【正文】 及這些流量的及其可到達(dá)的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其 交通的種類、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性，都對(duì)道路沿線商業(yè)發(fā)展造 成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測(cè)算，但因 為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要 2~3 人或以上，因此也可利用攝 影機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝，再由錄像帶計(jì)算各種車輛的流量，這種方式比 較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場(chǎng)交通狀況。交通流量調(diào)研選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定 區(qū)分，分別調(diào)研取樣，才能代表所有交通流量狀況。交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長(zhǎng)期看也會(huì)改變城鎮(zhèn)的發(fā)展，甚至影響到城 鎮(zhèn)的興衰。例如開辟新的道路，使車流改道進(jìn)而使新道路旁的商圈興起，使原有 商圈或舊道路沿線的商息消沉沒落。又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無停車場(chǎng)或難 以停車，而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。因此交通流量的多少，會(huì) 影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們?cè)谒鸭煌髁抠Y料時(shí)，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容、 運(yùn)用經(jīng)濟(jì)有效的方法，并區(qū)分流量的時(shí)段差異，與能搜集真正有助于項(xiàng)目定位的 交通流量資料。（六）人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料的搜集 房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展效果，但是國(guó)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭景氣市場(chǎng)列車，一窩峰地推出市場(chǎng)潮流的產(chǎn)品，致使 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)到處充符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。如在市場(chǎng)旁建設(shè) 高檔寫字樓。1. 人口：區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)及增長(zhǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)胤降禺a(chǎn)的供求有重要影響， 一般說來，人口增長(zhǎng)率較市制區(qū)域，其房地產(chǎn)單價(jià)漲幅及銷售量也較高。：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地 產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格及特性。白領(lǐng)階層人口比例最高的區(qū)域，反應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格也 是最高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格相比而言就要低多了。：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會(huì)造成該區(qū)域?qū)鹑凇⒎?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求， 房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。如北京市金融一條街，近年來大量銀行機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，自然造成對(duì)周邊服務(wù)業(yè)的需求，進(jìn)而影響周圍房地產(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu) 和性質(zhì)。4. 流動(dòng)人口：區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的多少及特性，對(duì)項(xiàng)目定位有絕對(duì)影響。一 般而言，流動(dòng)人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)空間。除了以上幾項(xiàng)因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進(jìn)行 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位時(shí)可供參考的資料。人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都 可由次級(jí)資料獲得，例如各縣市的統(tǒng)計(jì)資料、家庭收支調(diào)研報(bào)告、各縣市政 府所制定的綜合發(fā)展計(jì)劃等等，對(duì)區(qū)域人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面的發(fā)展有很詳細(xì)的解 析。但在運(yùn)用這些級(jí)資料時(shí)，最重要的是要以搜集 5~10 年長(zhǎng)期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢(shì)。 “人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)”是影響項(xiàng)目定位的重要參考資料，城市項(xiàng)人文閃焙如從人口的增長(zhǎng)率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求善，及城市發(fā)展速度。在 職業(yè)及行業(yè)類別比例閃焙可以區(qū)分生活形態(tài)及消費(fèi)狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動(dòng)人口對(duì) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型態(tài)有密切的關(guān)系，各級(jí)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平及對(duì)房增明顯差異性，因此， 產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產(chǎn)品定位 規(guī)劃規(guī)劃時(shí)即可依照其商圈性質(zhì)行性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)?面或商場(chǎng)空間。，因此人文 社會(huì)經(jīng)濟(jì)粢交通規(guī)則地區(qū)的發(fā)展有絕對(duì) 的高中生，在各項(xiàng)搜集分析上需注意其 數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。(七)公共設(shè)施搜集 公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運(yùn)輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)，由政府?dāng)M定公共設(shè)施的項(xiàng)目、位置與面積， 以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否直 接影響房增的品質(zhì)及價(jià)格。公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)胡重大影響。例如公園、綠地、廣場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、市場(chǎng)等 公共設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)都有下面的影響價(jià)值，因此上述的公共設(shè)施若已建設(shè)，則需搜集現(xiàn)狀資料，但如果是屬于尚未進(jìn)行的計(jì)劃，則應(yīng)深入調(diào)研該項(xiàng)公共設(shè)施的 性質(zhì)，并盡可能在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。在面對(duì)帶來負(fù)面影響的公共設(shè)施時(shí)，在規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式， 例如噪音，可以通過設(shè)計(jì)雙層窗戶或設(shè)計(jì)時(shí)讓建筑縮以干擾，對(duì)區(qū)域景觀有較大 影響的，如變電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以 事先確定各種因應(yīng)措施。（八）商圈資料的搜集 一般所謂的“商圈”，是指從事購(gòu)買行為及選擇到某處購(gòu)物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭戶數(shù)、人口特性、生活型態(tài)、消費(fèi) 行為等。針對(duì)商圈內(nèi)的人口密度、消費(fèi)能力高低，以及人潮、交通流量等可將商 圈區(qū)分為下列幾種類型：鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為“生活商圈”。 大地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達(dá)的地區(qū)，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。 副城市中心型：通常指公交路線集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)。 城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)，其履蓋范圍包括整個(gè)都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。 商圈資料一般而言都沒有次級(jí)資料可供參考，而由項(xiàng)目個(gè)案負(fù)責(zé)人按調(diào)研目及預(yù)算，擬定調(diào)研計(jì)劃，再實(shí)地派人以調(diào)研、訪問或觀測(cè)等方式完成，如商圈內(nèi) 居民生活型態(tài)或來商圈購(gòu)物的商圈外居民消費(fèi)型態(tài)的調(diào)研、商圈內(nèi)行業(yè)類別調(diào) 研、商圈內(nèi)車流量調(diào)研等。另外可用計(jì)數(shù)器或攝像機(jī)等工具以掌握相關(guān)數(shù)量及質(zhì) 量資料。（九）房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料的搜集 房地產(chǎn)景氣究竟是指價(jià)格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢？一般人?？吹椒?jī)r(jià)、銷售率或成交總金額不及市場(chǎng)最熱鬧的時(shí)候，就認(rèn)為市場(chǎng)景氣不好，但仔細(xì)想想，一個(gè)“有價(jià)無市”的情況，那有景氣可言？反過來看即使 房?jī)r(jià)普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場(chǎng)景 氣好轉(zhuǎn)嗎？至于銷售率及消化速度只是交易量的一個(gè)結(jié)果，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的景 氣衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易上是較客觀的。由上述調(diào)研結(jié)果可看出金融政策是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的最重要因素。 因此房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)多關(guān)心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標(biāo)有：中長(zhǎng) 期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。我們以金融政策指標(biāo)與預(yù)售市場(chǎng)景氣的 關(guān)系分析如下：中長(zhǎng)期入款利率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的領(lǐng)先、反向的指標(biāo)。當(dāng)中長(zhǎng)期入款利率趨 穩(wěn)時(shí)，第二年的預(yù)售市場(chǎng)即反映穩(wěn)定水準(zhǔn)。匯率年增長(zhǎng)率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同步、反向指標(biāo)。匯率當(dāng)年年增長(zhǎng)率大于 5%時(shí)，預(yù)售市場(chǎng)銷售率呈反向變化。貸幣供給額年增率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同時(shí)、 同向指標(biāo)。這些金融、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料除隨時(shí)注意報(bào)導(dǎo)外，并應(yīng)注重長(zhǎng)期循環(huán)及各指標(biāo)與 銷售率的間的關(guān)系。（十）銷售資料的搜集 一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場(chǎng)，避免劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對(duì)市場(chǎng)了解的方式的就是要掌握各 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售狀況資料，進(jìn)而了解市場(chǎng)上產(chǎn)品供求情形、銷售成敗的原因，以 及客源特征等等。一般而言，樓書銷售資料包括海報(bào)、銷售現(xiàn)場(chǎng)資料及其他資料 等。銷售海報(bào)樓書及廣告：海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特色，地點(diǎn)及 交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反 映各預(yù)售項(xiàng)目主要的訴求重點(diǎn)對(duì)象。不論銷售海報(bào)樓書或廣告，要直搗消費(fèi)者的 心坎，必定全力突出個(gè)案的特色，海報(bào)上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基 地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產(chǎn)品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當(dāng)?shù)?等。銷售工地現(xiàn)場(chǎng)資料：銷售現(xiàn)場(chǎng)是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接最真實(shí)資料。來人，來電及購(gòu)買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問內(nèi)容分析、 購(gòu)買或未購(gòu)原因分析等，都是板有價(jià)值的參考資料。預(yù)計(jì)與購(gòu)買現(xiàn)戶的客戶數(shù)量 的比例、客戶對(duì)價(jià)格認(rèn)同程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價(jià)及產(chǎn)品 的適合性。另外，售價(jià)表也常能透露銷售的狀況，例如報(bào)價(jià)與底價(jià)的差異、價(jià)差 原則，以及調(diào)價(jià)狀況等。這些資料常需至現(xiàn)場(chǎng)觀察、扮演客戶，或由非正式渠道 才能取得。其他銷售資料：專業(yè)雜志如都會(huì)定期披露市場(chǎng)上已公開或即將公開的項(xiàng) 目個(gè)案的產(chǎn)品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運(yùn)用時(shí)應(yīng)查證其正確性， 避免因被誤導(dǎo)而導(dǎo)致決策偏差。上述第一項(xiàng)資料可通過搜集廣媒體信息或到工地現(xiàn)場(chǎng)佯裝客戶而取得，第三 項(xiàng)資料可由訂購(gòu)方式或到圖書館參閱，也并不困難，第二項(xiàng)資料最真實(shí)也最難索 取，需要經(jīng)常地與各開發(fā)公司或代理公司的銷售人員維持良好關(guān)系，或通過地區(qū) 性的房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)誼會(huì)或少龍定期聯(lián)誼，以了解某工地銷售時(shí)的真實(shí)狀況。從市場(chǎng)調(diào)研搜集而來的資料及信息，還需要整理分析，而在整理資料時(shí)要注 意以下方法和原則：編碼：用數(shù)字符號(hào)代表資料，使資料易于編入適當(dāng)類別，分類處理、歸 檔，以便日后取用和尋找。制表：將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計(jì)表格，以便分析或比較， 便于查詢和利用。分析與解釋：因絕大多數(shù)資料和搜集都來自二手資料，所以為保證資料 的可靠性必須再次查詢，并針對(duì)所需的資料詳細(xì)記錄，如客戶所在區(qū)域、對(duì)面積 大小的反應(yīng)、樓層等等，以便作進(jìn)一步深入分析及正確解釋。分析整理完成之后要寫調(diào)研報(bào)告，提供決策層參考，因此報(bào)告必須簡(jiǎn)明扼要、 條理分明，并且明顯標(biāo)示重點(diǎn)所在，使決策者能在短時(shí)間內(nèi)就可掌握資料的意義 和參考價(jià)值。（十一）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料的搜集 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會(huì)吸收同區(qū)域內(nèi)的 客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項(xiàng)目，即使是同類型的，也 無需為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入了解。項(xiàng)目推出前及推出其間必須掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案的狀況及動(dòng)態(tài)，這是房地產(chǎn)銷 售開發(fā)商，調(diào)研人員及策劃人員不斷成長(zhǎng)的主要工具與渠道。由于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案 必須深入了解，所以除了要與各工發(fā)公司、代理公司的項(xiàng)目人員維持良好關(guān)系以 探詢資料外，還要對(duì)公開的項(xiàng)目個(gè)案定期追蹤其銷售、廣告等資料。由競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案中需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)?方式、規(guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗(yàn)的房地 產(chǎn)開發(fā)商若能掌握任何一項(xiàng)目的一述資料，其銷售好壞大都能了然于心。進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須充分掌握競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的相關(guān)資料，這從消級(jí)意義上講可 避免競(jìng)爭(zhēng)，積極而言則可由競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資料中，發(fā)掘潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)及創(chuàng) 意，以朔造本身產(chǎn)品的特色及競(jìng)爭(zhēng)力。（十二）租金資料的搜集 租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下： 住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產(chǎn)品就靠近學(xué)校、公園、市場(chǎng)，公寓面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。 辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機(jī)構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、 丙三級(jí)。商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租 金越高，甚至帶動(dòng)其巷道內(nèi)商店租金也是日益高漲，因此商店一定要注意其與商 圈發(fā)展的密切性。租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。以住宅而言，此 外，是否提供家具等設(shè)備及有無包括地下室，其租金就大不相同，以辦公樓為例， 有無附屬設(shè)施其租金也相差很多，是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金 等，也是造成租金計(jì)價(jià)不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在搜集租金資料時(shí)較能在不同條件中找出相對(duì)比較可靠的立足點(diǎn)。一般搜集租金資料的途徑有 3 種：以欲租者名義調(diào)研較不易受到拒絕?？芍劣{(diào)研區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。參考專業(yè)雜志的租金行情資料