南寧房地產(chǎn)市調(diào)年度報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 11:46本頁(yè)面
【正文】 957㎡43％兩房?jī)蓮d一衛(wèi)7592m212％三房?jī)蓮d兩衛(wèi)100130m245％ 主力戶型： 一房?jī)蓮d一衛(wèi)（㎡） 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（㎡）（3）整體銷售狀況 項(xiàng)目自07年10月13日入市，項(xiàng)目均價(jià)為6000元/㎡左右,在09年3月份由于市場(chǎng)有所回暖，項(xiàng)目為現(xiàn)房銷售，銷售價(jià)格提高200元/㎡。08年萬(wàn)昌上海灘合計(jì)銷售373套，成交面積為35930㎡，成交均價(jià)為5209元/㎡，08年成交均價(jià)的走低主要源于12月份38套認(rèn)購(gòu)價(jià)格的大幅下挫（成交價(jià)格為4588元/㎡），盡管南寧市場(chǎng)整體低迷，迄今為止，項(xiàng)目整體去化率估計(jì)在80％左右，其中兩房由于量少銷售完畢，三房也僅余少量較高樓層。 （4）客戶構(gòu)成：項(xiàng)目客群主要為本市居民特別是項(xiàng)目周邊客戶為主，同時(shí)也有少量的省內(nèi)其他城市購(gòu)房客戶，購(gòu)房者主要置業(yè)為事業(yè)單位員工和政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。（1）項(xiàng)目概況——位于青秀區(qū)七星路一巷32號(hào)，與萬(wàn)昌上海灘公館毗鄰，㎡，㎡，％，規(guī)劃3樓30層的高層住宅樓和1棟31層商務(wù)公寓，總戶數(shù)為1357戶，機(jī)動(dòng)車位僅396個(gè)，為2梯9戶或2梯11戶，住宅底層規(guī)劃商業(yè)。（2）產(chǎn)品特色產(chǎn)品定位：中檔。物業(yè)類型：高層住宅＋商務(wù)公寓。外立面用材：白色涂料、鐵藝欄桿。相關(guān)配套：底層商業(yè)－麒麟廣場(chǎng)。戶型：層高3m，以一房、兩房為主力戶型，整體戶型配比（按套數(shù)）如下：戶型建筑面積（㎡）比例一房一廳一衛(wèi)4957㎡41％兩房?jī)蓮d一衛(wèi)7592m232％三房?jī)蓮d兩衛(wèi)100130m227％ 主力戶型： 一房一廳一衛(wèi)（～㎡） 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（～㎡）（3）整體銷售狀況 項(xiàng)目08年8月開始接受客戶預(yù)約，并接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，9月開盤，在售主要為1＃、2＃兩棟，銷售價(jià)格為5600元/㎡左右，08年整體銷售率約為50％，剩余主要為較高樓層戶型。（4）客戶構(gòu)成：以青秀區(qū)項(xiàng)目周邊老居民為主，并有不少投資需求的購(gòu)房者。（注：青秀區(qū)及其他區(qū)域同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品市調(diào)表詳見附件）三、分析總結(jié)08年由于市場(chǎng)低迷，南寧商品房銷售量出現(xiàn)較大幅度萎縮，市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯供過(guò)于求狀況。作為南寧商品房市場(chǎng)的主體，青秀區(qū)商品房市場(chǎng)在08年也出現(xiàn)成交量大幅度萎縮、住宅價(jià)格漲幅放緩的狀況。在08年三季度政府的一系列救市政策刺激下，該區(qū)域商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的階段回暖態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)整體供過(guò)于求下，這種回暖的持續(xù)性仍需要銷售價(jià)格折扣的刺激，這是09年2月青秀區(qū)住宅成交量繼續(xù)回升而成交價(jià)格有所走低的一個(gè)重要原因。經(jīng)過(guò)1年的調(diào)整后，南寧商品房市場(chǎng)供過(guò)于求的狀況將有所緩解，市場(chǎng)整體趨勢(shì)向好。中心城區(qū)板塊市場(chǎng)是青秀區(qū)五大板塊市場(chǎng)之一，區(qū)域的成熟、土地資源的稀缺和舊城改造的緩慢，使得中心城區(qū)商品房供應(yīng)有限，而剛性需求較大，市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求的趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。在08年南寧以及青秀區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅調(diào)整下，中心城區(qū)板塊逆勢(shì)飄紅，全年住宅成交量和成交價(jià)格均大幅攀升，而整體市場(chǎng)的低迷對(duì)該板塊商品房市場(chǎng)形成了較大壓力，致使08年中心城區(qū)板塊住宅成交價(jià)格環(huán)比呈現(xiàn)震蕩下行趨勢(shì)。在南寧商品房市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定后，青秀區(qū)中心城區(qū)板塊住宅價(jià)格有望繼續(xù)上升。 地塊位于青秀區(qū)中心城區(qū)板塊，周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤較少，定位普遍較高，整體戶型呈現(xiàn)“三房、一房配比大且熱銷，二房配比相對(duì)較小且銷售平穩(wěn)”的現(xiàn)象，這從側(cè)面也反映了客戶對(duì)該區(qū)域商品房投資和高品位居住需求旺盛的特點(diǎn)。由于整體供應(yīng)量有限，各項(xiàng)目市場(chǎng)去化率高，銷售價(jià)格保持堅(jiān)挺，未來(lái)2－3年，在整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，中心城區(qū)住宅物業(yè)稀缺下，這種狀況將繼續(xù)得以維持甚至有所強(qiáng)化。25 /
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