商鋪投資方案(參考版)
2024-10-31 11:48本頁(yè)面
【正文】 投資者一般可通過(guò)以下途徑得到蒸汽：干洗店所在建筑可以提供滿足要求的蒸汽；店鋪能夠容許安放蒸汽鍋爐；也可購(gòu)買(mǎi)自帶蒸汽發(fā)生裝置的相關(guān)設(shè)備。 二是洗衣設(shè)備對(duì)供電也有特殊要求，電壓應(yīng)該達(dá)到 380 伏，容量 10－ 70KW而且最好不是臨時(shí)供電。因此，投資者應(yīng)認(rèn)真考察社區(qū)用水是不是臨時(shí)水。 一是店面上水、排水、排 污一定要好。 避開(kāi) “臨水臨電 ”店面 洗衣作為一種服務(wù)行業(yè)，由于要安置一些專(zhuān)用設(shè)備，所選店鋪應(yīng)該滿足洗衣的相關(guān)需要。 有關(guān)人士透露，連鎖洗衣店不是暴利行業(yè)，而是薄利行業(yè)。 萬(wàn)年花城商業(yè)地產(chǎn)中心經(jīng)理?xiàng)詈｝埍硎?，?果資金較為充裕，在新社區(qū)開(kāi)洗衣店最好不要租賃店面，而是通過(guò)按揭的方式購(gòu)買(mǎi)店鋪。 以榮昌洗衣為例，如果開(kāi)一家店面規(guī)模在 60平方米左右的連鎖洗衣店，進(jìn)口設(shè)備投資在 28萬(wàn)元左右，加盟費(fèi)用約 9 萬(wàn)元，店鋪裝修費(fèi)用約 3 萬(wàn)元，加上店面租金或購(gòu)買(mǎi)資金，前期投入約四五十萬(wàn)元。 ■投資貼士 新盤(pán)底商宜按揭購(gòu)買(mǎi) 開(kāi)設(shè)洗衣店主要成本支出包括經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、相關(guān)設(shè)備、加盟費(fèi)用等方面。 ●翡翠城 翡翠城總建筑面積 80萬(wàn)平方米，翡翠城從 2020 年開(kāi)始建設(shè)，目前已開(kāi)發(fā) 30 余萬(wàn)平方米，福提島是翡翠城新開(kāi)盤(pán)的最新一期產(chǎn)品。根據(jù)市政規(guī)劃和區(qū)域住宅供應(yīng)量，未來(lái)青年路及周邊板塊將形成新的居住長(zhǎng)廊，居住人口預(yù)計(jì)達(dá)近 10萬(wàn)人。目前，適合開(kāi)設(shè)洗衣店的底商均價(jià)約 12020 元 /平方米。其中，商業(yè)部分達(dá) 13 萬(wàn)平米，共分三個(gè)層次：一是簡(jiǎn)單的便利店，包括快餐店、藥店等；二是商業(yè)街區(qū)；三是區(qū)域商業(yè)中心。這些社區(qū)的規(guī)模都較大，消費(fèi)層次也較高，王女士可重點(diǎn)關(guān)注其底商。 「建議」 10 余個(gè)大盤(pán)可重點(diǎn)關(guān)注 記者搜索發(fā)現(xiàn)，隨著北京樓市的穩(wěn)步發(fā)展，目前在三環(huán)外適合開(kāi)設(shè)洗 衣店的大盤(pán)很多。 業(yè)內(nèi)人士表示，洗衣店選址要定在人群集 中、方便快捷的地方。而判斷一個(gè)社區(qū)是否高檔，主要依據(jù)是看其住宅均價(jià)是否達(dá)到8000 元 /平米。住戶在 1500 戶以上的普通社區(qū)或者 1000 戶以上的高檔社區(qū)，都可列為優(yōu)先考慮的投資目標(biāo)。 北京榮昌洗衣副總經(jīng)理張垠茂提醒說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，在北 京三環(huán)以內(nèi)的成熟區(qū)域，目前洗衣店已經(jīng)較為密集，而且店面租金、售價(jià)都較高，已不太適合再開(kāi)設(shè)新店面。 投資初期，王女士應(yīng)充分了解小區(qū)的居民數(shù)量、收入水平、文化層次、小區(qū)周邊的商業(yè)環(huán)境。 「選址」三環(huán)外大盤(pán)、新盤(pán) 開(kāi)社區(qū)洗衣店，店址選擇是前期工作中最為關(guān)鍵的因素之一。楊海龍認(rèn)為，從 1990 年代初發(fā)展至今，北京洗衣行業(yè)已逐步成熟，王女士要想單獨(dú)打造自己的品牌，僅靠 40 萬(wàn)元的投資顯然不夠。王女士目前有40 萬(wàn)元左右的閑置資金，因此王女士較適宜開(kāi)家 “前店后廠 ”式的社區(qū)洗衣店，面積為 50－ 60 平方米。 相關(guān)人士指出，洗衣是薄利行業(yè)，利潤(rùn)不高但較為穩(wěn)定。本報(bào)記者周曉東攝 「定位」加盟店， “前店后廠 ” 據(jù)了解，北京洗衣行業(yè)目前主要有三類(lèi)店面：一是社區(qū)洗衣店，它占據(jù)了整個(gè)洗衣行業(yè)的大半江山；二是位于高檔寫(xiě)字樓、商務(wù)辦公場(chǎng)所的洗衣店；三是在超市、百貨商店內(nèi)開(kāi)設(shè)的店面。受其委托，記者找來(lái)專(zhuān)業(yè)投資人士為王女士提供指南，并 “海選 ”社區(qū)底商。在征詢了多位朋友的意見(jiàn)后，王女士準(zhǔn)備抽出 40萬(wàn)元左右的閑置資金，開(kāi)家具有一定規(guī)模的洗衣店。 商鋪投資指南 40萬(wàn)元新社區(qū)開(kāi)家洗衣店 建議店面五六十平米，加盟經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)考察三環(huán)外住戶在 1500戶以上的普通社區(qū)或 1000 戶以上的高檔樓盤(pán) 引子 經(jīng)過(guò)多年的打拼，在中關(guān)村從事 IT 產(chǎn)品銷(xiāo)售的王女士夫婦小有積蓄。 例如，一投資商欲購(gòu)買(mǎi)一個(gè) 200 平方米的商鋪，價(jià)格為 32020 元 /平方米，銀行提供 10 年６成貸款，利率為 %，該投資商要求投資報(bào)酬率為 10%，考慮到商鋪的保值增值性， 10年后商鋪的總價(jià)相當(dāng)于投資額的 95%，則有： ① 商鋪總價(jià) =32020200=640 萬(wàn)元，其中自投資金 P1=640=２５６萬(wàn)元，銀行貸款 P2=３８４萬(wàn)元 ② 10 年后商鋪總價(jià) =640=608 萬(wàn)元 ③ 在自設(shè)資金報(bào)酬率為（ i1）為 10%，年限為 10 年的情況下，設(shè)年租金為 A1，則根據(jù)公式，可求得年獲得租金 A1= 元 ④ 年貸款利率為 %，則年還款額為 501924 元 ⑤ 年投資成本 =年獲得租金（ A1） +年還款 10 年后的商鋪總價(jià)/10=+5019246080000/10= 元 即若投資者在 10 年內(nèi)每年可獲得 元以上的利潤(rùn)就可以購(gòu)買(mǎi)該商鋪，償還銀行貸款后，投資者獲得年投資報(bào)酬率為 10%，10 年后投資者獲得一個(gè)完全產(chǎn)權(quán)的商鋪。 商鋪投資財(cái)務(wù)分析 投資需要的資金一般來(lái)自自有資金和銀行貸款，從銀行貸款搞投資的投資者最關(guān)心的應(yīng)該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報(bào)率。在杭州，目前各個(gè)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率一般在 5%10%上下浮動(dòng)；n 表示商鋪 的有效使用年限，一般取 15~20，雖然商業(yè)用地的使用年限一般是 40年，但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。在此公式中， A為商鋪每年的凈收益， i 為行業(yè)的基準(zhǔn)收益率， n 為商鋪使用年限。 商鋪投資收益分析 消費(fèi)者在進(jìn) 行商鋪投資時(shí)，最關(guān)心的往往是商鋪的價(jià)格和投資的回收期，收益分析即通過(guò)每年能收回的商鋪凈收益來(lái)測(cè)算商鋪的價(jià)值。 老百姓在購(gòu)買(mǎi)商鋪的時(shí)候，其他的因素考慮得往往比較少，有的甚至連銀行利率都不考慮。 商鋪投資學(xué)問(wèn)還挺大的，不僅需要對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)有密切的關(guān)注，還需要對(duì)市場(chǎng)有一定的前瞻性和理性判斷，在此基礎(chǔ)上，再加上科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，才能使得商鋪投資更具有合理性。但是，一般的投資者在投資商鋪時(shí)，往往只是憑借自己的直覺(jué)和簡(jiǎn)單分析，缺乏一些科學(xué)理性的依據(jù)。所以最終會(huì)被雙方都不愿意租購(gòu)這類(lèi)混合大廈。住戶嫌公司、商場(chǎng)人來(lái)寄住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧?kù)o的環(huán)境，使其居住質(zhì)量受到影響。 是否投資于專(zhuān)業(yè)化的商品店鋪。在大車(chē)站，汽車(chē)站附近的投資批發(fā)性店鋪為宜。高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客。商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關(guān)鍵，投 資者應(yīng)注重選擇好的租戶，聘請(qǐng)高水平經(jīng)營(yíng)人員，或經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的人員。寒、暑假對(duì)這些商鋪影響很大，房地產(chǎn)投資者對(duì)此必須有清楚認(rèn)識(shí)。位于學(xué)校附近的商鋪，應(yīng)以文具，飲食，日常用品為主。位于住宅附近的商鋪，以居民為主要服務(wù)對(duì)象，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)綜合性消費(fèi)品為主。為此，房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時(shí)，應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。 商業(yè)店鋪的投資分析 對(duì)商業(yè)店鋪的投資分析
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