【正文】 因談商鋪投資的價值?？梢詮囊韵聨讉€指標(biāo)來分析，一是房地產(chǎn)的投資占整個社會固定資產(chǎn)的投資的比重，今年一到九月份的統(tǒng)計(jì)，這個比重占 35％ ~40％左右，這個比重對于一個新興化的工業(yè)地區(qū)，在全國奔小康這個大的背景下，這個比例是合適的；二是總體的增長水平如何？現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的空置率還是在不斷地下降的；三是所謂的房地產(chǎn)過熱是結(jié)構(gòu)上的過熱，就是有一些地產(chǎn)開發(fā)方面存在一些比例上 的問題。另外位于雙安商場東的恒潤中心一、二層底商租售情況比較平穩(wěn)，一、二層底商共 2020 平方米左右，目前 在售二層商鋪的均價為 28000 元 /平方米，租價為 8 元 /天 /平方米；北京 MOFFICE 定位于中小公司辦公地點(diǎn)的精裝修寫字樓，價格在 12020 元 /平方米 18000 元 /平方米，戶型以 100 多平方米為主，最大間不到 300 平方米，一、二層底商只租不售。 另外，在亞奧區(qū)域，住宅 類物業(yè)供應(yīng)非常密集、規(guī)模供應(yīng)量較大，為亞奧地區(qū)商用物業(yè)的發(fā)展提供了充足的人群支撐。五環(huán)以外住宅價格多數(shù)在 8000元 /平方米以下，但底商價格也將近 15000 元 /平方米。而從底商的經(jīng)營形態(tài)來看，主要以餐飲娛樂為主，但其經(jīng)營的整體檔次屬于中檔偏上。 SOHO 尚都的商業(yè)經(jīng)營面積共 45000 平方米，主要為精裝修寫字樓和小面積商鋪，包括 37000 平方米商鋪的低層商業(yè)街。 CBD 區(qū)域：商鋪價格繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢 商鋪現(xiàn)狀：總供給量超過 80 萬平方米 據(jù) “鏈家 ”統(tǒng)計(jì)資料分析， CBD 商業(yè)供應(yīng)量近幾年 呈現(xiàn)持續(xù)快速增長態(tài)勢。比如，當(dāng)經(jīng)營者投入較多進(jìn)行店堂布置和裝修工程的時候，可以合理減少押金，或者延付押金，以幫助經(jīng)營者以更多的資金投入到生意的運(yùn)營，可能開始良好的資金狀況會使生意財(cái)源滾滾，而資金不足則可能導(dǎo)致惡性循環(huán)。 不要迷信 “酒香不怕巷子深 ”的說法，在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位，同時要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；是否是人氣也是另外一個指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道（如雁蕩路、南京東路等）形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路（如長壽路、陸家浜路）造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另方面也希求方正的格局便于店堂布置。 當(dāng)然，剛才的算 法是靜態(tài)的，適于于成熟地區(qū)。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報(bào)長期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆]有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。 現(xiàn)在我們知道了，評估商鋪的價格，也不能簡單說是該地區(qū)住宅售價的多少倍，即便是同樣地區(qū)的商鋪，可能因?yàn)檫m用于不同的經(jīng)營種類，就導(dǎo)致價值的迥異。無論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當(dāng)其沖；全部是出售的鋪位，統(tǒng)一規(guī)劃管理難度比較高，通常會在同個樓層品牌檔次參差不齊，在這種情況下，經(jīng)營總是逐漸向低檔靠攏，因而盡量規(guī)避定位高檔貨品，從而降低商鋪經(jīng)營的換手率。 三大區(qū)域商鋪投資分析 俗話說 “一鋪養(yǎng)三代 ”，其一語道出了商鋪投資的內(nèi)在價值。 2020年， CBD 的商業(yè)新增項(xiàng)目多是分散在各項(xiàng)目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心底商、建外 SOHO 商業(yè)街，北京財(cái)富中心、富爾大廈及尚都國際中心等的配套商業(yè)；而今年入市的商鋪以大規(guī)模的商業(yè)體為主，如萬達(dá)廣場、華貿(mào)中心等。其中富力 “星光大道 ”首期商業(yè)長廊推出 4 萬多平方米商鋪，面積從 32平方米到 535 平方米不等，沿街設(shè)置 8 個商業(yè)地帶，功能定位以餐飲、購物、娛樂為主，平均售價在 30000 元 35000 元 /平方米之間，采取買斷的銷售方式。 隨著亞運(yùn)村和亞北地區(qū)及目前新盤較為集中的西奧區(qū)的逐漸發(fā)展成熟，住宅集中帶動 了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。目前正在放量的項(xiàng)目主要有 地處亞運(yùn)村核心區(qū)安立路沿線的凱旋城項(xiàng)目，商業(yè)面積約 22020 平方 米；位于西奧地區(qū)融域項(xiàng)目將推出 4000 平方米的商業(yè)配套；五環(huán)之外山水 LAVIE 將推出 3 萬平方米的商業(yè)街；同時，金泉廣場和北方明珠等幾個商業(yè)綜合體也將大量入市。首先，中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)，以龐大的電子配套市場為主，同時即將在中關(guān)村出 現(xiàn)一些地下大型超市和購物中心，租金大概在810 元 /平方米 /天；其次就是當(dāng)代雙安商圈，定位是生產(chǎn)服務(wù)型和生活者服務(wù)型的綜合商業(yè)功能，輻射范圍在周邊三到四公里左右，覆蓋了中關(guān)村幾乎所有的區(qū)域，租金大概是在 58 元 /天 /平方米；第三個是大鐘寺商業(yè)區(qū)，它是以大型物流批發(fā)為主，是覆蓋北京的專業(yè)市場，租金價格在 6 元 /平方米 /天左右。從中關(guān)村區(qū) 域的特點(diǎn)來看，既具有強(qiáng)大的 IT 精英人流做支撐、又具備超強(qiáng)的莘莘學(xué)子作儲備人氣，而人氣的聚集度是商鋪投資價值的內(nèi)在體現(xiàn)；另外，該區(qū)域市場比較成熟，并且投資性商鋪的供給量相對有限，而且相比 CBD商圈來說擁有更高的價格競爭優(yōu)勢。 前幾年，房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范，投資理念不是很正確的情況下，存在一些房地產(chǎn)方面的投資泡沫。 經(jīng)營分析 ———投入資本：辦公文具用品店一般投資比較小。在他們的辦公地點(diǎn)附近開設(shè)一個質(zhì)優(yōu)價平的辦公文具用品店，應(yīng)該會有市場。而成人玩具吧剛好可以滿足這種人群的消費(fèi)心理，成為他們工作后休閑的一個好去處。所以至少需要 2－ 3 名員工，每人每月 800－ 1000 元，總共 1600－ 3000 元。作為成人玩具吧，必須形成一定量的固定客人群體才能保證收益。位于辦公樓附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營文化辦公用品為主，且商品檔次應(yīng)較高。 是否選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別。 商鋪投資之精打細(xì)算 近來，投資商鋪已經(jīng)成為眾多投資者的熱門話題。設(shè)商鋪的價值為 P，則 P=A[(1+i)^n1]/[i(1+i)^n]。大家可按以上步驟對自己想要投資的商鋪?zhàn)饕豢茖W(xué)計(jì)算 。由于受選址和租金的限制，現(xiàn)在在市中心交通主要干道已很難找到合適店址，即使勉強(qiáng)找到，也因?yàn)楦偁幖ち?、成本太高，投資風(fēng)險(xiǎn)陡增。只有選對了店址，才可盡快收回成本，實(shí)現(xiàn)贏利。除此之外，王女士也可注意觀察社區(qū)內(nèi)的私家車保有量以及飲食、美容等其他行業(yè)的情況，也可了解社區(qū)居民的消費(fèi)層次。社區(qū)全部入住后，總住戶達(dá)到 1 萬戶，人口約 4 萬人。榮昌洗衣副總經(jīng)理張垠茂告訴記者，要想加盟實(shí)力雄厚的品牌公司，前期成本投入要高一些，但資金回收相對也快。除了租金或售價外，投資者在租賃或者購買店面時應(yīng)認(rèn)真考察店面的以下因素。