【正文】 ％，成交面積、成交套數(shù)均已反彈至今年三月份水平 　 １２月份住宅成交面積達(dá)到 ，環(huán)比大幅上漲近 16％ 年底市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)成交均價(jià)不斷下滑中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——住宅抑制投機(jī)需求控制房地產(chǎn)投資過(guò)熱 宏調(diào)總目標(biāo)宏調(diào)總目標(biāo)中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——住宅４２８.９５２.８１４７０.０７２８.４１８５２.８１０.０３ ３７９.３９２７.３４2023 2023 2023 2023新增商業(yè)貸款 新增公積金貸款宏調(diào)成功抑制投機(jī)需求宏調(diào)成功抑制投機(jī)需求中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——住宅過(guò)熱投資逐步降溫過(guò)熱投資逐步降溫?fù)?jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2023年 111月共完成 1141億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，同比增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期下降 ％，商品住房新開(kāi)工面積為 1979萬(wàn)平方米，同比下降 ％。 成交價(jià)格來(lái)看，全年商業(yè)用房售價(jià)波幅不大，基本維持在 800011000 萬(wàn)元 /平方米之間。 9 月市場(chǎng)供應(yīng)大幅上漲，主要由于有大型商業(yè)項(xiàng)目上市，拉動(dòng)全市上市面積大幅上升，而 2 月上市面積不足 5 萬(wàn)平方米，主要是由于受傳統(tǒng)的節(jié)日影響，開(kāi)發(fā)商大多選擇在節(jié)日前后推出商業(yè)項(xiàng)目。 2023年綜合用地供應(yīng)的另一個(gè)特點(diǎn)就是商業(yè)和辦公綜合為住，而包括住宅的綜合項(xiàng)目供應(yīng)則相對(duì)較少。物業(yè)稅的開(kāi)征將涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方利益，其開(kāi)征的時(shí)機(jī)和方式的選擇都非常重要，且由于新稅種的開(kāi)征要經(jīng)過(guò)立法程序，由全國(guó)人大審批，因此要開(kāi)征物業(yè)稅，至少還需要 2— 3年時(shí)間。 “新國(guó)八條 ”為具體硬措施，每條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。v 新的視角有助于我們更深入地去理解今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。政策目標(biāo) ：通過(guò)加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制，提高開(kāi)發(fā)商的拿地成本，從源頭上控制開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給能力。其中明確規(guī)定，自 6月 1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò) 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)開(kāi)發(fā)商住宅項(xiàng)目 1— 2年、商業(yè)項(xiàng)目 2—3年的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，我們可以預(yù)計(jì)這幾大區(qū)域在未來(lái)兩三年的供應(yīng)量將十分充足。投資增幅的大大放緩表明了這輪調(diào)控對(duì)抑制開(kāi)發(fā)商投資熱情方面的積極意義。整體供大于求整體供大于求中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——商業(yè)2023年商業(yè)租賃市場(chǎng)情況中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——商業(yè)地段體現(xiàn)價(jià)值，郊區(qū)供給過(guò)剩 市區(qū)市區(qū)從租金變動(dòng)情況看，市級(jí)商圈的租金水平呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì) ,這反映出了市級(jí)商圈由于其地段的特殊優(yōu)勢(shì)和鋪位資源的稀缺性帶動(dòng)了整體租金價(jià)格的上揚(yáng) 郊區(qū)郊區(qū)郊區(qū)商圈由于 05年以來(lái)該區(qū)間的商業(yè)用房供給量大幅增加，多個(gè)新興城區(qū)的人均擁有面積大大超過(guò)了市中心商業(yè)聚集的人均擁有面積，如浦東新區(qū)、松江、嘉定等區(qū)的人均面積已超過(guò)了商業(yè)集聚的黃浦、盧灣、靜安等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，這也直接導(dǎo)致了這些地區(qū)市場(chǎng)狀況的低迷 ,在一定程度上拉低了其租金水平 中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng)分析重點(diǎn)分析三級(jí)市場(chǎng)的成交變化對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的影響三級(jí)市場(chǎng)分析成交量 成交價(jià)格 二、三級(jí)聯(lián)動(dòng)中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二手房的交易量逐年與商品房交易量接近，二手市場(chǎng)成交所占份額越來(lái)越重二手房成交結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)行情息息相關(guān)，市場(chǎng)不好時(shí)成交以次新房為主不同房源價(jià)格下跌起點(diǎn)不同，老公房成交價(jià)格開(kāi)始下跌預(yù)示著商品房?jī)r(jià)格探底二手房是房產(chǎn)市二手房是房產(chǎn)市場(chǎng)真正的情雨表場(chǎng)真正的情雨表三級(jí)市場(chǎng) —— 總論中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) ——成交 時(shí)間 二手房交易面積（萬(wàn)平方米） 同比增長(zhǎng)2023年 648 /2023年 1031 %2023年 1342 %2023年 1808 %2023年 2222 %2023年 1778 %結(jié)論： 05年二手房成交明顯下降中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) ——成交2023年受宏觀調(diào)控影響 ,投機(jī)需求被嚴(yán)重打壓 ,政策出臺(tái)之后投資客拋盤(pán)情況嚴(yán)重 ,但從成交情況來(lái)看并不十分理想 .購(gòu)房者觀望心態(tài)嚴(yán)重 ,同時(shí)部分投資客對(duì)后市判斷樂(lè)觀不肯輕易降價(jià) .今年政府有可能繼續(xù)出臺(tái)政策增加房屋的持有成本 ,這必將繼續(xù)刺激投資客大大量拋盤(pán) ,也必將導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格的繼續(xù)下跌 ,從而影響商品房的價(jià)格走勢(shì)中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) ——價(jià)格2023年二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) ——價(jià)格6— 12月份 4— 5月份 1— 3月份 成交價(jià)格小幅小降 價(jià)格增速放緩 成交價(jià)格快速上漲中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) ——租賃時(shí)間 租售套數(shù)比05年 1月 05年 2月 05年 3月 05年 4月 05年 5月 05年 6月 05年 7月 05年 8月 05年 9月 05年 10月 05年 11月 05年 12月 結(jié)論：租賃市場(chǎng)活躍，租金水平穩(wěn)中有升中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)三級(jí)市場(chǎng) ——租賃宏觀調(diào)控后二手房的成交及價(jià)格受到明顯影響。中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——商業(yè)地產(chǎn)０４年全年人均可支配收入增長(zhǎng)１２ .２％０５年一季度１４ .９％基本面基本面BECDA入世進(jìn)程深化大量外企涌入０４年ＧＤＰ１３ .６％０５年超過(guò)１０％四大中心建設(shè)０５年宏調(diào)并未影響商辦市場(chǎng)０５年７月開(kāi)始對(duì)５０００元以上入境攜帶品開(kāi)始征稅中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——商業(yè)2023年商業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)情況中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 2023年市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)二級(jí)市場(chǎng) ——商業(yè) 2023 年全市商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售 231 萬(wàn)平方米，預(yù)售登記 181 萬(wàn)平方米，供應(yīng)成交比 1： ，呈現(xiàn)供大于求的局面。而環(huán)線內(nèi)的綜合項(xiàng)目用地則主要集中在普陀區(qū)，主要供給在普陀金光商業(yè)區(qū)和長(zhǎng)風(fēng)地塊。物業(yè)稅的征收一方面可能一定程度上減少開(kāi)發(fā)商的成本，從而可能拉低房?jī)r(jià)，但另一方面可能會(huì)增加購(gòu)房者的持房成本，這對(duì)于打擊投機(jī)性需求來(lái)說(shuō)無(wú)疑是有利的，但同時(shí)也在一定程度上增加了自住購(gòu)房者的成本。 2023年 4月 28日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了 “加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施 ”，即 “新國(guó)八條 ”。環(huán)保工作全局地位的不斷提升，政績(jī)考核指標(biāo)的逐步完善，這些無(wú)不在向我們傳遞著這樣一個(gè)信號(hào)：未來(lái)的政策將是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)的綜合平衡體。