天津市房地產市場分析年度報告-在線瀏覽
2025-03-16 20:10本頁面
【正文】 10月來成交量都呈現大幅回升。天津市場長期都以用家的自住需求為主，因而相較其他城市， 2023年成交量較為平淡，始終低位徘徊，短期內政策刺激影響有限。2023年天津市多個區(qū)域新建商品住宅房價全面回調，因而使得天津新建商品住宅成交均價主要受成交區(qū)域結構調整影響呈現增減，但環(huán)比增減幅為 5%左右。2023年天津土地市場走勢分析土地（經營性用地）成交地價、樓面價重點成交地塊l2023年土地成交面積同比大幅增加，其中工業(yè)用地占比 50%。 但工業(yè)用地成交面積占比達到50%，經營性用地占比大幅減小，特別是純住宅用地占比由 30%縮減至 10%。 2023年環(huán)城四區(qū)房價水平領跌全市，在售項目銷售均價與2023年地塊樓面價持平，未來 12年內存量房、保障性住房供應都使得環(huán)城四區(qū)開發(fā)前景不被看好。 其中綜合地塊主要分布在塘沽、薊縣和東麗，地價較低；純住宅用地主要分布在遠郊區(qū)縣的寶坻、武清。市內六區(qū)由于多為商業(yè)地塊，地價走勢平穩(wěn)。? 2023年全國范圍內土地市場遇冷，流拍、退地等多次上演。? 反觀，部分具有資金實力房企趁低吸納土地。流拍流標地塊 流拍流標原因上?；菽湘?zhèn)東城區(qū) C61儲備地塊無人競買而流標深圳寶安 2宗地塊 無開發(fā)商報名流拍北京廣渠路 15號地塊 競買商不夠流標南京河西南部地區(qū) 4號地塊 無人競買而流標上海長風生態(tài)商務區(qū)的 7C北地塊無人競買而流標l土地市場 “遇冷 ”資金鏈緊張，前景看淡2023年全國部分優(yōu)質地塊流拍流標情況表 2023年全國部分地塊退地情況表地塊名稱 原競得單位上海普陀長風生態(tài)商務區(qū) 4號東南地塊上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司上海黃浦區(qū) 163地塊 蘇寧環(huán)球集團福建白馬路地塊 福建融信地產廣州天河區(qū)員村絹麻廠地塊 恒大地 產鄭州建設西路北、伏牛路西地塊鑫苑（中國）置業(yè)有限公司商品房、商品住宅銷售形勢分析新建商品房成交量新建商品房成交均價二手房成交重點監(jiān)測樓盤l天津市商品房市場投資呈現由住宅向其他物業(yè)轉移趨勢。由近幾年天津市投資性產品成交金額分布來看，除住宅外的寫字樓、商鋪等商業(yè)用房正逐漸成為房地產投資轉移的方向。同比 2023年， 2023年市場突出表現是在 46月， 79月旺季期成交量都呈現環(huán)比回落。成交量急速下滑，而在其后政策出臺后對成交量刺激作用非常有限。l2023年各月供求比始終低位徘徊，市場供大于求趨勢明朗。板塊 主要在售項目9月均價（元 2)降價幅度整體降價幅度東南板塊 領世達觀 6000 23% 22%領世深白 5000 27%金地格林世界洋房7000 高層550018%京津公路沿線長瀛御龍灣高層5000 24% 22%澤天下 5000 28%城際美景 4000 16%潮白河板塊 錦繡香江 2980 37% 37%老城廂板塊中新城上城 10000 23% 27%富力城 9400 28%金盛國際 起價7000 30%910月相對活躍的片區(qū)在價格調整上也是較活躍的，對比之前，津南的東南板塊、北辰的京津公路板塊、寶坻的潮白河板塊、南開的老城廂板塊調整幅度最為顯著，也是秋季市場上最有代表性的區(qū)域整體價格調整，其區(qū)域整體調整幅度均超過 20%。l四大片區(qū)成交占比呈均衡發(fā)展， 2023年環(huán)城四區(qū)價格快速大幅回落，成交量持續(xù)攀升。從各區(qū)域成交量占比走勢圖來看，遠郊區(qū)縣是量價變化高度敏感，波動起伏極大的區(qū)域， 10月保利上河雅頌開盤使得區(qū)域成交量堪比其他區(qū)域，但隨后大幅下降，區(qū)域開發(fā)市場風險性較高。全市與市內六區(qū)數據對比來看，市內六區(qū)各成交戶型面積分布較為平均。l2023年天津市新建商品住宅與二手房成交情況新建商品房成交量新建商品房成交均價二手房成交重點監(jiān)測樓盤l2023年價格呈現寬幅波動整理，區(qū)域結構性調整為主導因素。開發(fā)商為促進消化存量也紛紛轉換銷售策略， “ 不是沒有需求，只是價格沒有調整到位 ” 已成消費者普遍共識，部分價格降到位的項目往往能取得突出的銷售業(yè)績。 遠郊區(qū)縣還處于有待開發(fā)上升期，雖然區(qū)域內進駐了大量品牌開發(fā)商，但由于客源有限且基建、配套設施有待發(fā)展，都限制了遠郊區(qū)縣房地產市場的開發(fā)。老城廂梅江各項目根據自身銷售策略分別選擇適時調價，特別是 1112月個別弘澤印象、橡樹原大幅降價，整體而言，個別樓盤降價行為并未形成梅江區(qū)域降價，區(qū)域也并非影響全市房價的主導因素。老城廂由于年內整體價格回調，成交量表現亮眼，是天津市內六區(qū)房價水平的方向標。區(qū)域內同質樓盤供應集中，領世郡率先發(fā)動全面降價的價格戰(zhàn)，其他項目被動跟從降價。東南板塊的降價也促使西青中北鎮(zhèn)開始降價，其中假日風景作為區(qū)域內代表項目在其他項目已開始陷入降價的價格戰(zhàn)中，價格依然保持相對平穩(wěn)。? 2023年天津市二手房成交 ，僅為新建商品住宅的一半。? 成交價格表現較為平穩(wěn)，全年在 50005500元 /平方米間波動，全年均價標準差僅為 152元 /平米，而新建商品住宅則達到 271元 /平米。l二手房房價表現更為穩(wěn)健，現房更受認可。? 長時間以來，中國增長率核算都以生產為導向，而西方國家以消費為導向。? 此輪經濟危機由發(fā)達國家銀行系統(tǒng)爆發(fā)，重創(chuàng)程度不同于以往。? 2023年 1季度開始 4萬億投資已逐步落實，投資拉動、內需拉動效應將開始顯現， 34季度以后將表現更為明顯。宏觀經濟、政策存量供應、需求價格周期論? 2023年天津市保障性住房開發(fā)計劃租賃性經濟適用房以及廉租房共計 70萬平米，保障性住房供應力度增加必將分流目前商品住宅市場需求，特別是品質與保障性住房接近的普通商品住宅受沖擊影響較大，區(qū)域房價水平將在保障性住房拉動下走低。? 由此可見，面對當前全球性的金融危機，中國政府為拉動內需，啟動保障性住房必然對商品住宅市場結構產生重大影響，特別是目前天津市住宅市場存量尚待消化之時，保障性住房的供應將對商品住宅市場帶來沖擊。? 08年全
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