南寧房地產(chǎn)市調(diào)年度報告-資料下載頁
2025-07-20 11:46本頁面
【正文】 957㎡43％兩房兩廳一衛(wèi)7592m212％三房兩廳兩衛(wèi)100130m245％ 主力戶型： 一房兩廳一衛(wèi)（㎡） 三房兩廳兩衛(wèi)（㎡）（3）整體銷售狀況 項目自07年10月13日入市，項目均價為6000元/㎡左右,在09年3月份由于市場有所回暖，項目為現(xiàn)房銷售，銷售價格提高200元/㎡。08年萬昌上海灘合計銷售373套，成交面積為35930㎡，成交均價為5209元/㎡，08年成交均價的走低主要源于12月份38套認購價格的大幅下挫（成交價格為4588元/㎡），盡管南寧市場整體低迷，迄今為止，項目整體去化率估計在80％左右，其中兩房由于量少銷售完畢，三房也僅余少量較高樓層。 （4）客戶構(gòu)成：項目客群主要為本市居民特別是項目周邊客戶為主，同時也有少量的省內(nèi)其他城市購房客戶，購房者主要置業(yè)為事業(yè)單位員工和政府機關(guān)公務(wù)員。（1）項目概況——位于青秀區(qū)七星路一巷32號，與萬昌上海灘公館毗鄰，㎡，㎡，％，規(guī)劃3樓30層的高層住宅樓和1棟31層商務(wù)公寓，總戶數(shù)為1357戶，機動車位僅396個，為2梯9戶或2梯11戶，住宅底層規(guī)劃商業(yè)。（2）產(chǎn)品特色產(chǎn)品定位：中檔。物業(yè)類型：高層住宅＋商務(wù)公寓。外立面用材：白色涂料、鐵藝欄桿。相關(guān)配套：底層商業(yè)－麒麟廣場。戶型：層高3m，以一房、兩房為主力戶型，整體戶型配比（按套數(shù)）如下：戶型建筑面積（㎡）比例一房一廳一衛(wèi)4957㎡41％兩房兩廳一衛(wèi)7592m232％三房兩廳兩衛(wèi)100130m227％ 主力戶型： 一房一廳一衛(wèi)（～㎡） 兩房兩廳一衛(wèi)（～㎡）（3）整體銷售狀況 項目08年8月開始接受客戶預(yù)約，并接受內(nèi)部認購，9月開盤，在售主要為1＃、2＃兩棟，銷售價格為5600元/㎡左右，08年整體銷售率約為50％，剩余主要為較高樓層戶型。（4）客戶構(gòu)成：以青秀區(qū)項目周邊老居民為主，并有不少投資需求的購房者。（注：青秀區(qū)及其他區(qū)域同類競爭產(chǎn)品市調(diào)表詳見附件）三、分析總結(jié)08年由于市場低迷，南寧商品房銷售量出現(xiàn)較大幅度萎縮，市場呈現(xiàn)了明顯供過于求狀況。作為南寧商品房市場的主體，青秀區(qū)商品房市場在08年也出現(xiàn)成交量大幅度萎縮、住宅價格漲幅放緩的狀況。在08年三季度政府的一系列救市政策刺激下，該區(qū)域商品房市場呈現(xiàn)量價齊升的階段回暖態(tài)勢，但市場整體供過于求下，這種回暖的持續(xù)性仍需要銷售價格折扣的刺激，這是09年2月青秀區(qū)住宅成交量繼續(xù)回升而成交價格有所走低的一個重要原因。經(jīng)過1年的調(diào)整后，南寧商品房市場供過于求的狀況將有所緩解，市場整體趨勢向好。中心城區(qū)板塊市場是青秀區(qū)五大板塊市場之一，區(qū)域的成熟、土地資源的稀缺和舊城改造的緩慢，使得中心城區(qū)商品房供應(yīng)有限，而剛性需求較大，市場長期供不應(yīng)求的趨勢難以逆轉(zhuǎn)。在08年南寧以及青秀區(qū)房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整下，中心城區(qū)板塊逆勢飄紅，全年住宅成交量和成交價格均大幅攀升，而整體市場的低迷對該板塊商品房市場形成了較大壓力，致使08年中心城區(qū)板塊住宅成交價格環(huán)比呈現(xiàn)震蕩下行趨勢。在南寧商品房市場恢復穩(wěn)定后，青秀區(qū)中心城區(qū)板塊住宅價格有望繼續(xù)上升。 地塊位于青秀區(qū)中心城區(qū)板塊，周邊競爭性樓盤較少，定位普遍較高，整體戶型呈現(xiàn)“三房、一房配比大且熱銷，二房配比相對較小且銷售平穩(wěn)”的現(xiàn)象，這從側(cè)面也反映了客戶對該區(qū)域商品房投資和高品位居住需求旺盛的特點。由于整體供應(yīng)量有限，各項目市場去化率高，銷售價格保持堅挺，未來2－3年，在整體市場轉(zhuǎn)好，中心城區(qū)住宅物業(yè)稀缺下，這種狀況將繼續(xù)得以維持甚至有所強化。25 /
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