【正文】 公需求辦公需求持續(xù)增加持續(xù)增加中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——辦公上海辦公樓租金漲幅已達亞洲第一位、世界第三位“世界主要辦公地區(qū) ”排名榜中，上海辦公樓租金年增長率已達 % 2023年已有多家國際知名海外投資基金公司收購位于成熟商務(wù)圈內(nèi)的上海寫字樓項目 人民幣將在 06年繼續(xù)小幅升值、央行也可能會增加存貸款利率 外資將進一步投資上海商辦地產(chǎn) 投資需求投資需求邁向高峰邁向高峰中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——辦公土地土地供給供給自 2023年到 2023年，上海四年中共出讓土地可建商辦綜合樓面積達到 ，其中 2023年較2023年上漲了 %， 2023年較 2023年仍然保持了%的快速上升幅度。以三年為開發(fā)投資周期來看， 2023年之前，以上這些出讓土地一旦推向市場，將改變目前供小于求的市場格局 開發(fā)開發(fā)供給供給從近年開發(fā)情況來看，竣工面積大大低于施工面積，在建物業(yè)未來將有一個集中供應(yīng)期。自 2023年到2023年，上海四年中共實現(xiàn)施工面積 1613萬平方米，其中竣工面積僅 253萬平方米，其比例僅為 %，市場存有大量在建辦公樓物業(yè)。一旦這些辦公樓物業(yè)推向市場，也將改變市場供小于求的現(xiàn)狀 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——辦公整體市場未來整體市場未來 2—— 3年內(nèi)將呈現(xiàn)供大于求的格局，重點關(guān)注甲級寫字樓產(chǎn)品年內(nèi)將呈現(xiàn)供大于求的格局，重點關(guān)注甲級寫字樓產(chǎn)品 目前，甲級寫字樓年收益率約為 8%－ 10%，這樣的收益率水平對大投資者頗有吸引力，且隨著 06年我國對外資金融機構(gòu)人民幣業(yè)務(wù)的進一步放開，對于甲級寫字樓的需求將進一步增加。隨著 2023年新一輪供應(yīng)高潮的開始，我們預(yù)計明年的甲級寫字樓市場將呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從恢復(fù)性增長進入提升性增長階段，租售價格將在今年的基礎(chǔ)上進一步走高。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè)地產(chǎn)０４年全年人均可支配收入增長１２ .２％０５年一季度１４ .９％基本面基本面BECDA入世進程深化大量外企涌入０４年ＧＤＰ１３ .６％０５年超過１０％四大中心建設(shè)０５年宏調(diào)并未影響商辦市場０５年７月開始對５０００元以上入境攜帶品開始征稅中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè)2023年商業(yè)銷售市場情況中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè) 2023 年全市商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售 231 萬平方米，預(yù)售登記 181 萬平方米，供應(yīng)成交比 1： ，呈現(xiàn)供大于求的局面。 9 月市場供應(yīng)大幅上漲，主要由于有大型商業(yè)項目上市，拉動全市上市面積大幅上升，而 2 月上市面積不足 5 萬平方米，主要是由于受傳統(tǒng)的節(jié)日影響，開發(fā)商大多選擇在節(jié)日前后推出商業(yè)項目。除此之外其他各月市場供應(yīng)相對比較穩(wěn)定，月供應(yīng)面積一般在 1520 萬平方米之間。 成交價格來看，全年商業(yè)用房售價波幅不大，基本維持在 800011000 萬元 /平方米之間。整體供大于求整體供大于求中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè)2023年商業(yè)租賃市場情況中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 ——商業(yè)地段體現(xiàn)價值，郊區(qū)供給過剩 市區(qū)市區(qū)從租金變動情況看，市級商圈的租金水平呈現(xiàn)明顯的上升趨勢 ,這反映出了市級商圈由于其地段的特殊優(yōu)勢和鋪位資源的稀缺性帶動了整體租金價格的上揚 郊區(qū)郊區(qū)郊區(qū)商圈由于 05年以來該區(qū)間的商業(yè)用房供給量大幅增加，多個新興城區(qū)的人均擁有面積大大超過了市中心商業(yè)聚集的人均擁有面積，如浦東新區(qū)、松江、嘉定等區(qū)的人均面積已超過了商業(yè)集聚的黃浦、盧灣、靜安等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，這也直接導(dǎo)致了這些地區(qū)市場狀況的低迷 ,在一定程度上拉低了其租金水平 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場分析重點分析三級市場的成交變化對二級市場的影響三級市場分析成交量 成交價格 二、三級聯(lián)動中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二手房的交易量逐年與商品房交易量接近，二手市場成交所占份額越來越重二手房成交結(jié)構(gòu)與市場行情息息相關(guān)，市場不好時成交以次新房為主不同房源價格下跌起點不同，老公房成交價格開始下跌預(yù)示著商品房價格探底二手房是房產(chǎn)市二手房是房產(chǎn)市場真正的情雨表場真正的情雨表三級市場 —— 總論中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——成交 時間 二手房交易面積（萬平方米） 同比增長2023年 648 /2023年 1031 %2023年 1342 %2023年 1808 %2023年 2222 %2023年 1778 %結(jié)論： 05年二手房成交明顯下降中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——成交2023年受宏觀調(diào)控影響 ,投機需求被嚴(yán)重打壓 ,政策出臺之后投資客拋盤情況嚴(yán)重 ,但從成交情況來看并不十分理想 .購房者觀望心態(tài)嚴(yán)重 ,同時部分投資客對后市判斷樂觀不肯輕易降價 .今年政府有可能繼續(xù)出臺政策增加房屋的持有成本 ,這必將繼續(xù)刺激投資客大大量拋盤 ,也必將導(dǎo)致二手房價格的繼續(xù)下跌 ,從而影響商品房的價格走勢中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——價格2023年二手房價格指數(shù)走勢中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——價格6— 12月份 4— 5月份 1— 3月份 成交價格小幅小降 價格增速放緩 成交價格快速上漲中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——租賃時間 租售套數(shù)比05年 1月 05年 2月 05年 3月 05年 4月 05年 5月 05年 6月 05年 7月 05年 8月 05年 9月 05年 10月 05年 11月 05年 12月 結(jié)論：租賃市場活躍，租金水平穩(wěn)中有升中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——租賃宏觀調(diào)控后二手房的成交及價格受到明顯影響。很多房源由出售轉(zhuǎn)為出租，帶動租賃市場發(fā)展。租售套數(shù)比有 1左右。由此，結(jié)合二手房的成交情況，不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控后讓有大批量的二手房出售或出租，可見，市場上投資型房源較多。如果房價繼續(xù)下跌，不排除投資客恐慌性拋盤，那種二手房將給商品房銷售帶來極大的沖擊。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測三級市場 ——全年回顧第二階段第三階段第一階段市場的活躍 通過三級市場進行投機上漲 使得海外資金轉(zhuǎn)向成交量大增，帶動整個三級市場成交價格上揚 臺 轉(zhuǎn) ,價格增幅放緩 轉(zhuǎn)價無市的局面租賃市場