【正文】 萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營水平與市區(qū)商業(yè)的存在較大差距，以至眾多居住在萊山區(qū)的居民偏向于市區(qū)購物。萊山區(qū)地形狹長，商業(yè)氛圍較難集聚。芳華園商業(yè)區(qū)主要以泉鑫商廈和芳華園購物中心為主，其余沿街商業(yè)均屬統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營；臨街底層店面租金約7001000元/平方米/年，其余店面租金視地段與類型而定。該商業(yè)區(qū)雖然經(jīng)營商品品種較豐富、業(yè)態(tài)較齊全，但檔次過低、建筑落后，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃與管理。如幸福商圈的居民就偏向于市中心購物，使得九隆廣場消費力不足。區(qū)域商業(yè)競爭激烈振華地下超市人氣較旺，樓上部分則差強人意；九隆廣場則是家世界超市經(jīng)營較好，新世紀影城和正招商中的家居廣場清淡，銅鑼灣則于2005年底撤出經(jīng)營。商業(yè)功能受到限制商業(yè)網(wǎng)點間各自為陣，缺乏良好的有機整合、優(yōu)勢互補，商業(yè)功能受到限制。交通便利該商圈處于煙臺市中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，多條線路公交車抵達。主要分布在三灘小區(qū)舊村及濱州醫(yī)學院煙臺校區(qū)東側，規(guī)劃為住宅、商業(yè)用途。代表樓盤在這些因素共同影響下，萊山房價自然而然坐上煙臺市頭把交椅。在政府加大城市建設的同時，煙臺市更具良好的投資、居住環(huán)境，而城市的向心力及城市化進程的加快，促使房屋需求量進一步增加。2006年政府預計城市化率達到53%，城市人口的不斷增加，為住房提供了極大的主動需求空間；大規(guī)模的城建拆遷改造，也客觀上造成大量被動需求。目前煙臺市各區(qū)域板塊已初步形成，以前項目與項目之間的競爭正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，消費者在選擇住房時，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。房價將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。經(jīng)濟的快速增長，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，居民收入不斷提高、消費能力進一步增強，這一切有利因素都將促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。煙臺房地產(chǎn)開發(fā)、營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高。外地消費者購房比例較高，成為煙臺市房地產(chǎn)市場一個重要消費力量。商品房價格持續(xù)上升——2004年2005年2006年商品房銷售均價（元/m2）236526492857住宅銷售均價（元/m2）225325232674從近兩年商品房銷售均價看，每年都有較大幅度上漲。小結三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費、出口三大需求全方位拉動煙臺市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進一步加大、居民收入水平不斷提高，進一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟基礎。區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展（1）城市定位及規(guī)劃原則根據(jù)煙臺市十一五計劃，萊山區(qū)將被定位于行政、文教科研、高新技術功能區(qū)域。 目前煙臺市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在30—40%之內(nèi)，說明煙臺居民已步入富裕行列，消費能力逐漸增強，對住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強。 %。 恩格爾系數(shù) % 居住消費支出比重 8054 人均消費支出（元） 10803 人均可支配收入（元） 2005年 經(jīng)濟指標類型 ,。 煙臺市最大橫距214公里，最大縱距130公里。 黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開發(fā)區(qū)與八角組團。 劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務、萊山、初家、牟平、八角八個組團。以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團式大城市的空間結構，八大組團及自然隔離帶分布如下：?nbsp。2005年，城市對舊居民區(qū)環(huán)境綜合整治扎實推進：對市區(qū)14個社區(qū)、立體化綜合整治，城市形象大大提升。（資料來源：政府部門統(tǒng)計公報、網(wǎng)站）從上表可以看出，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國相比差距更大，一方面說明煙臺市房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，另一方面也預示著煙臺房地產(chǎn)市場還有很大的需求空間。目前煙臺市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在30—40%之內(nèi)，說明煙臺居民已步入富裕行列，消費能力逐漸增強，對住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強。,?！狦DP20064719（美元）20076053（美元）（資料來源：政府統(tǒng)計公報）三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速(2007年政府數(shù)據(jù)未公開)，%；，%；，%。煙臺市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。煙臺市最大橫距214公里，最大縱距130公里。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第48頁 共48頁煙臺房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（2008）本次對煙臺市、萊山區(qū)進行房地產(chǎn)市場專項調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺市、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場有關數(shù)據(jù)的基礎上，從動態(tài)角度分析煙臺市及萊山區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，從而論定項目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機會，為項目進行市場定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項目制定合理的產(chǎn)品力提升和營銷策略。城市人口年份城市人口增長率2004年（萬人）——2005年（萬人）%2006年（萬人）%2007年（萬人）200%其中。：：：：。小結：近幾年，煙臺市經(jīng)濟發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國前列，經(jīng)濟實力的增強促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎。（2）社會消費品零售總額增長幅度較大2004年2005年2006年（資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報）2006年煙臺市社會消費品零售總額接近600億，%，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。（4）銀行存款繼續(xù)增加2004年2005年2006年（資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2006年。城市規(guī)劃（1）城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則壯大中心城市，發(fā)展八大組團?nbsp。 加強城市基礎設施建設和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實力。建設各組團自然隔離帶，有機聯(lián)系；?nbsp。 辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團；（6）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位城市性質(zhì)定位：煙臺市城市性質(zhì)是以高新技術產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導的現(xiàn)代化、國際性港口城市。 城市人口年份 增長率2004年（萬人） ——2005年（萬人） %2006年（萬人） %2007年（萬人） %城市交通煙臺市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢，為城市經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 空：航空業(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺空港已與國內(nèi)外48個城市開通航線，國際航線5條，每周航班22個，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個航班。 煙臺市經(jīng)濟發(fā)展強勁并持續(xù)快速增長，2005年煙臺市GDP總量已超過濟南，僅次于青島，居山東省第二位； 財政實力與稅收進一步加強； 城市基礎配套設施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。 GDP2006 6053（美元）（資料來源：政府統(tǒng)計公報）三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速(2007年政府數(shù)據(jù)未公開)，%；，%；，%。,。 人均純收入（元） 4660 人均生活支出（元） 2809 居住消費支出比重 % 恩格爾系數(shù) %（2）社會消費品零售總額增長幅度較大2004年 2006年 （資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報）2006年煙臺市社會消費品零售總額接近600億，%，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。規(guī)劃依托高校云集的大學城為背景，將城建工程穿插其中，既提升了城區(qū)文化內(nèi)涵，又以高?？萍纪苿赢a(chǎn)業(yè)建設，實現(xiàn)城建雙贏。在城市化進程加快、城市規(guī)模擴大等諸種因素共同作用下，而萊山區(qū)房地產(chǎn)正處于快速上升時期。（資料來源：煙臺市土地局網(wǎng)站信息）2005年煙臺市共掛牌（拍賣），土