是通過按揭的方式購買店鋪。這樣一來,除了洗衣方面的資金回收外,店鋪本身也具有一定的升值潛力,一舉兩得。 有關(guān)人士透露,連鎖洗衣店不是暴利行業(yè),而是薄利行業(yè)。該行業(yè)屬于長線投資,一般需 2- 5 年方能收回成本,但該行業(yè)利潤較為穩(wěn)定,投資風(fēng)險相對較小。 避開 “臨水臨電 ”店面 洗衣作為一種服務(wù)行業(yè),由于要安置一些專用設(shè)備,所選店鋪應(yīng)該滿足洗衣的相關(guān)需要。除了租金或售價外,投資者在租賃或者購買店面時應(yīng)認(rèn)真考察店面的以下因素。 一是店面上水、排水、排 污一定要好。洗衣行業(yè)需要經(jīng)常排水、排污,如果上水、排水、排污設(shè)備不夠通暢,勢必會給今后的經(jīng)營帶來后患。因此,投資者應(yīng)認(rèn)真考察社區(qū)用水是不是臨時水。 如果遇到 “臨水 ”樓盤,投資者應(yīng)慎重做出決定。 二是洗衣設(shè)備對供電也有特殊要求,電壓應(yīng)該達到 380 伏,容量 10- 70KW而且最好不是臨時供電。 三是店面應(yīng)滿足供應(yīng)蒸汽的需要。投資者一般可通過以下途徑得到蒸汽:干洗店所在建筑可以提供滿足要求的蒸汽;店鋪能夠容許安放蒸汽鍋爐;也可購買自帶蒸汽發(fā)生裝置的相關(guān)設(shè)備。
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