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商鋪投資方案-全文預(yù)覽

  

【正文】 車站附近的投資批發(fā)性店鋪為宜。商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關(guān)鍵,投 資者應(yīng)注重選擇好的租戶,聘請(qǐng)高水平經(jīng)營(yíng)人員,或經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的人員。位于學(xué)校附近的商鋪,應(yīng)以文具,飲食,日常用品為主。為此,房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時(shí),應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。因此,前期的經(jīng)營(yíng)要在宣傳促銷上下點(diǎn)功夫。 此外,在經(jīng)營(yíng)上的策略也可以更靈活。 利潤(rùn) ———玩具吧以售賣玩具作為輔助,現(xiàn)階段成人玩具行業(yè)利潤(rùn)較高,零售毛利也可達(dá)到 140%到 150%。所以建議選擇愛都商鋪二樓的 店面。 經(jīng)營(yíng)分析 ———投入資本:店面進(jìn)行一般的裝修需 6000- 10000 元,店面一部分作為休閑娛樂(lè)區(qū),另一部分作為玩具售賣區(qū)。此外,經(jīng)營(yíng)初期,如果購(gòu)進(jìn)文儀器材如復(fù)印機(jī)、打印機(jī)則要慎重,這些現(xiàn)代化的辦公機(jī)器更新很快,所以價(jià)格都下跌很快,這樣會(huì)給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外,附近樓盤很多,也可以附帶經(jīng)營(yíng)部分學(xué)生的文具用品。加上水電雜費(fèi)大概 3000元左右。一間30 平方米左右的文具店,包括裝修、進(jìn)貨在內(nèi)估計(jì)投入 萬(wàn)元即可。 三、七大原因談商鋪投資的價(jià)值。但近幾年,房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范,人們也逐漸形成了一個(gè)正確的投資理念??梢詮囊韵聨讉€(gè)指標(biāo)來(lái)分析,一是房地產(chǎn)的投資占整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)的投資的比重,今年一到九月份的統(tǒng)計(jì),這個(gè)比重占 35% ~40%左右,這個(gè)比重對(duì)于一個(gè)新興化的工業(yè)地區(qū),在全國(guó)奔小康這個(gè)大的背景下,這個(gè)比例是合適的;二是總體的增長(zhǎng)水平如何?現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率還是在不斷地下降的;三是所謂的房地產(chǎn)過(guò)熱是結(jié)構(gòu)上的過(guò)熱,就是有一些地產(chǎn)開發(fā)方面存在一些比例上 的問(wèn)題。為此,中關(guān)村區(qū)域的商鋪投資正是有了強(qiáng)大的人流和本身的投資成本優(yōu)勢(shì),使其投資價(jià)值更加顯現(xiàn)。另外位于雙安商場(chǎng)東的恒潤(rùn)中心一、二層底商租售情況比較平穩(wěn),一、二層底商共 2020 平方米左右,目前 在售二層商鋪的均價(jià)為 28000 元 /平方米,租價(jià)為 8 元 /天 /平方米;北京 MOFFICE 定位于中小公司辦公地點(diǎn)的精裝修寫字樓,價(jià)格在 12020 元 /平方米 18000 元 /平方米,戶型以 100 多平方米為主,最大間不到 300 平方米,一、二層底商只租不售。再一個(gè)就是蘇州街的商業(yè)區(qū),主要以餐飲和服務(wù)為主。 另外,在亞奧區(qū)域,住宅 類物業(yè)供應(yīng)非常密集、規(guī)模供應(yīng)量較大,為亞奧地區(qū)商用物業(yè)的發(fā)展提供了充足的人群支撐。這使得亞奧區(qū)新商業(yè)總投放規(guī)模超過(guò) 23 萬(wàn)平方米。五環(huán)以外住宅價(jià)格多數(shù)在 8000元 /平方米以下,但底商價(jià)格也將近 15000 元 /平方米。而大量市政配套的投入也為亞奧區(qū)進(jìn)一步發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),前景看好。而從底商的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來(lái)看,主要以餐飲娛樂(lè)為主,但其經(jīng)營(yíng)的整體檔次屬于中檔偏上。 商鋪投資分析:商鋪價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì) 由于 CBD 區(qū)域?qū)懽?樓的租金一直在上漲,這對(duì)其商鋪價(jià)格有較大的拉動(dòng)作用;而高檔公寓或?qū)懽謽菍?duì)商業(yè)的支撐作用是至關(guān)重要的。 SOHO 尚都的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積共 45000 平方米,主要為精裝修寫字樓和小面積商鋪,包括 37000 平方米商鋪的低層商業(yè)街。 商鋪價(jià)格:售價(jià)超過(guò) 30000 元 /平方米,租價(jià)在 815元 /平方米 /天 在 CBD 區(qū)域,不論是社區(qū)商業(yè) 還是商業(yè)綜合體,開發(fā)商自持物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的占有相當(dāng)大比例,中小投資者如果選擇投資 CBD 商鋪,只能在出售的項(xiàng)目中選擇商業(yè)氛圍盡量成熟的,戶型面積盡量小一些的產(chǎn)品。 CBD 區(qū)域:商鋪價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì) 商鋪現(xiàn)狀:總供給量超過(guò) 80 萬(wàn)平方米 據(jù) “鏈家 ”統(tǒng)計(jì)資料分析, CBD 商業(yè)供應(yīng)量近幾年 呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。隨著今年上半年國(guó)家出臺(tái)的多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施,房產(chǎn)住宅的投資上了一個(gè)“緊箍咒 ”,住宅投資熱潮開始冷卻,而北京商鋪的供應(yīng)量卻正在逐步放量,為此部分投資者開始關(guān)注商鋪投資。比如,當(dāng)經(jīng)營(yíng)者投入較多進(jìn)行店堂布置和裝修工程的時(shí)候,可以合理減少押金,或者延付押金,以幫助經(jīng)營(yíng)者以更多的資金投入到生意的運(yùn)營(yíng),可能開始良好的資金狀況會(huì)使生意財(cái)源滾滾,而資金不足則可能導(dǎo)致惡性循環(huán)。 三,如何收取回報(bào) 如 果你商鋪的承租人經(jīng)營(yíng)失敗你會(huì)有哪些損失?首先,當(dāng)你最終決定讓承租人退場(chǎng)的時(shí)候,可能他已經(jīng)拖欠了好幾個(gè)月的房租以及公用事業(yè)費(fèi)用,一般多達(dá)半年;其次,尋找新的租戶不可避免增加幾個(gè)月的空置期,以及需要支付的傭金;第三,因?yàn)樯啼佉淮蔚慕?jīng)營(yíng)失敗,大大影響到繼任承租人的信心,會(huì)影響到新的租金;第四,我們不知道是否因此會(huì)卷入拖欠房租而引起的訴訟。 不要迷信 “酒香不怕巷子深 ”的說(shuō)法,在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的,所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位,同時(shí)要區(qū)分人流的種類,休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流,前者如商業(yè)中心、娛樂(lè)中心,后者如地鐵通道等;是否是人氣也是另外一個(gè)指標(biāo),要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì),周邊是否有重要的顧客來(lái)源等,值得提出的是,狹窄街道(如雁蕩路、南京東路等)形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路(如長(zhǎng)壽路、陸家浜路)造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多;商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要,一方面要有較寬的門面接觸顧客,另方面也希求方正的格局便于店堂布置。希望這個(gè)方法不但對(duì)投資者,對(duì)一些初發(fā)展商鋪物業(yè)的業(yè)者也有啟迪。 當(dāng)然,剛才的算 法是靜態(tài)的,適于于成熟地區(qū)。假設(shè)我們?cè)谝粋€(gè)適于經(jīng)營(yíng)服裝業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位,首先應(yīng)當(dāng)去了解的是周邊服裝鋪的經(jīng)營(yíng)狀況,比如衣物的檔次(平均單件價(jià)格)、每周的出貨量、顧客的種類等等情況,一般而言,場(chǎng)地成本占其總成 本的 1/5~ 1/4。然而,由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對(duì)市場(chǎng)的盲從,在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤,給投資人帶來(lái)較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)至今日,“商鋪是金 ”的說(shuō)法已經(jīng)深入人心,每個(gè)在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量的投資者。 商鋪屬于生財(cái)工具,把自己的商鋪出租,一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢,這樣才能保證自己的回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定可靠,因?yàn)闆](méi)有人愿意賠本租場(chǎng)地的,所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。所以我們只要知道該地區(qū)每平方米的平均營(yíng)業(yè)額,就不難推算出合理的商鋪投資價(jià)格。 現(xiàn)在我們知道了,評(píng)估商鋪的價(jià)格,也不能簡(jiǎn)單說(shuō)是該地區(qū)住宅售價(jià)的多少倍,即便是同樣地區(qū)的商鋪,可能因?yàn)檫m用于不同的經(jīng)營(yíng)種類,就導(dǎo)致價(jià)值的迥異。我們應(yīng)當(dāng)清醒地意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題,能夠在市場(chǎng)以出售形式換現(xiàn)的商鋪已經(jīng)屬于第二流的品種,投資的時(shí)候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。無(wú)論怎樣,首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位,形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢(shì),并且一旦有空租,總是位置不佳的首當(dāng)其沖;全部是出售的鋪位,統(tǒng)一規(guī)劃管理難度比較高,通常會(huì)在同個(gè)樓層品牌檔次參差不齊,在這種情況下,經(jīng)營(yíng)總是逐漸向低檔靠攏,因而盡量規(guī)避定位高檔貨品,從而降低商鋪經(jīng)營(yíng)的換手率。 長(zhǎng)期的回報(bào)在于商鋪經(jīng)營(yíng)者 /承租者是否取得
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