【正文】 控制272,844平方米。（2） 2001年4月28日北京宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司同通州房屋土地管理局簽訂了《北京市國有土地使用權出讓合同》合同編號：通房地出（合）字（2001）第54號，繳齊了土地出讓金。（3） 2005年12月22日取得《國有土地使用證》（京通國用(2005出)第080號），記載土地所有權面積為42,。（4） 2006年2月8日取得《建設用地規(guī)劃許可證》（2006規(guī)（通）地字0002號），證件記載項目用地面積42,，與發(fā)改委批復一致。（5） 2009年、2011年和2012年實地公司分別取得項目4份建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建筑面積合計279,；公司原A地塊建設規(guī)劃為商業(yè)、酒店、辦公、地下人防及車庫，2012年將酒店部分規(guī)劃調整為商業(yè)和辦公，并已取得調整后的建設項目規(guī)劃許可證。（6）該項目目前除B地塊西側地下車庫6,500平方米外，其余部分均以取得建設工程施工許可證，此部分地下車庫與項目主體分離，擬后期建設。（7）公司于2010年取得A地塊綜合樓地上部分及地下一層01商業(yè)用房預售許可證，；B地塊25住宅樓地上一層非配套商業(yè)及二層以上住宅部分預售許可證，準許預售面積97,；后因A地塊規(guī)劃調整，公司正在向建委申請變更A地塊預售許可證，預計將于6月中下旬取得變更后的預售證；B地塊1住宅樓和西側地下車庫尚未辦理預售許可證。項目取得證件明細文 件 名 稱編 號簽發(fā)單位簽發(fā)時間批復京發(fā)改［2009］370號北京市發(fā)展和改革委員會、北京市建設委員會國有土地使用證京通國用(2005出)第080號通州區(qū)國土局建設用地規(guī)劃許可證2006規(guī)（通）地字0002號通州區(qū)規(guī)委建設工程規(guī)劃許可證2009規(guī)（通）建字0154號2009規(guī)（通）建字0180號2011規(guī)（通）建字0080號2012規(guī)（通）建字0163號通州區(qū)規(guī)委施工許可證[2009]施建字1522號[2009]施建字1279號[2009]施建字1452號北京市住建委預售許可證京房售證字（2010）253號北京市住建委工程進度計劃北京ONE項目除B地塊西側地下車庫尚未取得施工許可證外，目前住宅樓15樓內部精裝修工程已基本完工，商業(yè)、辦公部分結構已封頂，正在進行幕墻及后續(xù)機電安裝，內部裝修工作。樓號當前建設進度施工單位A地塊幕墻完成80%、二次結構完成60%，機電完成60%中鐵建設集團有限公司1號樓內部精裝修已完工中鐵建設集團有限公司2號樓內部精裝修已完工中鐵建設集團有限公司3號樓內部精裝修已完工中鐵建設集團有限公司4號樓內部精裝修已完工中鐵建設集團有限公司5號樓內部精裝修已完工中鐵建設集團有限公司B地塊地下車庫內部精裝修已完工中鐵建設集團有限公司B地塊西側地下車庫尚未建設 設計、施工、監(jiān)理情況本項目設計單位為中鐵第五勘察設計院集團有限公司，施工單位為中鐵建設集團有限公司，監(jiān)理單位為中咨工程建設監(jiān)理公司。（二）項目市場情況1. 宏觀經(jīng)濟概況2010年以來國家陸續(xù)出臺嚴厲政策進深幅調控，致使樓市持續(xù)低迷，但自2012年下半年開始，以往的調控政策逐步消化，在未有更加嚴格的調控政策出臺的環(huán)境下，商品房購房的剛性需求逐步顯現(xiàn)。另外辦公性質房屋目前尚未有調控政策限制，一方面目前在工商局注冊的公司日益增多，另一方面外地企業(yè)遷入京也是辦公用房需求旺盛的原因，再由商品房市場受政策影響使得一部分投資客需求轉向辦公用房，也對該類房屋銷售情況起到的支撐作用。2. 當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場從經(jīng)濟環(huán)境看，受貨幣政策寬松和銷售情況好轉影響，2012年度房企資金情況有所好轉，定金及預收款和個人按揭貸款都有明顯增加，另外自2012年下半年開始，多家銀行恢復首套房利率85折優(yōu)惠，直接支持了房地產(chǎn)市場的回暖；從土地成交情況看，2012年6月份以后土地成交逐漸穩(wěn)定回升，上半年土地成交72宗，下半年成交91宗，開發(fā)商拿地熱情回升； 從住宅成交情況看，2012年12月北京市新建商品房市場繼續(xù)回暖，整月共成交商品住宅14398套，%，%；㎡，%，%，期房住宅和現(xiàn)房住宅成交套數(shù)均上漲，且達到2011年以來的成交高點。 （3）通州房地產(chǎn)市場形勢通州房地產(chǎn)價格自2003年以來房價經(jīng)歷了幾次較大的波動。2003年通州房地產(chǎn)市場正式起步，當時通州商品房均價在30004000元/平米左右；2004年2007年，北京市政府機關東遷通州的消息及聚焦通州等說法讓通州房價迅速上漲；2008年金融危機來襲，通州房價領降北京市場，平均房價下降數(shù)千元；2009年底，CBD東擴和通州建設現(xiàn)代化國際新城概念提出，通州房價從2009年的均價5000元/平方米飆升至20000元/平方米，部分樓盤均價超過30000元/平米；20102011年，國十條和限購政策出臺，通州樓市又拉開下序幕，部分樓盤降價幅度超過7000元/平米。經(jīng)過20102012年的價格波動和政策沉淀，通州樓市價格逐步回歸理性，2012年下半年開始，通州商品房價格和成交量開始溫和回升，并且逐步趨穩(wěn)。隨著新城建設逐步深入，通州區(qū)域房地產(chǎn)市場定位提高，整體形勢向好，區(qū)域定位由傳統(tǒng)住宅市場向辦公、商業(yè)、居住乃至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合化發(fā)展轉變，升值潛力較大。3. 項目市場情況1） 項目區(qū)域交通情況該項目位于北京市通州區(qū)，通州位于北京市東南部，緊鄰北京CBD，距國貿(mào)中心13公里，首都機場16公里，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的核心樞紐部位。項目所在地交通便捷，①周邊有多條高速公路：京通快速路、京哈高速、通燕高速、通順路等多條道路將項目與北京市區(qū)、機場、燕郊、天津新港、東北等地連為一體；②京承鐵路、京秦電氣化鐵路、在通州城內交匯，京津城際鐵路也橫穿通州而過。③周邊多條地鐵線路：八通線可連接通州至北京市區(qū)，未來地鐵6號線二期、RS6號線均將穿過通州在新華大街設立站點。2） 項目配套設施情況項目周邊配套齊全，東直門中醫(yī)院通州院區(qū)、潞河醫(yī)院、中國人民解放軍第二六三醫(yī)院等多家醫(yī)院為住戶醫(yī)療提供便利，另外項目周邊有北京市一級一類幼兒園、多家小學、市重點中學、市示范高中等多家幼兒園學校，為住戶子女教育提供有力保障。更重要的是北京ONE項目毗鄰通州運河核心區(qū)，與通州區(qū)人民政府隔路相望，既是通州老城區(qū)最繁華地段之一，也是新城規(guī)劃的核心區(qū)域，更是新城建設的重中之重，區(qū)域升值潛力較大。北京ONE （2）目標客戶定位本項目定位為：北京泛CBD區(qū)域東部的城市綜合體地標，致力于打造高端商業(yè)、住宅及辦公樓。北京ONE住宅以低碳、環(huán)保、節(jié)能為主要建筑思路，外保溫結構以及窗、外遮陽、門等高級硬件設施，也吸引了大量客戶的目光，技術上采用了天棚輻射系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，以保證衡濕、衡溫、衡氧的項目特性，室內溫度常年保持在2026度之間，濕度控制在40%60%之間，養(yǎng)分子在室內空氣中的比例維持衡定不變，戶型面積從98平方米至180平方米不等，定位客群主要為改善性需求的二次置業(yè)人群，特別是關注健康、養(yǎng)生的人，由于項目所處的優(yōu)勢區(qū)位，高端產(chǎn)品的打造符合廣大客群的要求，因此受到了社會各界人士的追捧。寫字樓處于長安街延長線，是通州新城核心區(qū)的5A級產(chǎn)品，未來將由美國艾馬克物業(yè)公司管理，為后期項目升值提供了砝碼。寫字樓采用新風中央空調系統(tǒng)，不僅保證辦公環(huán)境溫度的舒適性，更能有經(jīng)過殺菌后的新鮮空氣流入，減少辦公人員疾病的發(fā)生。寫字樓主要定位于高端企業(yè)的辦公需求以及有一定資金實力的投資客。通州區(qū)大型商場主要集中在梨園和北苑地區(qū)，如貴友大廈、藍島大廈、國泰百貨，但商場產(chǎn)品均定位中端市場，高端產(chǎn)品在區(qū)內無處尋覓，隨著通州運河核心區(qū)的建設，通州區(qū)對高端商場的需求也與日俱增。3） 周邊競爭項目分析目前通州區(qū)樓盤分為兩條主線：通州運河核心區(qū)區(qū)域和地鐵八通線沿線區(qū)域，核心區(qū)內近期入市的樓盤主要有富力金禧、K2清水灣、K2百合灣、京杭廣場、運河灣二期，八通線沿線有代表性的樓盤有金隅大成、K2玉蘭灣等，上述項目分布在北京ONE周邊，因此價格也具有一定可比性。百合灣京杭廣場富力金禧金隅大成玉蘭灣運河灣二期合生濱江帝景清水灣北京ONE 通州新城運河核心區(qū)范圍內樓盤因地理位置優(yōu)越，價格普遍高于通州地區(qū)其他區(qū)域樓盤均價，從下表的價格對比可以看到，北京ONE項目建造標準為精裝修，在核心區(qū)商品房范圍內建設標準較高，同時均價23,000元/平米的價格也使得項目本身具有更高的性價比和競爭優(yōu)勢，未來具備一定價格提升空間。另外從我司了解到的情況看，核心區(qū)范圍內百合灣、運河灣二期和富力金禧等盤2012年下半年銷售情況較好，所剩房源有限。目前市場上房源較多的項目包括入市不久的玉蘭灣、金成中心和即將入市的京杭廣場項目，北京ONE項目從地理位置和價格上均較以上三個項目有較大競爭力。雖然2010年調控以來項目銷售情況較為低迷，但2012年下半年通州樓盤價格和銷量有所回暖，目前價格較為合理且有競爭力。通州地區(qū)寫字樓資源稀缺，僅有位于九棵樹地鐵站附近的金成中心可參照價格比較，目前項目周邊部分在售住宅、辦公價格如下：項目周邊在售項目情況編號項目名稱開發(fā)公司戶型面積（㎡）物業(yè)類型價格（元/㎡）備注1天時名苑北京天時房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60160住宅21000毛坯，現(xiàn)代簡約2K2清水灣北京古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40120住宅、公寓,花園洋房，別墅22000毛坯，托斯卡納的風情建筑3新華聯(lián)運河灣二期北京新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司87188住宅21000毛坯、水景地產(chǎn),公園地產(chǎn)4富力金禧富力地產(chǎn)集團87144住宅22000高層、精裝5金成中心北京金隅大成開發(fā)有限公司商業(yè)綜合體住宅25200辦公24415塔樓、公共部分精裝6玉蘭灣北京祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司96226住宅23300毛坯7百合灣北京麥金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80110住宅29000花園洋房，板樓8京杭廣場北京東部綠城置業(yè)有限公司180260商業(yè)綜合體30000精裝修從運河核心區(qū)規(guī)劃可以看出，該區(qū)域未來將不再建設住宅項目，因此北京ONE在該區(qū)域中具有較強的稀缺性。從2010年以來核心區(qū)及北苑地區(qū)土地入市成交價格看，按照規(guī)劃總建筑面積折算平均樓面單價在7,786元/平米至11,800元/平米不等，這對該區(qū)域房價形成有力支撐，本項目樓面地價僅為1,179元/每平米，遠低于目前入市成交項目的樓面地價。20102012年核心區(qū)及北苑地區(qū)已售土地情況表地塊編號成交價土地面積規(guī)劃建筑面積樓面單價用地性質成交時間競得人Ⅶ1415576129901320011800F3其它類多功能用地 北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 Ⅶ1518880157431600011800F3其它類多功能用地 北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 Ⅷ14225808904009088F3其它類多功能用地 鵬瑞利通州開發(fā)（1）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 Ⅷ13905003279199600F3其它類多功能用地 鵬瑞利通州開發(fā)（2）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 Ⅷ141799602017088000F3其它類多功能用地 鵬瑞利通州開發(fā)（3）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 北苑商務區(qū) 14000074233155318C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地、R53托幼用地 大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 北苑商務區(qū) 19200077236246593C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地 大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 （三）項目分析 項目’四三二’情況說明1） 四證齊全北京one項目土地及在建工程抵押給我司的部分目前均已拿到《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》。2） 自有資金投入的說明本項目總投為352,121萬元，項目實際已經(jīng)投入166,532萬元，除去項目前期的銀行借款30,000萬元，融資人實際投入136,532萬元，%，滿足項目自有資金投入30%以上的要求。3） 二級資質北京實地公司目前正在申請辦理二級資質。 總投資預測項目總投資352,121萬元，其中土地費用32,975萬元，%；前期工程費4,235萬元，%；房屋開發(fā)費（包含建安成本）155,003萬元，%；，%；開發(fā)稅費94,123萬元，%；期間費用64,459萬元，%；其他費用550萬元，%。 項目總投預測表總建筑面積279,　　可售面積217,（平方米）（平方米）　總投預測已投未投建筑面積單方成本可售面積單方成本總投資支出合計352,121166,532185,58912,60616,209項目開發(fā)成本193,539143,18850,3516,9298,909(一)土地費用32,97532,97501,1811,518其中：出讓金4,2594,2590152196土地開發(fā)補償費26,81026,81009601,234購地稅費128128056城市基礎設施建設1,777177706482(二)前期工程費4,2354,126109152195規(guī)劃勘