某房地產(chǎn)市場年度報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-31 19:20本頁面
【正文】 理性所導(dǎo)致的 “ 市場失效性 ” ，這樣的局面在中國房地產(chǎn)市場中已隨處可見，在上海房地產(chǎn)市場中更是表露無疑。環(huán)保工作全局地位的不斷提升，政績考核指標(biāo)的逐步完善，這些無不在向我們傳遞著這樣一個信號：未來的政策將是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會目標(biāo)的綜合平衡體。上海房地產(chǎn)市場 2023年末的運(yùn)行狀況表明政策目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)，站在 2023年展望 “ 十一五 ” ，我們相信，只要市場的運(yùn)行能夠保證經(jīng)濟(jì)和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，上海房地產(chǎn)業(yè)的未來仍將是一片光明。政策目標(biāo) ：通過加強(qiáng)對土地一級市場的控制，提高開發(fā)商的拿地成本，從源頭上控制開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的供給能力。自 3月 7日起，上海對居住不滿一年出售住房的，征收%的營業(yè)稅；并承諾年內(nèi)新開工 “兩個 1000萬 ”平方米配套、中低價(jià)商品房，從供求上抑制房價(jià)上漲。中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策回顧升息需求抑制型中國人民銀行 ： 2023年 10月 29日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，此后不到 5個月， 2023年 3月 17日，中國人民銀行再次上調(diào)個人住房貸款利率，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。取消 5年以上住房商業(yè)貸款優(yōu)惠利率，貸款利率下限由原來的%提高到 ，并放開了貸款利率上限；住房公積金貸款利率上調(diào) %；對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到30%。上海市所有銀行推出統(tǒng)一的房貸標(biāo)準(zhǔn)，同一個人申請第二套房貸的最高貸款額不能超過總房款的 60%，第三套房不能超過 50%。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策回顧國八條信號導(dǎo)向國務(wù)院： 2023年 3月 26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知 》 ，八點(diǎn)要求控制房價(jià)漲幅過快，即 “老國八條 ”。 2023年 4月 28日，國務(wù)院又出臺了 “加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施 ”，即 “新國八條 ”。政策目標(biāo)： 希望通過明確樓市調(diào)控的幾個重要原則，對地方高官形成巨大威懾：抑制不了過高的房價(jià)，將問責(zé)地方政府負(fù)責(zé)人，大有 “不降房價(jià)就降官階 ”的意味，通過這樣的手段向各地方政府和市場傳遞中央將堅(jiān)決控制房價(jià)的政策信號，希望能夠扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期。其中明確規(guī)定，自 6月 1日起，個人將購買不足 2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策熱點(diǎn)在增加中低收入家庭的購買能力的同時(shí) ,繼續(xù)抑制投機(jī)需求仍將是 2023年政策的重點(diǎn)進(jìn)一步穩(wěn)固房價(jià)公積金政策 個人所得稅 物業(yè)稅中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策熱點(diǎn)公積金政策112月 27日，市十二屆人大常委會第 22次會議表決通過 《 上海市住房公積金管理若干規(guī)定 》 。上海的城鎮(zhèn)個體工商戶及其雇傭人員、自由職業(yè)者也將可享受住房公積金政策。 政策解讀 ：此項(xiàng)規(guī)定擴(kuò)大了住房公積金的受益范圍，將增加中低收入階層的房屋購買能力，這對于增加整個市場的有效需求無疑是十分有利的，特別是對于中低價(jià)房市場。但我們認(rèn)為，該政策短期內(nèi)在上海不會實(shí)施：首先個人所得稅按照目前中央和地方達(dá)成的分配方式為 60%和 40%之分，地方只能留 40%，因此對于地方來說積極性不會很高。反觀本市樓市調(diào)控政策已基本顯露成果，價(jià)格漸趨回歸理性，投資客已基本被擠出樓市，因此短期內(nèi)出臺此項(xiàng)措施似無必要。物業(yè)稅的征收一方面可能一定程度上減少開發(fā)商的成本，從而可能拉低房價(jià)，但另一方面可能會增加購房者的持房成本，這對于打擊投機(jī)性需求來說無疑是有利的，但同時(shí)也在一定程度上增加了自住購房者的成本。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場分析房產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢和方向一級市場分析土地供應(yīng)區(qū)域分布分析 土地性質(zhì)分析城市規(guī)劃及批地意圖分析中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年區(qū)域 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比寶山 120 .1 170 %金山 %奉賢 %楊浦 %南匯 %閔行 %普陀 %松江 %長寧 %浦東 %嘉定 15 %崇明 %虹口 %青浦 %黃浦 %中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年1我們可以看到土地供應(yīng)最充足的是寶山區(qū)，其中大華集團(tuán)在寶山大場鎮(zhèn)拿下的可建面積達(dá) 76萬平方米的一個綜合用途地塊是本年的最大型單宗土地成交項(xiàng)目。根據(jù)開發(fā)商住宅項(xiàng)目 1— 2年、商業(yè)項(xiàng)目 2—3年的開發(fā)進(jìn)度，我們可以預(yù)計(jì)這幾大區(qū)域在未來兩三年的供應(yīng)量將十分充足。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析住宅：郊區(qū)城鎮(zhèn)化引導(dǎo)趨勢中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年3從住宅用地的環(huán)線分布來看，主要的供應(yīng)量都集中在了外環(huán)外，所占比例高達(dá) %，分布在包括寶山、奉賢、崇明等地，因此預(yù)計(jì) 2023年外環(huán)外的非配套住宅的供應(yīng)量也將大幅度增加，從而在整體上可能形成供過與求的局面，相對來說環(huán)內(nèi)的住宅土地供應(yīng)并不多，因此 06年該區(qū)域范圍內(nèi)可能將以消化存量房為主，整體上的供求將處于平衡狀態(tài)。這樣的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會大大增加今后幾年內(nèi)的外環(huán)外的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年用途 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比住宅 %商業(yè) %辦公 %綜合 %土地用途分析結(jié)論：非住宅用地占絕對主導(dǎo)中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年2從 2023年出讓土地的用途來看，與 04年相比呈現(xiàn)出完全不同的格局，其中非住宅項(xiàng)目成為主流，而單純的住宅用地則供應(yīng)甚微，綜合用地中主要也是以商業(yè)和辦公的混合為主，包含住宅用途的綜合用地項(xiàng)目則非常少。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：環(huán)內(nèi)供給大增中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年42023年的辦公用地供應(yīng)與 2023年相比呈現(xiàn)完全不同的格局，今年的供應(yīng)主要集中在中環(huán)以內(nèi)，所占比重接近 70%，而外環(huán)外的供應(yīng)量與去年相比有所減少。預(yù)計(jì)今后兩年內(nèi)中心城區(qū)高端寫字樓供不應(yīng)求的現(xiàn)象有望得
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1