【正文】 面面積至少要 50 平米以上。此外，作為一個休閑場所，它的周圍環(huán)境不要太嘈雜。所以建議選擇愛都商鋪二樓的 店面。每月租金 80（元） 50（平方米）＝ 4000 元，加上水電雜費，控制在 5000 元以下。 人工 ———玩具吧的員工要負責指導、租賃、出售玩具，并負責修理、清洗玩具。所以至少需要 2－ 3 名員工，每人每月 800－ 1000 元，總共 1600－ 3000 元。 利潤 ———玩具吧以售賣玩具作為輔助，現(xiàn)階段成人玩具行業(yè)利潤較高，零售毛利也可達到 140%到 150%。以每位消費 30 元計算，每天平均有 15 位客人來玩玩具就可以收支平衡。 經(jīng)營提示 ———成人玩具吧除店鋪和專柜的租金是一筆相對較大的開支外，其流動資金一般不用很 多，一兩萬元便可開張納客。店鋪選址未必在繁華地區(qū)，但最好周圍社區(qū)的文化層次較高，要注意挖掘潛在客戶。 此外，在經(jīng)營上的策略也可以更靈活。有資金能力的還可以將酒吧與玩具吧結(jié)合起來，提供玩具的同時也提供酒水、休閑食品，增加收益。 風險參考 ———店鋪剛開業(yè)的一段時間可能比較困難。作為成人玩具吧，必須形成一定量的固定客人群體才能保證收益。因此，前期的經(jīng)營要在宣傳促銷上下點功夫。此外，玩具也有折舊和淘汰，要考慮到成本之中 。 商業(yè)店鋪的投資分析 對商業(yè)店鋪的投資分析可按以下五個方面進行： 是否選 擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)。在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)店鋪，在滿足購買力方面有互補作用，在對外宣傳上有規(guī)模效應(yīng)，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其獲利能力遠遠超過獨立的店鋪。為此，房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時，應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。位于交通運輸站的店鋪，以上班簇為主要服務(wù)對象，應(yīng)以經(jīng)營日常用品以及價格低較且便于攜帶的消費品為主。位于住宅附近的商鋪，以居民為主要服務(wù)對象，應(yīng)以經(jīng)營綜合性消費品為主。位于辦公樓附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營文化辦公用品為主，且商品檔次應(yīng)較高。位于學校附近的商鋪，應(yīng)以文具，飲食，日常用品為主。由于學生購買能力有限， 應(yīng)以中、低檔用品為主。寒、暑假對這些商鋪影響很大，房地產(chǎn)投資者對此必須有清楚認識。 是否選擇了合適的專營店鋪的人員。商業(yè)店鋪經(jīng)營者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關(guān)鍵，投 資者應(yīng)注重選擇好的租戶，聘請高水平經(jīng)營人員，或經(jīng)營能力強的人員。 是否有良好的店鋪規(guī)劃設(shè)計。高水平的規(guī)劃設(shè)計，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客。 是否選擇適當?shù)男袠I(yè)類別。在大車站，汽車站附近的投資批發(fā)性店鋪為宜。在居住區(qū)和辦公區(qū)，以投資零售商鋪為宜。 是否投資于專業(yè)化的商品店鋪。在城市里，有些住宅辦公，商業(yè)混合的大廈，即所謂的 “綜合樓 ”，上層供住宅及辦公使用，底下幾層作商場，雖然其優(yōu)點是可保證有一定的消費者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴重，所以人員混雜，安全容易 出問題，而且容易產(chǎn)生矛盾。住戶嫌公司、商場人來寄住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧靜的環(huán)境，使其居住質(zhì)量受到影響。公司、商場因受到指責而認為住戶意見太多。所以最終會被雙方都不愿意租購這類混合大廈。 商鋪投資之精打細算 近來，投資商鋪已經(jīng)成為眾多投資者的熱門話題。但是，一般的投資者在投資商鋪時，往往只是憑借自己的直覺和簡單分析，缺乏一些科學理性的依據(jù)。那么，對于商鋪的投資者來說，究竟有沒有比較科學、準確、適宜的投資分析方法呢？為此，記者帶著有關(guān)問題走訪了浙江中原物業(yè)顧問有限公司策劃部主任王冬先生。 商鋪投資學問還挺大的，不僅需要對當前的市場有密切的關(guān)注，還需要對市場有一定的前瞻性和理性判斷，在此基礎(chǔ)上，再加上科學的技術(shù)經(jīng)濟分析，才能使得商鋪投資更具有合理性。因為商鋪的價值不僅取決于房地產(chǎn)本身的價值，更取決于商鋪的商業(yè)價值，即在未來十幾年甚至更長的時間里，商鋪所有者可獲得的巨大商業(yè)利潤。 老百姓在購買商鋪的時候，其他的因素考慮得往往比較少，有的甚至連銀行利率都不考慮。在此，我們?yōu)樯啼佂顿Y者介紹幾種商鋪投資的經(jīng)濟可行性分析方法，大家不妨一試。 商鋪投資收益分析 消費者在進 行商鋪投資時，最關(guān)心的往往是商鋪的價格和投資的回收期，收益分析即通過每年能收回的商鋪凈收益來測算商鋪的價值。設(shè)商鋪的價值為 P，則 P=A[(1+i)^n1]/[i(1+i)^n]。在此公式中， A為商鋪每年的凈收益， i 為行業(yè)的基準收益率， n 為商鋪使用年限。其中， A 表示的年凈收益，可由潛在毛收入減去經(jīng)營（或運營）成本、 空置費用求得； i 表示行業(yè)的基準收益率，除了取決于商鋪日后經(jīng)營的不同行業(yè)收益率外，還與銀行的利率、通貨膨脹系數(shù)等眾多因素相關(guān)。在杭州，目前各個行業(yè)的基準收益率一般在 5%10%上下浮動；n 表示商鋪 的有效使用年限，一般取 15~20，雖然商業(yè)用地的使用年限一般是 40年，但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。投資者可將由此公式得出的商鋪價值與商鋪的實際價值作一比較。 商鋪投資財務(wù)分析 投資需要的資金一般來自自有資金和銀行貸款，從銀行貸款搞投資的投資者最關(guān)心的應(yīng)該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報率。假設(shè)投資者的自有資金是 P1，銀行貸款為 P2，投資者希望的投資報酬率為 i1，月貸款利率為 i2，貸款期限為 n，則年獲得租金A1=（ P1i1） /[11/（ 1+i1） ^n]， A2=（ P2i2） /[11/（ 1+i2） ^n]。 例如，一投資商欲購買一個 200 平方米的商鋪，價格為 32020 元 /平方米，銀行提供 10 年６成貸款，利率為 %，該投資商要求投資報酬率為 10%，考慮到商鋪的保值增值性， 10年后商鋪的總價相當于投資額的 95%，則有： ① 商鋪總價 =32020200=640 萬元，其中自投資金 P1=640=２５６萬元，銀行貸款 P2=３８４萬元 ② 10 年后商鋪總價 =640=608 萬元 ③ 在自設(shè)資金報酬率為（ i1）為 10%，年限為 10 年的情況下，設(shè)年租金為 A1，則根據(jù)公式，可求得年獲得租金 A1= 元 ④ 年貸款利率為 %，則年還款額為 501924 元 ⑤ 年投資成本 =年獲得租金（ A1） +年還款 10 年后的商鋪總價/10=+5019246080000/10= 元 即若投資者在 10 年內(nèi)每年可獲得 元以上的利潤就可以購買該商鋪，償還銀行貸款后，投資者獲得年投資報酬率為 10%，10 年后投資者獲得一個完全產(chǎn)權(quán)的商鋪。大家可按以上步驟對自己想要投資的商鋪作一科學計算 。 商鋪投資指南 40萬元新社區(qū)開家洗衣店 建議店面五六十平米，加盟經(jīng)營，重點考察三環(huán)外住戶在 1500戶