【正文】 及這些流量的及其可到達的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其 交通的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造 成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因 為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要 2~3 人或以上，因此也可利用攝 影機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式比 較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場交通狀況。交通流量調(diào)研選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定 區(qū)分，分別調(diào)研取樣，才能代表所有交通流量狀況。交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長期看也會改變城鎮(zhèn)的發(fā)展，甚至影響到城 鎮(zhèn)的興衰。例如開辟新的道路，使車流改道進而使新道路旁的商圈興起，使原有 商圈或舊道路沿線的商息消沉沒落。又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無停車場或難 以停車，而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。因此交通流量的多少，會 影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們在搜集交通流量資料時，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容、 運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，與能搜集真正有助于項目定位的 交通流量資料。（六）人文社會經(jīng)濟資料的搜集 房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展效果，但是國內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭景氣市場列車，一窩峰地推出市場潮流的產(chǎn)品，致使 國內(nèi)市場到處充符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。如在市場旁建設(shè) 高檔寫字樓。1. 人口：區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)及增長，對當(dāng)?shù)胤降禺a(chǎn)的供求有重要影響， 一般說來，人口增長率較市制區(qū)域，其房地產(chǎn)單價漲幅及銷售量也較高。：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地 產(chǎn)產(chǎn)品價格及特性。白領(lǐng)階層人口比例最高的區(qū)域，反應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格也 是最高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價格相比而言就要低多了。：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域?qū)鹑?、服?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求， 房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。如北京市金融一條街，近年來大量銀行機構(gòu)的進駐，自然造成對周邊服務(wù)業(yè)的需求，進而影響周圍房地產(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu) 和性質(zhì)。4. 流動人口：區(qū)域內(nèi)流動人口的多少及特性，對項目定位有絕對影響。一 般而言，流動人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)空間。除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行 房地產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。人文社會經(jīng)濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都 可由次級資料獲得，例如各縣市的統(tǒng)計資料、家庭收支調(diào)研報告、各縣市政 府所制定的綜合發(fā)展計劃等等，對區(qū)域人文社會經(jīng)濟全面的發(fā)展有很詳細的解 析。但在運用這些級資料時，最重要的是要以搜集 5~10 年長期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢。 “人文社會經(jīng)濟”是影響項目定位的重要參考資料，城市項人文閃焙如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求善，及城市發(fā)展速度。在 職業(yè)及行業(yè)類別比例閃焙可以區(qū)分生活形態(tài)及消費狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動人口對 商業(yè)經(jīng)營型態(tài)有密切的關(guān)系，各級產(chǎn)業(yè)的消費水平及對房增明顯差異性，因此， 產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產(chǎn)品定位 規(guī)劃規(guī)劃時即可依照其商圈性質(zhì)行性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)?面或商場空間。，因此人文 社會經(jīng)濟粢交通規(guī)則地區(qū)的發(fā)展有絕對 的高中生，在各項搜集分析上需注意其 數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。(七)公共設(shè)施搜集 公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府?dāng)M定公共設(shè)施的項目、位置與面積， 以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否直 接影響房增的品質(zhì)及價格。公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對房地產(chǎn)開發(fā)胡重大影響。例如公園、綠地、廣場、兒童游樂場、市場等 公共設(shè)施對房地產(chǎn)都有下面的影響價值，因此上述的公共設(shè)施若已建設(shè)，則需搜集現(xiàn)狀資料，但如果是屬于尚未進行的計劃，則應(yīng)深入調(diào)研該項公共設(shè)施的 性質(zhì)，并盡可能在進行產(chǎn)品定位時，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。在面對帶來負面影響的公共設(shè)施時，在規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式， 例如噪音，可以通過設(shè)計雙層窗戶或設(shè)計時讓建筑縮以干擾，對區(qū)域景觀有較大 影響的，如變電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細節(jié)，以 事先確定各種因應(yīng)措施。（八）商圈資料的搜集 一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭戶數(shù)、人口特性、生活型態(tài)、消費 行為等。針對商圈內(nèi)的人口密度、消費能力高低，以及人潮、交通流量等可將商 圈區(qū)分為下列幾種類型：鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為“生活商圈”。 大地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達的地區(qū)，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。 副城市中心型：通常指公交路線集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)。 城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)，其履蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。 商圈資料一般而言都沒有次級資料可供參考，而由項目個案負責(zé)人按調(diào)研目及預(yù)算，擬定調(diào)研計劃，再實地派人以調(diào)研、訪問或觀測等方式完成，如商圈內(nèi) 居民生活型態(tài)或來商圈購物的商圈外居民消費型態(tài)的調(diào)研、商圈內(nèi)行業(yè)類別調(diào) 研、商圈內(nèi)車流量調(diào)研等。另外可用計數(shù)器或攝像機等工具以掌握相關(guān)數(shù)量及質(zhì) 量資料。（九）房地產(chǎn)市場景氣資料的搜集 房地產(chǎn)景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢？一般人?？吹椒績r、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認為市場景氣不好，但仔細想想，一個“有價無市”的情況，那有景氣可言？反過來看即使 房價普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景 氣好轉(zhuǎn)嗎？至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結(jié)果，所以房地產(chǎn)市場的景 氣衡量標準界定在交易上是較客觀的。由上述調(diào)研結(jié)果可看出金融政策是影響整個房地產(chǎn)市場景氣的最重要因素。 因此房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)多關(guān)心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標有：中長 期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。我們以金融政策指標與預(yù)售市場景氣的 關(guān)系分析如下：中長期入款利率是預(yù)售市場景氣的領(lǐng)先、反向的指標。當(dāng)中長期入款利率趨 穩(wěn)時，第二年的預(yù)售市場即反映穩(wěn)定水準。匯率年增長率是預(yù)售市場景氣的同步、反向指標。匯率當(dāng)年年增長率大于 5%時，預(yù)售市場銷售率呈反向變化。貸幣供給額年增率是預(yù)售市場景氣的同時、 同向指標。這些金融、經(jīng)濟指標資料除隨時注意報導(dǎo)外，并應(yīng)注重長期循環(huán)及各指標與 銷售率的間的關(guān)系。（十）銷售資料的搜集 一個預(yù)售項目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對市場了解的方式的就是要掌握各 競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產(chǎn)品供求情形、銷售成敗的原因，以 及客源特征等等。一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現(xiàn)場資料及其他資料 等。銷售海報樓書及廣告：海報提供的重要信息在于該項目的特色，地點及 交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反 映各預(yù)售項目主要的訴求重點對象。不論銷售海報樓書或廣告，要直搗消費者的 心坎，必定全力突出個案的特色，海報上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基 地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產(chǎn)品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當(dāng)?shù)?等。銷售工地現(xiàn)場資料：銷售現(xiàn)場是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接最真實資料。來人，來電及購買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問內(nèi)容分析、 購買或未購原因分析等，都是板有價值的參考資料。預(yù)計與購買現(xiàn)戶的客戶數(shù)量 的比例、客戶對價格認同程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價及產(chǎn)品 的適合性。另外，售價表也常能透露銷售的狀況，例如報價與底價的差異、價差 原則，以及調(diào)價狀況等。這些資料常需至現(xiàn)場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道 才能取得。其他銷售資料：專業(yè)雜志如都會定期披露市場上已公開或即將公開的項 目個案的產(chǎn)品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運用時應(yīng)查證其正確性， 避免因被誤導(dǎo)而導(dǎo)致決策偏差。上述第一項資料可通過搜集廣媒體信息或到工地現(xiàn)場佯裝客戶而取得，第三 項資料可由訂購方式或到圖書館參閱，也并不困難，第二項資料最真實也最難索 取，需要經(jīng)常地與各開發(fā)公司或代理公司的銷售人員維持良好關(guān)系，或通過地區(qū) 性的房地產(chǎn)市場聯(lián)誼會或少龍定期聯(lián)誼，以了解某工地銷售時的真實狀況。從市場調(diào)研搜集而來的資料及信息，還需要整理分析，而在整理資料時要注 意以下方法和原則：編碼：用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當(dāng)類別，分類處理、歸 檔，以便日后取用和尋找。制表：將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計表格，以便分析或比較， 便于查詢和利用。分析與解釋：因絕大多數(shù)資料和搜集都來自二手資料，所以為保證資料 的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細記錄，如客戶所在區(qū)域、對面積 大小的反應(yīng)、樓層等等，以便作進一步深入分析及正確解釋。分析整理完成之后要寫調(diào)研報告，提供決策層參考，因此報告必須簡明扼要、 條理分明，并且明顯標示重點所在，使決策者能在短時間內(nèi)就可掌握資料的意義 和參考價值。（十一）競爭項目資料的搜集 競爭項目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競爭項目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會吸收同區(qū)域內(nèi)的 客源，有時也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也 無需為競爭項目深入了解。項目推出前及推出其間必須掌握競爭項目個案的狀況及動態(tài)，這是房地產(chǎn)銷 售開發(fā)商，調(diào)研人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競爭項目個案 必須深入了解，所以除了要與各工發(fā)公司、代理公司的項目人員維持良好關(guān)系以 探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。由競爭項目個案中需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分攤 方式、規(guī)劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗的房地 產(chǎn)開發(fā)商若能掌握任何一項目的一述資料，其銷售好壞大都能了然于心。進行產(chǎn)品定位時，必須充分掌握競爭個案的相關(guān)資料，這從消級意義上講可 避免競爭，積極而言則可由競爭對手的資料中，發(fā)掘潛在的競爭優(yōu)勢、機會及創(chuàng) 意，以朔造本身產(chǎn)品的特色及競爭力。（十二）租金資料的搜集 租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下： 住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產(chǎn)品就靠近學(xué)校、公園、市場，公寓面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。 辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、 丙三級。商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租 金越高，甚至帶動其巷道內(nèi)商店租金也是日益高漲，因此商店一定要注意其與商 圈發(fā)展的密切性。租金支付方式的不同是造成租金計算方式不同的原因之一。以住宅而言，此 外，是否提供家具等設(shè)備及有無包括地下室，其租金就大不相同，以辦公樓為例， 有無附屬設(shè)施其租金也相差很多，是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金 等，也是造成租金計價不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在搜集租金資料時較能在不同條件中找出相對比較可靠的立足點。一般搜集租金資料的途徑有 3 種：以欲租者名義調(diào)研較不易受到拒絕?？芍劣{(diào)研區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。參考專業(yè)雜志的租金行情資料