【正文】 可按以下五個方面進行： 是否選 擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)。因此，前期的經(jīng)營要在宣傳促銷上下點功夫。 風(fēng)險參考 ———店鋪剛開業(yè)的一段時間可能比較困難。 此外，在經(jīng)營上的策略也可以更靈活。 經(jīng)營提示 ———成人玩具吧除店鋪和專柜的租金是一筆相對較大的開支外，其流動資金一般不用很 多，一兩萬元便可開張納客。 利潤 ———玩具吧以售賣玩具作為輔助，現(xiàn)階段成人玩具行業(yè)利潤較高，零售毛利也可達到 140%到 150%。 人工 ———玩具吧的員工要負責(zé)指導(dǎo)、租賃、出售玩具，并負責(zé)修理、清洗玩具。所以建議選擇愛都商鋪二樓的 店面。所以一般規(guī)模的玩具吧店面面積至少要 50 平米以上。 經(jīng)營分析 ———投入資本：店面進行一般的裝修需 6000－ 10000 元，店面一部分作為休閑娛樂區(qū)，另一部分作為玩具售賣區(qū)。而周圍近 20 個樓盤， 30 萬人口中，年輕白領(lǐng)也占有很大的比例。此外，經(jīng)營初期，如果購進文儀器材如復(fù)印機、打印機則要慎重，這些現(xiàn)代化的辦公機器更新很快，所以價格都下跌很快，這樣會給經(jīng)營者帶來一定的風(fēng)險。 風(fēng)險參考 ———一般說來，辦公用品是一個比較穩(wěn)定的行業(yè)，風(fēng)險相對較小，但是還是要注意其中的一些風(fēng)險：在愛都投資一家辦公文具用品，客戶源比較豐富。此外，附近樓盤很多，也可以附帶經(jīng)營部分學(xué)生的文具用品。 投資提示 ———選擇愛都的公司企業(yè)，規(guī)模不會很大，辦公用品的用量也不會太大，去專門的批發(fā)市場采購，費時費力，折頭也不會太大。加上水電雜費大概 3000元左右。 租金 ———考慮到成本和經(jīng)營內(nèi)容，可以選擇商業(yè)區(qū)內(nèi)部一些位置不太好的商鋪，降低一部分租金。一間30 平方米左右的文具店，包括裝修、進貨在內(nèi)估計投入 萬元即可。 商鋪投資方案 方案一 愛都 商鋪 ———30平米投資項目 ———小規(guī)模辦公文具用品零售店 投資原因 ———愛都推出了 1 萬平方米左右的寫字樓，主要針對剛剛創(chuàng)立的小型公司企業(yè)，對辦公文具用品有一定的需求。 三、七大原因談商鋪投資的價值。目前來看，社會上的中小投資者的投資渠道不是特別多，而地產(chǎn)的投資從全世界來看，較比其它方式的投資，其回報率要穩(wěn)定一些。但近幾年，房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范，人們也逐漸形成了一個正確的投資理念。 二、從中長期看，房地產(chǎn)具有投資價值?？梢詮囊韵聨讉€指標來分析，一是房地產(chǎn)的投資占整個社會固定資產(chǎn)的投資的比重，今年一到九月份的統(tǒng)計，這個比重占 35％ ~40％左右，這個比重對于一個新興化的工業(yè)地區(qū)，在全國奔小康這個大的背景下，這個比例是合適的；二是總體的增長水平如何？現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的空置率還是在不斷地下降的；三是所謂的房地產(chǎn)過熱是結(jié)構(gòu)上的過熱，就是有一些地產(chǎn)開發(fā)方面存在一些比例上 的問題。 鋪投資分析比較 馬春暉博士綜合開發(fā)研究院主任研究員 一、深圳的房地產(chǎn)市場是健康的。為此，中關(guān)村區(qū)域的商鋪投資正是有了強大的人流和本身的投資成本優(yōu)勢，使其投資價值更加顯現(xiàn)。通常人流量大、交通方便、周圍居民多的商鋪投資成功率就高。另外位于雙安商場東的恒潤中心一、二層底商租售情況比較平穩(wěn)，一、二層底商共 2020 平方米左右，目前 在售二層商鋪的均價為 28000 元 /平方米，租價為 8 元 /天 /平方米；北京 MOFFICE 定位于中小公司辦公地點的精裝修寫字樓，價格在 12020 元 /平方米 18000 元 /平方米，戶型以 100 多平方米為主，最大間不到 300 平方米，一、二層底商只租不售。 商鋪價格：售價為 1500035000 元 /平方米，租價為 510 元 /平方米 /天 從中關(guān)村 區(qū)域商鋪的價格來看，售價主要集中在 1500035000元 /平方米，租價一般為 510元 /平方米 /天。再一個就是蘇州街的商業(yè)區(qū)，主要以餐飲和服務(wù)為主。 中關(guān)村區(qū)域：人氣旺支撐商鋪投資潛力巨大 商鋪現(xiàn)狀：各地段商業(yè)功能劃分明顯 就中關(guān)村區(qū)域的商鋪定位來看，我們可以將其劃分為五大塊，除中關(guān)村核心商圈外，還有當代雙安、大鐘寺、蘇州街、中關(guān)村南大街 等商業(yè)圈。 另外，在亞奧區(qū)域，住宅 類物業(yè)供應(yīng)非常密集、規(guī)模供應(yīng)量較大，為亞奧地區(qū)商用物業(yè)的發(fā)展提供了充足的人群支撐。在今后幾年內(nèi)，各類商用物業(yè)必將在亞奧區(qū)域大量涌現(xiàn)。這使得亞奧區(qū)新商業(yè)總投放規(guī)模超過 23 萬平方米。 不過，目前亞奧社區(qū)商業(yè)租金水平相對其他區(qū)域較低，租金約 6元 /平方米 /天的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 70%以上，其中位于五環(huán)以外物業(yè)平均租金均在 元 /平方米 /天左右。五環(huán)以外住宅價格多數(shù)在 8000元 /平方米以下，但底商價格也將近 15000 元 /平方米。 商鋪價格：售價在 1500025000 元 /平方米，租價多數(shù)為 6 元 /平方米/天左右 從當前亞奧區(qū)域商鋪的售價來看，主要集中在 1500025000 元 /平方米之間，而底商的價格隨著區(qū)域住房價格的提升也呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢。而大量市政配套的投入也為亞奧區(qū)進一步發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)，前景看好。與之相比， 西奧區(qū)域的商業(yè)配套較少，但一些新推出項目都有部分底商，彌補了區(qū)域商業(yè)配套的不足。而從底商的經(jīng)營形態(tài)來看，主要以餐飲娛樂為主，但其經(jīng)營的整體檔次屬于中檔偏上。另外， CBD 區(qū)域后續(xù)產(chǎn)品有更多是重量級的，如北京國際中心、尚都、財富中心等，這些新產(chǎn)品入駐，決定了 CBD 區(qū)域商鋪的價格會保持堅挺，短期內(nèi)不會發(fā)生大的波動，繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的態(tài)勢。 商鋪投資分析：商鋪價格繼續(xù)呈現(xiàn)上揚態(tài)勢 由于 CBD 區(qū)域?qū)懽?樓的租金一直在上漲，這對其商鋪價格有較大的拉動作用；而高檔公寓或?qū)懽謽菍ι虡I(yè)的支撐作用是至關(guān)重要的。富力城商鋪可租可售，售價約 30000 多元 /平方米，租金為 10 元 14 元 /平方米 /天。 SOHO 尚都的商業(yè)經(jīng)營面積共 45000 平方米，主要為精裝修寫字樓和小面積商鋪，包括 37000 平方米商鋪的低層商業(yè)街。 據(jù) “鏈家 ”統(tǒng)計資料分析，北京萬達商業(yè)廣場一起商業(yè)面積為 2 萬平方米，其中可銷售最大面積 2020 平方米，最小單位 160 平方米，現(xiàn)售價超過 30000 元 /平方米，經(jīng)營租金約 8 元 /平方米 /天。 商鋪價格：售價超過 30000 元 /平方米，租價在 815元 /平方米 /天 在 CBD 區(qū)域，不論是社區(qū)商業(yè) 還是商業(yè)綜合體，開發(fā)商自持物業(yè)租賃經(jīng)營的占有相當大比例，中小投資者如果選擇投資 CBD 商鋪，只能在出售的項目中選擇商業(yè)氛圍盡量成熟的，戶型面積盡量小一些的產(chǎn)品。但是，具體分析 CBD 區(qū)域每個時間段面市的產(chǎn)品，卻呈現(xiàn)明顯的差異性。 CBD 區(qū)域：商鋪價格繼續(xù)呈現(xiàn)上揚趨勢 商鋪現(xiàn)狀：總供給量超過 80 萬平方米 據(jù) “鏈