【正文】 通?？梢詮囊恍┈F象中判斷出該項目的成功與失敗，進而得到普通調查難以得出的有意義的資料。調查設計根據前面信息資料搜集以及上面初步調查的結果，可以提出調查的命題及實施的計劃。比如近期的房地產業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經過分析先擬定問題產生的原因有兩點：一點是國家宏觀控制，銀根收緊，消費者收入沒有好轉；另一點是廣告效果不大，沒有引起消費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用重點調查法，并配合個人訪問法的調查和電話調查和電話調查法來進行調查研究。 在收集原始資料時，一般需要被調查者填寫或回答各種調查表格或問卷。調查表及問卷的設計既要具有科學性又要肯有藝術性，以利市場調查工作的條理化、規(guī)范化。一項房地產市場調查工作至少應設計以下四種調查表格。（1）、當地房屋產資源統計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調查日期等項目。（2）、房地產出租市場統計表，包括出租房地產名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（庭房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產出租公司的資料和調查日期等項目。（3）、房地產出售統計表，包括已售和待售房地產的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調查日期等項目。（4）、房地產個案市調分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調查日期等項目。 房地產市場調查中普通采用抽樣調查，即從被調查總體中選擇部分樣本進行調查，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調查前，調查人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，參加實施地的調查人員必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調查質量。（5）、調查表的設計調查中，將調查表設計的周密理想是極為重要的一環(huán)，任何一條問題，措辭或語氣上稍有不妥，所得到的結果往往會與事實相去甚遠，先將設計調查表的程序和應注意的問題列舉如下： A、決定調查方式調查人員運用訪問調查、電話調查或通訊調查時，對于調查表內容的設計不一樣。目前，業(yè)內的市場調查，大部分都忽略了市場調查表，造成調查結果不理想。在調查時前，針對不同的調查內容，采用不同的調查方式，設計不同的調查表，設計有針對性的調查問題，其結果會有很大的使用價值；B、決定采用哪一種類型的問題調查問題的設計有很多種，不同的目的有不同的問題設計方式，常采用的問題有以下幾種類型：多項選擇問題，自由做答問題和雙面問題；C、設計調查表問題時應注意的事項① 問題要力求簡單清晰，使被調查人一看就能明白問題的內容。 ② 問題本身不用模棱兩可的話語，運用簡單通俗的文字。一個問題不能由兩個以上的主題或內容。③ 問題的文字間不要使用有引導性的問句，不要含有暗示。④避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。 ⑤ 注意問題的排列順序。前幾個問題設計的要簡單有趣，以引起被調查人的興趣和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變造成被調查人理解上的混淆。選樣由于消費者的數目龐大，想要調查全部消費者是不現實、不經濟的。因此要在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調查，即選樣或抽樣調查。抽樣調查方法很多，比較常用的有：（1）、機抽樣法隨機抽樣是指在整個群體中隨機抽取若干個體作為樣本，抽樣者對于個體不做任何有目的的選擇，全體中所有個體均有被抽取的機會。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機號碼表； （2）、計劃抽樣法 計劃抽樣法是按照某種標準，從全體對象中選取若干數目作為樣本。所謂標準，多數情況是指中等形狀，中等程度，中等品質或中等數量而言。例如地況調查表選取中等價格不太高也不太低的土地為調查對象； （3）、分層抽樣法分層抽樣法是將全體按照某種分類標準（如性別、職業(yè)、收入、家庭狀況等級）分為若干組，每一組稱為一層。然后從每一組中選取一部分個體作為樣本。五、現場調查現場調查即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資料?，F場調查工作的好壞，直接影響到調查結果的正確性。為此，必須重視現場調查人員的選拔和培訓工作，確保調查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。六、調查資料整理與分析這一步驟是將調查收集到的資料進行匯總整理、統計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料和系統性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調查資料和誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調查資料編入適當的類別并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統計，將已經分類的資料進行統計計算，有系統地制成各種計算表、統計表、統計圖。最后，對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統計數據，直至得出必要的結論。從被調查者處收集來的資料千差萬別，在編制調查報告自前，必須先進性資料的整理，這樣做也有利于資料的保存。主要有以下過程：（1）、編輯：編輯的目的在于發(fā)現并剔除調查資料中的錯誤部分，如調查人員的主觀偏見，答復者有意敷衍或不精確回答，有矛盾的答復等；（2）、編號：用數字符號代表資料，使資料易于編入適當的類別，更有利于錄入計算機進行處理；（3）、 制表：將已分類的資料有系統的制成各種統計表以便分析和歸納。（4）、分析與解釋：因為絕大多數資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測定。所謂可靠性是指樣本的平均數與總體群的平均數可能有多大的差別。通常樣本的平均數的標準誤差越小，則樣本平均數與總體群平均數的差異就越小，樣本平均數的可靠性就越大。七、報告的準備與提出（撰寫和提交調查報告）市場調查之后，必須制作調查報告，供決策參考與應用。因此，報告的準備必須詳盡，扼要而屬實。報告書內容的組織要目標明確、有條不紊、重點分明，使讀者在短時間內就能夠得到一個總體的印象。撰寫調查報告應做到：客觀、真實、準確地反映調查成果；報告內容簡明扼要，重點突出；文字精練，用語中肯；結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；在作出結論以后，市場營銷調查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。在撰寫調查報告時，要指出所采用的調查方法，調查的目的，調查的對象，處理 調查資料的方法，通過調查得出的結論，并以此提出 一些合理建議。以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只具有一般性指導意義。在實際工作中，可視具體情況，科學合理地靈活安排調查工作的內容。八、市場調查人員的條件與素質房地產的市場調查中最長運用的方法是詢問法與觀察法，市場調查人員要做到很好地應用這兩種方法，需要優(yōu)秀的培訓和市場經驗，戰(zhàn)況激烈的房地產營銷銷售狀況一般是機密不會輕易泄漏，銷售狀況最迫切了解，市場調查人員除非具有良好的動力，否則是無法查知正確的銷售率的，調查人員的素質非常重要，一般應當具備如下幾點基本修養(yǎng)：房地產專業(yè)知識 這是最基本的，要不斷下功夫研究，并能旁及相關知識，如經濟學、管理學、相關法規(guī)、廣告學等學科。誠懇的態(tài)度和良好的人際關系 房地產的市場調查，主要是到各工地去了解，但因“同行相忌”，如果不能得到現場銷售人員的好感，必然會一問三不知，甚至獲得許多假的情報。因此需要以誠懇的態(tài)度，謙遜的精神來培養(yǎng)一點一滴的人際關系。敏銳的觀察力 市場調查人員需要有敏銳的觀察力，在各個工地調查時，應該能夠從現場的氣氛、客戶與銷售人員之間的對話、客戶來往程度、銷售人員接打電話的頻繁程度等方面觀察分析得到可靠情報。言語技巧的磨練 對于調查人員來講，良好的語言技巧非常重要，在調查交談過程中，語言出擊是否恰當，是否適時地應用旁敲側擊、反問法等技巧，對調查結果都會有很重要的影響。努力上進的精神 目前市場調查越來越得到重視，隨著市場競爭的激烈，市場調查人員的重要性已經得到充分的肯定。同時市場調查是一件相當艱苦的事情，調查人員需要克服自身的弱點，保持積極樂觀的向上精神，克服在調查過程中會遇到的冷遇甚至嘲諷，努力進取，最終獲得滿意的回報。美國營銷協會曾經擬定了一份市場報告的標準大綱作為參考：九、房地產市場調查報告提綱一般房地產市場調查人員所擬寫的市場調查報告應當包含以下內容：（1）、前言（2）、當前市場分析（3）、區(qū)域市場調查與分析（4）、主要個案分析與比較（5）、本案基地與環(huán)境分析（6）、 規(guī)劃分析建議（7）、 價格與貸款政策（8）、 推出時機分析（9）、結論美國營銷協會曾經擬定了一份市場報告的標準大綱作為參考一、導言 標題、扉頁 前言 （1）、報告根據 （2）、調查的目的與范圍 （3）、使用的方法（4）、 致謝目錄表二、報告主體詳細目的 詳細的解釋方法 調查結果的描述與解釋 調查結果與結論的摘要 建議三、附件樣本的分配 圖表附錄