【正文】 sp。 加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實力。?nbsp。 充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團(tuán)，形成組團(tuán)式濱海城市格局。?nbsp。 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。（2）規(guī)劃年限2003年2020年（3）城市規(guī)模規(guī)劃煙臺中心城區(qū)2010年城市人口規(guī)模為170萬人，城市建設(shè)用地為200平方公里。2020年城市人口規(guī)模為230萬人，城市建設(shè)用地為255平方公里。（4）規(guī)劃范圍萊山機(jī)場東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬萊市大季家鎮(zhèn)，總面積470平方公里。（5）具體規(guī)劃山海結(jié)合，組成煙臺濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)?nbsp。 以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)，八大組團(tuán)及自然隔離帶分布如下：?nbsp。 劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八角八個組團(tuán)。，建設(shè)各組團(tuán)自然隔離帶，有機(jī)聯(lián)系；?nbsp。 辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團(tuán)；岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團(tuán)；岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務(wù)組團(tuán)；外夾河分隔黃務(wù)與萊山組團(tuán)；夾河及其沿河綠帶芝罘與福山、開發(fā)區(qū)組團(tuán)：黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開發(fā)區(qū)與八角組團(tuán)。（6）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位城市性質(zhì)定位：煙臺市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國際性港口城市。各區(qū)功能定位：區(qū)域功能地位芝罘區(qū)商業(yè)、居住中心福山區(qū)工業(yè)中心開發(fā)區(qū)外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)休閑、娛樂、度假中心小結(jié)：隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、功能進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)必將進(jìn)入新的發(fā)展階段。煙臺房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（2008）前言：本次對煙臺市、萊山區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場專項調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺市、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動態(tài)角度分析煙臺市及萊山區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，從而論定項目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會，為項目進(jìn)行市場定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項目制定合理的產(chǎn)品力提升和營銷策略。一、煙臺城市概況概述： 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢使煙臺市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ? 從城區(qū)面積與人口規(guī)?？矗瑹熍_市已屬于山東省大城市行列； 煙臺市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。地理位置煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連、韓國、日本隔海相望，是國家重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。行政區(qū)劃及面積煙臺市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)5個行政區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽7個縣級市。全市設(shè)鎮(zhèn)94個，街道辦事處48個，鄉(xiāng)6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。煙臺市最大橫距214公里，最大縱距130公里。城市人口年份 城市人口 增長率2004年（萬人） ——2005年（萬人） %2006年（萬人） %2007年（萬人） 200 %城市交通煙臺市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 陸：煙臺市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境，。 海：煙臺沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢。其中煙臺港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺作為全國重要港口城市的標(biāo)志，是中國北方重要的對外貿(mào)易樞紐港，與70多個國家和地區(qū)的100多個港口直接通航。 空：航空業(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺空港已與國內(nèi)外48個城市開通航線，國際航線5條，每周航班22個，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個航班。優(yōu)越的地理位置造就煙臺成為優(yōu)秀旅游城市煙臺市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。煙臺市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。，其中。二、城市經(jīng)濟(jì)概述： 煙臺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長，2005年煙臺市GDP總量已超過濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位； 三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺市沿海工業(yè)城市的地位； 財政實力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)； 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大； 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。國內(nèi)生產(chǎn)總值與人均GDP持續(xù)快速增長煙臺市是國家首批沿海開放城市之一，是21世紀(jì)中國重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的重要生長點，近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。（1）煙臺市GDP煙臺市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長。2003年GDP達(dá)到1316億元，，2006年GDP達(dá)到2402億元，2007年GDP達(dá)到2885億元，高于全省和全國首批十四個沿海開放城市平均增幅，在全國各大中城市國內(nèi)生產(chǎn)總值排名中列居前位。（2）2007年煙臺市人均GDP—— GDP2006 4719（美元）2007 6053（美元）（資料來源：政府統(tǒng)計公報）三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速(2007年政府?dāng)?shù)據(jù)未公開)，%；，%；，%。：：：：。%，；%。固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大（1）煙臺市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額,%。,%,%。,增長25%。,。,。,。小結(jié)：近幾年，煙臺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國前列，經(jīng)濟(jì)實力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。居民消費能力概述： 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費能力增強(qiáng)； 社會消費品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛； 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對較少，房地產(chǎn)市場還有較大的需求空間； 居民存款繼續(xù)增長，市場消費需求未充分釋放。（1）居民收入與支出均有提升 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型 2004 2005年 2006年城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入（元） 9785 10803 12452 人均