【正文】 ㎡%2400元 /㎡ 以 下2401～ 2600元 /㎡2601～ 2800元 /㎡2801～ 3000元 /㎡3201～ 3400元 /㎡分析：24002600 元/m 2 的單價是目前消費(fèi)者選購本項目的期望單價；當(dāng)售價超過 2800 元/ m2時，目標(biāo)客戶急劇減少；極少數(shù)目標(biāo)客戶可接受最高單價為 3400 元/ m 2 人民廣場、市政府的優(yōu)勢地段在群眾心目中逐漸占主導(dǎo)地位，好地段、好價格，這也是本項目 2400 元以下單價在抽樣中無人選擇的一個原因。 建議在住宅的價格定位上滿足大眾所需，結(jié)合公司的實際情況，快速回籠現(xiàn)金。 建議在新戶型的推廣上 ， 注 意 用 實 際 說 話 ， 在 樣 板 間 上 多 做 文 章 ， 注 意 細(xì) 節(jié) 的 處理61 / 235（2）住宅總價商 品 住 宅 總 價 接 近 您 的 計 劃41～ 50萬 元 /%31～ 40萬 元 /%21～ 30萬 元 /%10～ 20萬 元 /% 10～ 20萬 元 /套21～ 30萬 元 /套31～ 40萬 元 /套41～ 50萬 元 /套 分析：總價可以由面積來調(diào)整，調(diào)查結(jié)果顯示我們的原定目標(biāo)總價在 3140 萬的目標(biāo)人群量不大，而 30 萬以內(nèi)的總價接受得較高。 4150 萬的僅占 %，顯示當(dāng)?shù)厥袌龅膬蓸O分化明顯，樓盤的品質(zhì)對高端客戶的吸引是明顯的。62 / 235第三節(jié)　消費(fèi)者購鋪 (投資)需求調(diào)查分析一、 消費(fèi)者調(diào)查的目的通過消費(fèi)者購鋪需求調(diào)查，掌握目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣、購買水平（包括收入狀況、可接受單價、總價等） 、投資意向（包括地段選擇、物業(yè)類別、投資時機(jī)、投資面積、配套及功能要求等） 、信息來源及客戶的共同特征（如年齡分布、職業(yè)比例、文化程度等）等為項目的產(chǎn)品定位、市場細(xì)分、銷售策略等提供決策依據(jù)。二、 項目調(diào)查方式調(diào)查方法：本次調(diào)查我們設(shè)計了“消費(fèi)者購租商鋪意向調(diào)查問卷” 。以調(diào)查問卷的方式對 XX 市各種商業(yè)業(yè)態(tài)（如超市、專賣店、專業(yè)市場、商場、連鎖店、臨街商鋪等）經(jīng)營者進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查對象抽樣范圍：服飾、鞋帽、小商品、家電、手機(jī)、化妝品、花藝、工藝品、圖書、IT、餐飲、娛樂、休閑服務(wù)等各行各業(yè)。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)、濰城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)的四平路、濰州路、新華路和勝利東街；濰城區(qū)的和平路、青年路、勝利西街、盛和步行街、小商品城等。調(diào)查時間：2022 年 5 月 12 日——2022 年 5 月 24 日本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查問卷 1000 份，收回有效問卷 982 份。63 / 235三、調(diào)查對象（消費(fèi)者）現(xiàn)狀概述（1） 性別分布：性 別 比 例男%女%%男 女分析：本次調(diào)查中男性對象占 %，女性對象占 %?？傮w分布平衡，符合調(diào)查要求。64 / 235（2） 職業(yè)比例：職 業(yè) 比 例公 司 職 %自 由 職 業(yè) %私 營 業(yè) %事 業(yè) 單 位 人 %公 務(wù) %% 公 務(wù) 員事 業(yè) 單 位 人 員私 營 業(yè) 主公 司 職 員自 由 職 業(yè) 者分析：購買商鋪的對象私營業(yè)主占了絕大部分，為 %；其次，公司職員和事業(yè)單位人員也占相當(dāng)比例，均為 %；建議在今后的宣傳中，把私營業(yè)主作為公關(guān)重點(diǎn)。 65 / 235（3） 文化程度： 文 化 程 度%大 %高 中 及 以 %本 % 碩 士 以 %高 中 及 以 下大 專本 科碩 士 以 上分析：進(jìn)行商鋪投資的客戶文化水平并不是很高，高中及以下人群所占比例最多，為 %；大專次之，為 %； 66 / 235（4）家庭收入狀況：家 庭 月 收 入%%%% % 2022~3000元3001~4000元4001~5000元5001~8000元8001~10000元分析：被調(diào)查者高收入者較多，家庭月收入在 5000 元以上的占 %；3000~5000 元的占 %；被調(diào)查者大多為私營業(yè)主，所以高收入者偏多理所當(dāng)然，這也反映了商鋪投資市場前景樂觀。67 / 235四、客戶消費(fèi)習(xí)慣概述（1） 、首選購物場所您 通 常 喜 歡 選 擇 去 哪 里 購 物%%%%%%% % % % % % % % %中 百 大 廈友 誼 商 場世 紀(jì) 泰 華百 貨 大 樓佳 樂 家 超 市專 賣 店您 通 常 喜 歡 選 擇 去 哪 里 購 物分析：經(jīng)過激烈的商業(yè)競爭，市區(qū)東部商圈的核心地位日益明顯，其代表性購物中心“佳樂家超市”已成為人們的首選購物中心，調(diào)查顯示，選擇在佳樂家超市購物的占 %。佳樂家超市的優(yōu)勢輻射功能使周邊地塊盡得其利，地段價值提升日益明顯。 68 / 235（2）選擇購物場所的理由您 選 擇 那 里 的 理 由 有 哪 些%%%%%%% %%%%%%%%商 品 全商 場 信 譽(yù) 好購 物 環(huán) 境 好品 牌 知 名 度 高價 格 適 中服 務(wù) 質(zhì) 量 好您 選 擇 那 里 的 理 由 有 哪 些分析：商場“服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)好、商品全”是人們選擇并在其中購物的主要理由，在消費(fèi)者調(diào)查中他們分別占到了%、%和 %。其次， “價格適中、購物環(huán)境好”也是人們購物的重要理由，他們也占到了 %和%。建議在未來的商場經(jīng)營中，引進(jìn)優(yōu)秀的管理公司，提高服務(wù)質(zhì)量，保證商場信譽(yù)，提供品種齊全的商品；并且適時采取價格策略，提供優(yōu)美的購物環(huán)境等。69 / 235（3）消費(fèi)者主要購買商品您 平 常 最 喜 歡 購 買 的 商 品 主 要 是 哪 幾 類% %%%% %%%%%%%%%%日 用 百 貨 服 裝 食 品 鞋 帽 家 居 飾 品 其 他您 平 常 最 喜 歡 購 買 的 商 品 主 要 是 哪 幾 類分析：消費(fèi)者平常最喜歡購買的商品主要為食品、服裝和日用百貨，在所調(diào)查的消費(fèi)者中它們分別占 %、%和%。而鞋帽、家居飾品相對來說需求較小，僅占 %和 %。建議在商場規(guī)劃中，以食品、服裝和日用百貨為重點(diǎn)，鞋帽和家居飾品為輔。70 / 235（4）影響消費(fèi)者購物的主要因素影 響 您 購 物 的 主 要 因 素 有 哪 些%%%%%%%%%%%%%離 家 近 購 物 環(huán) 境 好 品 牌 知 名 度 價 格 質(zhì) 量影 響 您 購 物 的 主 要 因 素 有 哪 些分析：“商品質(zhì)量好、價格合適和商場購物環(huán)境好”是消費(fèi)者產(chǎn)生購買欲望的主要因素，他們在消費(fèi)者調(diào)查中分別占到了%、%和 %。因此，保證商品質(zhì)量，制定合理價格，提供良好的購物環(huán)境是聚集商場人氣，保證商場生意興旺的重要條件。71 / 235（5）消費(fèi)者購物時段選擇您 通 常 選 擇 在 什 么 時 間 購 物%%% 周 一 至 周 五周 六 或 周 日不 一 定分析：絕大多數(shù)消費(fèi)者的購物時間是隨機(jī)的，從調(diào)查中可看出，選擇“不一定”的占 %，周六或周日更是消費(fèi)者選擇購物的重要時間，它們占到了 %。于是，了解消費(fèi)者的購物時段，合理制定促銷策略在商場營運(yùn)與管理中顯得尤為重要。72 / 235（6）消費(fèi)者外出就餐或娛樂習(xí)慣您 及 您 的 家 人 是 否 經(jīng) 常 外 出 就 餐 或 娛 樂%% 0%經(jīng) 常 偶 爾很 少 從 不分析：隨著人們物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，外出就餐或娛樂的次數(shù)開始不斷增多，有 %的消費(fèi)者偶爾外出就餐或娛樂，而 %的消費(fèi)者經(jīng)常外出就餐或娛樂。因此餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?3 / 235一、 目標(biāo)客戶投資意向概況（1）購鋪的意向請 問 您 最 近 三 年 內(nèi) ， 有 無 購 買 商 鋪 的 打 算%%% 打 算 購 買 商 鋪沒 有 這 個 打 算不 一 定分析：調(diào)查對象中有 %的人群在三年內(nèi)有購買商鋪的打算，購鋪意向偏高，其原因是抽樣大多為私營業(yè)主。同時，這也反映了近三年內(nèi)商鋪投資的潛力巨大。74 / 235（2）購買商鋪的主要因素 分析：消費(fèi)者購買商鋪的主要因素為“周邊環(huán)境、價格和地段” ，分別占到了 %、%和 %；而這三者中地段更為消費(fèi)者所看好。由此可見地段決定價值，尤其是地段決定購買欲望的重要性。如 果 您 選 擇 買 商 鋪 ， 首 先 考 慮 下 列 哪 個 因 素%% %%%%%%%%%%%地 段 停 車 場 商 圈 規(guī) 模 價 格 配 套 設(shè) 施 周 邊 環(huán) 境如 果 您 選 擇 買 商 鋪 ， 首 先 考 慮 下 列 哪 個 因 素75 / 235（3）購買商鋪的首選位置 分析：在所調(diào)查的消費(fèi)者中認(rèn)定“中百大廈附近和佳樂家附近”是買鋪的首選位置的分別占 %和 %，可見“中百商圈”和“佳樂家商圈”經(jīng)過多年的發(fā)展，其地位在人們心中日漸明顯，其商圈的輻射功能日益強(qiáng)烈。而 “人民廣場附近”目前盡管尚無商業(yè)項目，可是消費(fèi)者認(rèn)為它是“購買商鋪的首選位置 ”的仍有 %，可見人民廣場作為新的商業(yè)中心前景可觀，但是由于認(rèn)定該地段的消費(fèi)者所占比例不高，所以在這里開發(fā)商業(yè)項目有一定的風(fēng)險。您 認(rèn) 為 購 買 商 鋪 的 首 選 位 置 是 ？%% %%%%%%%%%%友 誼商 場附 近中 百大 廈附 近家 樂佳 附近人 民廣 場附 近世 紀(jì)泰 華附 近您 認(rèn) 為 購 買 商 鋪 的 首 選 位 置 是76 / 235（4）購買商鋪的最佳時機(jī)您 認(rèn) 為 最 好 的 購 買 商 鋪 的 時 機(jī) 是主 體 工 程 封 頂 %開 工 % %%主 體 施 工 期 間%現(xiàn) %現(xiàn) 房主 體 工 程 封 頂 后主 體 施 工 期 間開 工 前分析：“現(xiàn)房”以其看得見、摸得著、風(fēng)險小等功能，成為購買商鋪的最佳時機(jī)；在所調(diào)查的消費(fèi)者中，選擇者占 %；而有 %的消費(fèi)者卻選擇在開工前購鋪，他們主要是看到了未來商鋪的價值提升。77 / 235（5）購買商鋪的主要用途您 購 買 商 鋪 的 主 要 用 途 是投 資%%兩 者 兼 而 有 之%自 營%投 資自 營兩 者 兼 而 有 之分析：消費(fèi)者購買商鋪的主要功能是“投資和自營”兼而有之，在抽樣中占 %；不準(zhǔn)備經(jīng)營，完全依靠投資獲益的占%；而自營的僅占 %；這反映了人們對房地產(chǎn)投資的期望，因此，抓住時機(jī)，為這部分消費(fèi)者提供房地產(chǎn)投資機(jī)會十分重要。78 / 235（6）決定投資的首要因素如 果 您 是 進(jìn) 行 投 資 ， 您 最 看 重 的 是 哪 個 因 素既 可 以 保 值 升 值 又 可 出 租賺 錢%%出 租 賺 取 投 資 收 益%增 值 快%有 一 個 屬 于 自 己 的 做 生 意的 場 所%投 資 風(fēng) 險 小% 增 值 快 投 資 風(fēng) 險 小出 租 賺 取 投 資 收 益 既 可 以 保 值 升 值 又 可 出 租 賺 錢有 一 個 屬 于 自 己 的 做 生 意 的 場 所分析：從調(diào)查中可知，目標(biāo)客戶進(jìn)行商鋪投資 ，最看重的是商鋪“即可保值升值又可出租賺錢（占 %） ”，可以看出在今后的商鋪銷售中，具有類似功能的商鋪必將受寵。79 / 235（7）目標(biāo)客戶自營范圍如 果 您 是 自 己 經(jīng) 營 ， 您 主 要 的 經(jīng) 營 范 圍 是% %%%% %%%%%%%%%%%%%%男 女服 裝 休 閑 裝 餐 飲 飾 品 娛 樂休 閑服 務(wù)皮 鞋皮 具童 裝童 品家 居飾 品如 果 您 是 自 己 經(jīng) 營 ， 您 主 要 的 經(jīng) 營 范 圍 是分析：目標(biāo)客戶自營，經(jīng)營范圍十分豐富，涉及家居飾品、童裝童品、皮鞋皮具、休閑服務(wù)、娛樂、飾品、餐飲、休閑裝和男女服裝等多個種類，總體上比例分配相差不大，主要分布在 %~%之間，只有皮鞋皮具經(jīng)營者偏少，僅占%。80 / 235（8）目標(biāo)客戶購鋪意向面積您 最 合 適 的 商 鋪 面 積 是 多 少20㎡ 以 下% 20~40㎡%40~60㎡%60~100㎡%100~200㎡%200㎡ 以 上% 20㎡ 以 下 20~40㎡40~60㎡60~100㎡100~200㎡200㎡ 以 上分析：有 %的目標(biāo)客戶購鋪意向面積為 40 m2178。以上；僅有 %的目標(biāo)客戶愿購 40 m2178。以下的商鋪。反映了人們的購鋪思想還比較保守，對投資小面積商鋪的意思還不夠強(qiáng)烈。因此，開發(fā)商在開發(fā)大型商業(yè)廣場時，對商鋪投資者，應(yīng)大力加強(qiáng)對“小面積投資者”的宣傳與引導(dǎo)。81 / 235（9） “自己經(jīng)營”對商鋪的功能要求如 果 是 自 己 經(jīng) 營 ， 您 希 望 商 鋪 內(nèi) 具 有 哪 些 功 能%%%%%%%%%%%%%卷 簾門有 單獨(dú) 洗手 間有 自動 噴淋中 央空 調(diào)