【正文】 國務(wù)院又出臺了 “加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施 ”，即 “新國八條 ”。 “新國八條 ”為具體硬措施，每條措施都直指房價(jià)漲幅過快。政策目標(biāo)： 希望通過明確樓市調(diào)控的幾個重要原則，對地方高官形成巨大威懾：抑制不了過高的房價(jià)，將問責(zé)地方政府負(fù)責(zé)人，大有 “不降房價(jià)就降官階 ”的意味，通過這樣的手段向各地方政府和市場傳遞中央將堅(jiān)決控制房價(jià)的政策信號，希望能夠扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策回顧期房限轉(zhuǎn)與開征營業(yè)稅投資需求抑制國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部： 2023年 5月 31日，三部門聯(lián)合出臺了 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 》 ，對 5月 11日七部委出臺的房地產(chǎn)新政中有關(guān)事項(xiàng)做出了更為細(xì)化的要求。其中明確規(guī)定，自 6月 1日起，個人將購買不足 2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 政策目標(biāo)： 對于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中營業(yè)稅的收取，意在 “一箭雙雕 ”：一是限制二手房交易以遏制投機(jī)炒作，二是限制超大房型的非普通住宅建設(shè)。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策熱點(diǎn)在增加中低收入家庭的購買能力的同時(shí) ,繼續(xù)抑制投機(jī)需求仍將是 2023年政策的重點(diǎn)進(jìn)一步穩(wěn)固房價(jià)公積金政策 個人所得稅 物業(yè)稅中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策熱點(diǎn)公積金政策112月 27日，市十二屆人大常委會第 22次會議表決通過 《 上海市住房公積金管理若干規(guī)定 》 。市公積金管理中心正式發(fā)布了相關(guān)實(shí)施細(xì)則。上海的城鎮(zhèn)個體工商戶及其雇傭人員、自由職業(yè)者也將可享受住房公積金政策。公積金提取范圍也進(jìn)一步放寬，符合條件的困難職工可提取公積金用來付房租、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。 政策解讀 ：此項(xiàng)規(guī)定擴(kuò)大了住房公積金的受益范圍，將增加中低收入階層的房屋購買能力，這對于增加整個市場的有效需求無疑是十分有利的，特別是對于中低價(jià)房市場。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策熱點(diǎn)廣州開征個人所得稅2政策解讀： 對二手房交易征稅無疑將增加二手房交易的成本，其目的可能就在于增加炒房者的交易成本，從而積壓投機(jī)性需求。但我們認(rèn)為，該政策短期內(nèi)在上海不會實(shí)施：首先個人所得稅按照目前中央和地方達(dá)成的分配方式為 60%和 40%之分，地方只能留 40%，因此對于地方來說積極性不會很高。而廣州稅收政策的出臺有其背景原因，前一階段眾多大陸和港澳買家紛紛涌入珠三角炒房，使得廣州樓價(jià)極速飆升，政府為調(diào)控房價(jià)而出臺不得已的措施，這可從杭州和北京類似政策出臺的結(jié)果可知。反觀本市樓市調(diào)控政策已基本顯露成果，價(jià)格漸趨回歸理性，投資客已基本被擠出樓市，因此短期內(nèi)出臺此項(xiàng)措施似無必要。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策熱點(diǎn)物業(yè)稅未定3政策解讀： 稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業(yè)稅的征收一方面可能一定程度上減少開發(fā)商的成本，從而可能拉低房價(jià)，但另一方面可能會增加購房者的持房成本，這對于打擊投機(jī)性需求來說無疑是有利的，但同時(shí)也在一定程度上增加了自住購房者的成本。物業(yè)稅的開征將涉及到房地產(chǎn)市場的各方利益，其開征的時(shí)機(jī)和方式的選擇都非常重要，且由于新稅種的開征要經(jīng)過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要 2— 3年時(shí)間。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場分析房產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢和方向一級市場分析土地供應(yīng)區(qū)域分布分析 土地性質(zhì)分析城市規(guī)劃及批地意圖分析中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年區(qū)域 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比寶山 120 .1 170 %金山 %奉賢 %楊浦 %南匯 %閔行 %普陀 %松江 %長寧 %浦東 %嘉定 15 %崇明 %虹口 %青浦 %黃浦 %中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年1我們可以看到土地供應(yīng)最充足的是寶山區(qū)，其中大華集團(tuán)在寶山大場鎮(zhèn)拿下的可建面積達(dá) 76萬平方米的一個綜合用途地塊是本年的最大型單宗土地成交項(xiàng)目。其它土地供應(yīng)比較充足的區(qū)域還包括金山、奉賢等郊區(qū)地區(qū)，這反映出了政府大力發(fā)展郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口分布由市中心向外逐步擴(kuò)散的戰(zhàn)略思路。根據(jù)開發(fā)商住宅項(xiàng)目 1— 2年、商業(yè)項(xiàng)目 2—3年的開發(fā)進(jìn)度，我們可以預(yù)計(jì)這幾大區(qū)域在未來兩三年的供應(yīng)量將十分充足。中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年用途 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比住宅 %商業(yè) %辦公 %綜合 %土地用途分析中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 —— 2023年2從土地用途來看， 2023年土地供應(yīng)量突出了以住宅用地供應(yīng)為主，其他商業(yè)配套為輔的特點(diǎn)，其中單純的住宅用地供應(yīng)就達(dá)到了總供應(yīng)量的%,這還不包括占比達(dá) %的綜合類用地供應(yīng)中的住宅用地，而商業(yè)項(xiàng)目所占比重也達(dá)到了 %。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析住宅：郊區(qū)城鎮(zhèn)化引導(dǎo)趨勢中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年3從住宅用地的環(huán)線分布來看，主要的供應(yīng)量都集中在了外環(huán)外，所占比例高達(dá) %，分布在包括寶山、奉賢、崇明等地，因此預(yù)計(jì) 2023年外環(huán)外的非配套住宅的供應(yīng)量也將大幅度增加，從而在整體上可能形成供過與求的局面，相對來說環(huán)內(nèi)的住宅土地供應(yīng)并不多，因此 06年該區(qū)域范圍內(nèi)可能將以消化存量房為主，整體上的供求將處于平衡狀態(tài)。中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析商業(yè)：集中供應(yīng)外環(huán)外中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023年4從商業(yè)用地的環(huán)線分布來看，外環(huán)外的土地供應(yīng)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，比重接近 96%，主要分布在奉賢和金山兩區(qū)，我們認(rèn)為政府在這些區(qū)域推出大量商業(yè)用地的目的可能是考慮到將來配套商品房的推出，而首先為商業(yè)配套的建設(shè)提供土地供應(yīng)，以期望能通過商業(yè)配套的相對成熟來增加整個區(qū)域的居住品質(zhì)，以吸引更多的消費(fèi)者。