【正文】 ％，成交面積、成交套數(shù)均已反彈至今年三月份水平 　 １２月份住宅成交面積達(dá)到 ，環(huán)比大幅上漲近 16％ 年底市場運行特點成交均價不斷下滑中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——住宅抑制投機需求控制房地產(chǎn)投資過熱 宏調(diào)總目標(biāo)宏調(diào)總目標(biāo)中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——住宅４２８.９５２.８１４７０.０７２８.４１８５２.８１０.０３ ３７９.３９２７.３４2023 2023 2023 2023新增商業(yè)貸款 新增公積金貸款宏調(diào)成功抑制投機需求宏調(diào)成功抑制投機需求中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——住宅過熱投資逐步降溫過熱投資逐步降溫?fù)?jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2023年 111月共完成 1141億元房地產(chǎn)開發(fā)投資，同比增長 ％，增幅比去年同期下降 ％，商品住房新開工面積為 1979萬平方米，同比下降 ％。 成交價格來看，全年商業(yè)用房售價波幅不大，基本維持在 800011000 萬元 /平方米之間。 9 月市場供應(yīng)大幅上漲，主要由于有大型商業(yè)項目上市，拉動全市上市面積大幅上升，而 2 月上市面積不足 5 萬平方米，主要是由于受傳統(tǒng)的節(jié)日影響，開發(fā)商大多選擇在節(jié)日前后推出商業(yè)項目。 2023年綜合用地供應(yīng)的另一個特點就是商業(yè)和辦公綜合為住，而包括住宅的綜合項目供應(yīng)則相對較少。物業(yè)稅的開征將涉及到房地產(chǎn)市場的各方利益，其開征的時機和方式的選擇都非常重要，且由于新稅種的開征要經(jīng)過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要 2— 3年時間。 “新國八條 ”為具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快。v 新的視角有助于我們更深入地去理解今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。政策目標(biāo) ：通過加強對土地一級市場的控制，提高開發(fā)商的拿地成本，從源頭上控制開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的供給能力。其中明確規(guī)定，自 6月 1日起，個人將購買不足 2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。根據(jù)開發(fā)商住宅項目 1— 2年、商業(yè)項目 2—3年的開發(fā)進(jìn)度，我們可以預(yù)計這幾大區(qū)域在未來兩三年的供應(yīng)量將十分充足。投資增幅的大大放緩表明了這輪調(diào)控對抑制開發(fā)商投資熱情方面的積極意義。整體供大于求整體供大于求中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè)2023年商業(yè)租賃市場情況中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè)地段體現(xiàn)價值，郊區(qū)供給過剩 市區(qū)市區(qū)從租金變動情況看，市級商圈的租金水平呈現(xiàn)明顯的上升趨勢 ,這反映出了市級商圈由于其地段的特殊優(yōu)勢和鋪位資源的稀缺性帶動了整體租金價格的上揚 郊區(qū)郊區(qū)郊區(qū)商圈由于 05年以來該區(qū)間的商業(yè)用房供給量大幅增加，多個新興城區(qū)的人均擁有面積大大超過了市中心商業(yè)聚集的人均擁有面積，如浦東新區(qū)、松江、嘉定等區(qū)的人均面積已超過了商業(yè)集聚的黃浦、盧灣、靜安等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，這也直接導(dǎo)致了這些地區(qū)市場狀況的低迷 ,在一定程度上拉低了其租金水平 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場分析重點分析三級市場的成交變化對二級市場的影響三級市場分析成交量 成交價格 二、三級聯(lián)動中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二手房的交易量逐年與商品房交易量接近，二手市場成交所占份額越來越重二手房成交結(jié)構(gòu)與市場行情息息相關(guān)，市場不好時成交以次新房為主不同房源價格下跌起點不同，老公房成交價格開始下跌預(yù)示著商品房價格探底二手房是房產(chǎn)市二手房是房產(chǎn)市場真正的情雨表場真正的情雨表三級市場 —— 總論中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——成交 時間 二手房交易面積（萬平方米） 同比增長2023年 648 /2023年 1031 %2023年 1342 %2023年 1808 %2023年 2222 %2023年 1778 %結(jié)論： 05年二手房成交明顯下降中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——成交2023年受宏觀調(diào)控影響 ,投機需求被嚴(yán)重打壓 ,政策出臺之后投資客拋盤情況嚴(yán)重 ,但從成交情況來看并不十分理想 .購房者觀望心態(tài)嚴(yán)重 ,同時部分投資客對后市判斷樂觀不肯輕易降價 .今年政府有可能繼續(xù)出臺政策增加房屋的持有成本 ,這必將繼續(xù)刺激投資客大大量拋盤 ,也必將導(dǎo)致二手房價格的繼續(xù)下跌 ,從而影響商品房的價格走勢中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——價格2023年二手房價格指數(shù)走勢中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——價格6— 12月份 4— 5月份 1— 3月份 成交價格小幅小降 價格增速放緩 成交價格快速上漲中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——租賃時間 租售套數(shù)比05年 1月 05年 2月 05年 3月 05年 4月 05年 5月 05年 6月 05年 7月 05年 8月 05年 9月 05年 10月 05年 11月 05年 12月 結(jié)論：租賃市場活躍，租金水平穩(wěn)中有升中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——租賃宏觀調(diào)控后二手房的成交及價格受到明顯影響。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè)地產(chǎn)０４年全年人均可支配收入增長１２ .２％０５年一季度１４ .９％基本面基本面BECDA入世進(jìn)程深化大量外企涌入０４年ＧＤＰ１３ .６％０５年超過１０％四大中心建設(shè)０５年宏調(diào)并未影響商辦市場０５年７月開始對５０００元以上入境攜帶品開始征稅中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè)2023年商業(yè)銷售市場情況中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè) 2023 年全市商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售 231 萬平方米，預(yù)售登記 181 萬平方米，供應(yīng)成交比 1： ，呈現(xiàn)供大于求的局面。而環(huán)線內(nèi)的綜合項目用地則主要集中在普陀區(qū)，主要供給在普陀金光商業(yè)區(qū)和長風(fēng)地塊。物業(yè)稅的征收一方面可能一定程度上減少開發(fā)商的成本，從而可能拉低房價，但另一方面可能會增加購房者的持房成本，這對于打擊投機性需求來說無疑是有利的，但同時也在一定程度上增加了自住購房者的成本。 2023年 4月 28日，國務(wù)院又出臺了 “加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施 ”，即 “新國八條 ”。環(huán)保工作全局地位的不斷提升，政績考核指標(biāo)的逐步完善，這些無不在向我們傳遞著這樣一個信號：未來的政策將是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會目標(biāo)的綜合平衡體。