【正文】 的投資引導，必定能吸引部分客戶投資房產。三、煙臺市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析概述：煙臺市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū)具有更強勁的發(fā)展?jié)摿Α?005年，城市對舊居民區(qū)環(huán)境綜合整治扎實推進：對市區(qū)14個社區(qū)、立體化綜合整治，城市形象大大提升。?nbsp。 充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團，形成組團式濱海城市格局。（2）規(guī)劃年限2003年2020年（3）城市規(guī)模規(guī)劃煙臺中心城區(qū)2010年城市人口規(guī)模為170萬人，城市建設用地為200平方公里。（4）規(guī)劃范圍萊山機場東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬萊市大季家鎮(zhèn)，總面積470平方公里。以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團式大城市的空間結構，八大組團及自然隔離帶分布如下：?nbsp。 劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務、萊山、初家、牟平、八角八個組團。岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團；；夾河及其沿河綠帶芝罘與福山、開發(fā)區(qū)組團黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開發(fā)區(qū)與八角組團。各區(qū)功能定位：區(qū)域功能地位芝罘區(qū)商業(yè)、居住中心福山區(qū)工業(yè)中心開發(fā)區(qū)外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)休閑、娛樂、度假中心小結：隨著城市基礎設施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴大、功能進一步增強，房地產必將進入新的發(fā)展階段。煙臺房地產市場調研報告（2008）前言：本次對煙臺市、萊山區(qū)進行房地產市場專項調查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺市、萊山區(qū)房地產市場有關數(shù)據(jù)的基礎上，從動態(tài)角度分析煙臺市及萊山區(qū)房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，從而論定項目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機會，為項目進行市場定位、產品力提升提供有效支持，并為項目制定合理的產品力提升和營銷策略。 地理位置煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連、韓國、日本隔海相望，是國家重點開發(fā)的環(huán)渤海經濟圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。行政區(qū)劃及面積煙臺市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)5個行政區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠、棲霞、海陽7個縣級市。煙臺市最大橫距214公里，最大縱距130公里。 陸：煙臺市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境。 其中煙臺港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺作為全國重要港口城市的標志，是中國北方重要的對外貿易樞紐港，與70多個國家和地區(qū)的100多個港口直接通航。 優(yōu)越的地理位置造就煙臺成為優(yōu)秀旅游城市煙臺市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。其中。 國內生產總值與人均GDP持續(xù)快速增長煙臺市是國家首批沿海開放城市之一，是21世紀中國重點開發(fā)的環(huán)渤海經濟圈內的重要生長點，近幾年經濟持續(xù)高速發(fā)展。2003年GDP達到1316億元，2006年GDP達到2402億元，2007年GDP達到2885億元，高于全省和全國首批十四個沿海開放城市平均增幅，在全國各大中城市國內生產總值排名中列居前位。 ：：：：。固定資產投資與房地產投資進一步加大（1）煙臺市固定資產投資與房地產投資額,%。,增長25%。,。小結：近幾年，煙臺市經濟發(fā)展迅速，三產比例日趨合理，2006年國內生產總值已位于山東省和全國前列，經濟實力的增強促使固定資產投資和房地產投資持續(xù)加大，為房地產的發(fā)展提供穩(wěn)定的經濟基礎。 （1）居民收入與支出均有提升 經濟指標類型 2004 2005年 2006年城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入（元） 9785 10803 12452 人均消費支出（元） 7479 8054 9035 居住消費支出比重 % % % 恩格爾系數(shù) —— %。 恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。目前煙臺市城鎮(zhèn)、農村恩格爾系數(shù)均在30—40%之內，說明煙臺居民已步入富裕行列，消費能力逐漸增強，對住房面積和居住質量的需求也隨之增強。 四、萊山區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展區(qū)域現(xiàn)狀萊山區(qū)地形呈狹長型，區(qū)域擁有兩條主干道，即濱海路和觀海路，觀海路的延伸路段為迎春路，是目前萊山區(qū)主要城市干道。20世紀90年代以前的萊山區(qū)人煙稀少，經濟落后，20世紀90年代后進入快速發(fā)展期。由于萊山區(qū)建區(qū)時間較短，政府對該區(qū)域的規(guī)劃要求起點高，力求把萊山區(qū)建設成煙臺城市展示面。區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展（1）城市定位及規(guī)劃原則根據(jù)煙臺市十一五計劃，萊山區(qū)將被定位于行政、文教科研、高新技術功能區(qū)域。（2）具體規(guī)劃萊山區(qū)中心城區(qū)：萊山行政中心位于體育公園西側，北接煙臺大學和工商學院，由區(qū)政府辦公樓、行政審批中心樓為規(guī)劃軸線主體，沿東西兩翼建筑高度由低到高逐漸變化。觀海路、迎春大街大道區(qū)域規(guī)劃：沿觀海路和迎春大街建筑高低錯落，形成富有節(jié)奏的空間序列。世貿中心規(guī)劃５星級酒店一座，超高層寫字樓和高級住宅公寓２樓，并擬建煙臺會展中心和商業(yè)娛樂設施。小結三產比例日趨合理，投資、消費、出口三大需求全方位拉動煙臺市經濟持續(xù)快速增長，促使固定資產投資和房地產投資進一步加大、居民收入水平不斷提高，進一步奠定了房地產發(fā)展的經濟基礎。如此，整個煙臺市及萊山區(qū)房地產必將迎來新的發(fā)展契機。五、煙臺市房地產市場概況?nbsp。 近幾年煙臺市房地產各項指標總量穩(wěn)步上揚，市場交易比較活躍，總體運行態(tài)勢良好；?nbsp。 商品房價格持續(xù)上揚；?nbsp。 商業(yè)地產總體供應量較大；?nbsp。 外地消費者購房比例較高，成為房地產市場一個重要消費力量；?nbsp。 市場物業(yè)檔次、價格差異較大，整體銷售情況不錯；?nbsp。 市場整體開發(fā)及營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高；除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的30%。住宅銷售面積——399萬平方米（2）商品房施工、竣工面積大幅提升，2005年分別達到1050萬㎡、500萬㎡。商品房價格持續(xù)上升——2004年2005年2006年商品房銷售均價（元/m2）236526492857住宅銷售均價（元/m2）225325232674從近兩年商品房銷售均價看，每年都有較大幅度上漲。寫字物業(yè)價格也同步攀升，平均每平方米達到4518元，增長28%。％，％；％，商品房價格持續(xù)上升。據(jù)不完全統(tǒng)計，2005年煙臺市各類商業(yè)地產的總供應量大于55萬平米，比2004年上升了近20%。外地消費者購房比例較高，成為煙臺市房地產市場一個重要消費力量。開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個巨大的消費市場。從對萊山區(qū)等樓盤實地走訪中了解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達到30%以上。目前市場物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價位的產品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價均價達到8000元/平方米，有些區(qū)域均價只有約3000元/平方米，兩極分化嚴重。煙臺房地產開發(fā)、營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高。隨著陽光100、北京天鴻集團、上海世貿集團等外來品牌或實力雄厚的集團強勢進駐，他們帶來先進的開發(fā)理念、營銷手段、產品開發(fā)等都直接刺激本地開