【正文】 國務(wù)院又出臺了 “加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施 ”，即 “新國八條 ”。 “新國八條 ”為具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快。政策目標： 希望通過明確樓市調(diào)控的幾個重要原則，對地方高官形成巨大威懾：抑制不了過高的房價，將問責地方政府負責人，大有 “不降房價就降官階 ”的意味，通過這樣的手段向各地方政府和市場傳遞中央將堅決控制房價的政策信號，希望能夠扭轉(zhuǎn)市場的預期。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測2023年政策回顧期房限轉(zhuǎn)與開征營業(yè)稅投資需求抑制國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部： 2023年 5月 31日，三部門聯(lián)合出臺了 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 》 ，對 5月 11日七部委出臺的房地產(chǎn)新政中有關(guān)事項做出了更為細化的要求。其中明確規(guī)定，自 6月 1日起，個人將購買不足 2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 政策目標： 對于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中營業(yè)稅的收取，意在 “一箭雙雕 ”：一是限制二手房交易以遏制投機炒作，二是限制超大房型的非普通住宅建設(shè)。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測2023年政策熱點在增加中低收入家庭的購買能力的同時 ,繼續(xù)抑制投機需求仍將是 2023年政策的重點進一步穩(wěn)固房價公積金政策 個人所得稅 物業(yè)稅中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測2023年政策熱點公積金政策112月 27日，市十二屆人大常委會第 22次會議表決通過 《 上海市住房公積金管理若干規(guī)定 》 。市公積金管理中心正式發(fā)布了相關(guān)實施細則。上海的城鎮(zhèn)個體工商戶及其雇傭人員、自由職業(yè)者也將可享受住房公積金政策。公積金提取范圍也進一步放寬，符合條件的困難職工可提取公積金用來付房租、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)管理費等費用。 政策解讀 ：此項規(guī)定擴大了住房公積金的受益范圍，將增加中低收入階層的房屋購買能力，這對于增加整個市場的有效需求無疑是十分有利的，特別是對于中低價房市場。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測2023年政策熱點廣州開征個人所得稅2政策解讀： 對二手房交易征稅無疑將增加二手房交易的成本，其目的可能就在于增加炒房者的交易成本，從而積壓投機性需求。但我們認為，該政策短期內(nèi)在上海不會實施：首先個人所得稅按照目前中央和地方達成的分配方式為 60%和 40%之分，地方只能留 40%，因此對于地方來說積極性不會很高。而廣州稅收政策的出臺有其背景原因，前一階段眾多大陸和港澳買家紛紛涌入珠三角炒房，使得廣州樓價極速飆升，政府為調(diào)控房價而出臺不得已的措施，這可從杭州和北京類似政策出臺的結(jié)果可知。反觀本市樓市調(diào)控政策已基本顯露成果，價格漸趨回歸理性，投資客已基本被擠出樓市，因此短期內(nèi)出臺此項措施似無必要。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測2023年政策熱點物業(yè)稅未定3政策解讀： 稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業(yè)稅的征收一方面可能一定程度上減少開發(fā)商的成本，從而可能拉低房價，但另一方面可能會增加購房者的持房成本，這對于打擊投機性需求來說無疑是有利的，但同時也在一定程度上增加了自住購房者的成本。物業(yè)稅的開征將涉及到房地產(chǎn)市場的各方利益，其開征的時機和方式的選擇都非常重要，且由于新稅種的開征要經(jīng)過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要 2— 3年時間。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場分析房產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢和方向一級市場分析土地供應(yīng)區(qū)域分布分析 土地性質(zhì)分析城市規(guī)劃及批地意圖分析中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023年區(qū)域 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比寶山 120 .1 170 %金山 %奉賢 %楊浦 %南匯 %閔行 %普陀 %松江 %長寧 %浦東 %嘉定 15 %崇明 %虹口 %青浦 %黃浦 %中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023年1我們可以看到土地供應(yīng)最充足的是寶山區(qū)，其中大華集團在寶山大場鎮(zhèn)拿下的可建面積達 76萬平方米的一個綜合用途地塊是本年的最大型單宗土地成交項目。其它土地供應(yīng)比較充足的區(qū)域還包括金山、奉賢等郊區(qū)地區(qū)，這反映出了政府大力發(fā)展郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)人口分布由市中心向外逐步擴散的戰(zhàn)略思路。根據(jù)開發(fā)商住宅項目 1— 2年、商業(yè)項目 2—3年的開發(fā)進度，我們可以預計這幾大區(qū)域在未來兩三年的供應(yīng)量將十分充足。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023年用途 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比住宅 %商業(yè) %辦公 %綜合 %土地用途分析中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 —— 2023年2從土地用途來看， 2023年土地供應(yīng)量突出了以住宅用地供應(yīng)為主，其他商業(yè)配套為輔的特點，其中單純的住宅用地供應(yīng)就達到了總供應(yīng)量的%,這還不包括占比達 %的綜合類用地供應(yīng)中的住宅用地，而商業(yè)項目所占比重也達到了 %。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析住宅：郊區(qū)城鎮(zhèn)化引導趨勢中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023年3從住宅用地的環(huán)線分布來看，主要的供應(yīng)量都集中在了外環(huán)外，所占比例高達 %，分布在包括寶山、奉賢、崇明等地，因此預計 2023年外環(huán)外的非配套住宅的供應(yīng)量也將大幅度增加，從而在整體上可能形成供過與求的局面，相對來說環(huán)內(nèi)的住宅土地供應(yīng)并不多，因此 06年該區(qū)域范圍內(nèi)可能將以消化存量房為主，整體上的供求將處于平衡狀態(tài)。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析商業(yè)：集中供應(yīng)外環(huán)外中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預測一級市場 ——2023年4從商業(yè)用地的環(huán)線分布來看，外環(huán)外的土地供應(yīng)占據(jù)絕對主導地位，比重接近 96%，主要分布在奉賢和金山兩區(qū)，我們認為政府在這些區(qū)域推出大量商業(yè)用地的目的可能是考慮到將來配套商品房的推出，而首先為商業(yè)配套的建設(shè)提供土地供應(yīng)，以期望能通過商業(yè)配套的相對成熟來增加整個區(qū)域的居住品質(zhì)，以吸引更多的消費者。