【正文】 2006年之前新增樓盤較少、體量較小且品質(zhì)一般，價格徘徊在28003000元/㎡；224。 2008年，區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的中高端樓盤入市，價格隨之大幅上漲：明珠北苑、北郡等銷售均價在4300—4500元/㎡；224。 截止至2010年8月，新華區(qū)在售樓盤（住宅類）整體均價為5279元/㎡，%；雖上漲較快，但區(qū)域整體均價為城市五大區(qū)域的末位，價格仍有上升空間。l 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征224。 新華區(qū)主要以住宅為主，純商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓等較少且多集中于老火車站區(qū)域內(nèi)；224。 區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品，中小體量樓盤較多，且處于集中尾盤期；建筑類型以塔式及板塔式高層為主，純板式高層較為稀缺；花園洋房產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)熱銷； 224。 除部分大體量項目外，當(dāng)前市場供應(yīng)產(chǎn)品的整體舒適度有待提高；市場主流產(chǎn)品以90140㎡為主力，銷售狀況較好，小戶型及大戶型產(chǎn)品銷售狀況較差。 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽l 樓盤分布新華區(qū)項目分布統(tǒng)計物業(yè)類型劃分項目數(shù)量（個）住宅類在售住宅類17待售住宅類3寫字樓在售寫字樓類0待售寫字樓類2綜合體項目在售綜合體類0待售綜合體類2純公寓類產(chǎn)品在售公寓類2總計26l 區(qū)域內(nèi)典型項目分析盛世天驕 項目位置泰華街與新華路交叉口西北角開發(fā)商河北南海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）202建筑面積（萬㎡）40萬物業(yè)劃分及體量17棟23層高層主力面積（㎡）59159均價（元/㎡）主力：5000目前：6800典型戶型分析252。 兩室兩衛(wèi)一廳一廚，89平米252。 經(jīng)典戶型南北通透；252。 全明戶型，南北雙臥布局；252。 功能分區(qū)合理； 項目賣點224。 區(qū)內(nèi)較大規(guī)模綜合社區(qū)，配套齊全；地段較好；224。 以凡爾賽宮和世界著名學(xué)府劍橋和牛津所采用的巴洛克園林；香港戴德梁行物業(yè)公司物業(yè)；備注目前已經(jīng)售罄，價格由開售時的5000元/㎡上漲到清盤時的6800元/㎡。中原視角224。 充分挖掘地塊的文化價值,賦予項目的學(xué)院派氣質(zhì)；224。 推廣密集，通過活動營銷使消費者深度認(rèn)識項目價值，促進(jìn)銷售；224。 項目的地理位置，綜合型社區(qū)配套完善，巴洛克心園林，是產(chǎn)品價格上漲的重要支撐。北郡 項目位置中華北大街與趙陵路交叉口西北開發(fā)商河北宏峻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）507建筑面積（萬㎡）135物業(yè)劃分及體量48棟高層，6棟小高層主力面積（㎡）90160均價（元/㎡）主力：4300目前：5000典型戶型分析252。 兩室兩廳一衛(wèi)一廚，92平米；252。 全明戶型，南北雙臥布局；252。 功能分區(qū)合理；252。 沒有入戶玄關(guān)；252。 西樓頭夏天西曬；項目賣點區(qū)內(nèi)最大規(guī)模綜合社區(qū)備注趙二街改造項目；項目整體已經(jīng)銷售50%左右；目前B區(qū)樓王滯銷，E區(qū)智城小戶型熱銷。中原視角224。 以兩室、小三室為主的A、B區(qū)銷售速度快，但因項目品質(zhì)受限，熱銷期價格漲幅不大；224。 以區(qū)域改善客群主，對價格敏感；受總價影響，大戶型偏于滯銷；224。 項目定位與實際市場需求存在一定偏差，后期大戶型銷售風(fēng)險較大； 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢l 隨著錦繡乾城、鹿城等綜合性項目的入市，區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)將逐漸增多；l 根據(jù)中原地產(chǎn)（河北）研究部的數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析，隨著“三年大變樣”及城中村改造的進(jìn)行（如：大安舍改造、小安舍改造、大郭村改造、田家莊改造、于底村改造、北焦村改造、黨家莊改造等），新華區(qū)未來35年內(nèi)，將有300500萬㎡商品房入市；l 未來大面積的商品房供應(yīng)集中在區(qū)域的北部及西部，與區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃（西跨北進(jìn)）相符；l 受滹沱河治理、南水北調(diào)及環(huán)城水系等影響，區(qū)域生態(tài)及居住環(huán)境將進(jìn)一步改善；l 重點項目的建設(shè)（華強(qiáng)廣場、蘇寧大廈），使區(qū)域市場競爭力加強(qiáng)；新華區(qū)將成為城市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的重點區(qū)域； 滹沱新區(qū) 區(qū)域概況l 行政區(qū)劃224。 正定縣城東側(cè)、滹沱河北岸，規(guī)劃面積135平方公里。224。 滹沱新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃：東至太行大街、西至京珠高速公路、南至滹沱河、北到正無公路，起步區(qū)面積約35萬。l 功能定位市級行政、文化中心、現(xiàn)代服務(wù)基地、科教創(chuàng)新集聚區(qū)、生態(tài)宜居新城。l 新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施2010年，滹沱新區(qū)抓緊推進(jìn)水、電、氣、訊等配套設(shè)施建設(shè)，新建1座10萬噸供水廠、1座20萬噸污水處理廠、1所郵政局、1座22萬伏和1座11萬伏變電站，以及綜合管溝、公交樞紐、天然氣調(diào)壓站、換熱站、熱源廠、垃圾轉(zhuǎn)運站和通訊設(shè)施。l 重點項目最新進(jìn)展情況目前，4個重點項目規(guī)劃選址、用地范圍已確定，征地和拆遷準(zhǔn)備工作已就緒。包括：市民服務(wù)中心項目規(guī)劃用地480畝，總建筑面積40萬平方米，；園博園項目規(guī)劃用地1554畝，計劃總投資20億元；城市規(guī)劃展館項目規(guī)劃用地66畝，；新區(qū)中學(xué)規(guī)劃用地258畝，建筑面積10萬平方米。 l 道路規(guī)劃情況建設(shè)東門路（京珠高速——太行大街）、濱水路（京珠高速——太行大街）、太行大街（正無路——滹沱河）、新城大街（東門路——濱河大道）及濱河大道（二環(huán)北延至新城大道），形成“兩橫兩縱一放射”路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征滹沱新區(qū)現(xiàn)階段基礎(chǔ)設(shè)施配套先行，還沒有形成房地產(chǎn)市場，但滹沱新區(qū)的建設(shè)對新區(qū)周邊，尤其是對正定西部國際小商品區(qū)域、東北三環(huán)區(qū)域的房地產(chǎn)市場影響較大。l 代表項目重點分析江 南 新 城項目位置滹沱新區(qū)107國道和滹沱河交口東北角開發(fā)商石家莊江南房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積（畝）1650建筑面積（萬㎡）120容積率綠化率40%產(chǎn)品規(guī)劃一期占地250畝，4聯(lián)排和6聯(lián)排為主。一期第一組團(tuán)共計39棟200套房源，第二組團(tuán)分兩次推售，第一批共16棟樓70套別墅，現(xiàn)在在售為第二批次共計10棟樓45套別墅。主力產(chǎn)品4/6聯(lián)排（308408㎡）價格均價：9500元/㎡套價：250—350萬典型戶型分析 下沉庭院層 首層 二層 三層252。 面積408㎡，三室四廳四衛(wèi)一書房的設(shè)計；252。 布局合理，庭院層設(shè)有家庭影院、健身房；252。 首層設(shè)有老人房，二層身上有書房和家庭廳，三層設(shè)有休閑廳和露臺；252。 無室內(nèi)車庫；項目賣點224。 依托滹沱河自然資源；224。 社區(qū)有會所、幼兒園、小學(xué)等配套224。 交通便利，緊鄰107國道、子龍大橋224。 整體園林規(guī)劃為“一湖三廣場五花園”224。 有私家庭院，多數(shù)戶型設(shè)計有車庫；備注英倫宮廷建筑風(fēng)格；2008年入市，價格從5000元/㎡攀升到現(xiàn)在9500元/㎡,一期僅剩約20套房源。中原視角224。 滹沱新區(qū)的規(guī)劃，有力促進(jìn)項目的價格提升；224。 項目較早入市，占領(lǐng)一定市場份額；依托交通及片區(qū)發(fā)展，產(chǎn)品價值逐級增高；224。 項目周邊人員混雜，降低別墅生活品質(zhì)；224。 產(chǎn)品規(guī)劃布局較緊湊，居住密度偏大，舒適性不佳； 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢l 滹沱新區(qū)作為一個新興的區(qū)域，未來1—2年內(nèi)，商品房供給量將逐步增加；l 新區(qū)將成為開發(fā)商投資的必爭之地；l 依托自然資源優(yōu)勢，高端項目將會集中出現(xiàn)在新區(qū)；l 隨著新區(qū)的建設(shè)，市政配套將會逐步改善，區(qū)域房地產(chǎn)價值進(jìn)一步提升。 西部山前生態(tài)區(qū) 區(qū)域概況l 西部山前區(qū)劃西部山前生態(tài)區(qū)以上莊為中心，規(guī)劃控制范圍南以金河為界，北至中山路西延長線，西以山脊為界，東至南水北調(diào)線。由鹿泉市主城區(qū)、西部山前區(qū)、植物園片區(qū)組成，，生態(tài)公園、防護(hù)綠地、濕地、。鹿泉主城區(qū)西部山前區(qū)植物園片區(qū)l 西部山前區(qū)功能、產(chǎn)業(yè)定位224。 西部山前區(qū)以山體生態(tài)恢復(fù)為重點，建成西部綠色山體屏障；224。 構(gòu)建由抱犢寨、龍泉寺、封龍山等風(fēng)景區(qū)組成的近郊旅游休閑帶；224。 形成森林公園、山前旅游度假區(qū)、會議博覽主題公園、體育休閑度假區(qū)等主題園區(qū)；l 交通規(guī)劃224。 京贊線、槐安路西延、山前大道、青銀高速復(fù)線鹿泉段和規(guī)劃中的南二環(huán)西延工程，5條道路形成了省會西部山前區(qū)“二橫三縱”的路網(wǎng)格局；224。 軌道1號線的規(guī)劃，實現(xiàn)都市區(qū)公交通達(dá)“60分鐘全覆蓋”。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征l 鹿泉主城區(qū)224。 市場特征u 鹿泉房地產(chǎn)市場開始逐步成熟。西環(huán)青年匯、西山嶺秀、龍泉花園、西城公館、西山綠島、瑞泰瀾庭、軍頤園、 錦繡山城、 西山庭院等一批地產(chǎn)項目的建成，使鹿泉市的房地產(chǎn)市場得到進(jìn)一步的發(fā)展。居住氛圍濃厚，為延續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)；u 主要在售樓盤是宏揚香木林、盛澤果嶺灣等，區(qū)域的兩個大型樓盤，在戶型、景觀、配套等方面均得到一定的改善，主要依靠低房價吸引石家莊市中低收入年輕群體，以及來石市創(chuàng)業(yè)，尋求發(fā)展的年輕群體前來購房置業(yè)。 住宅類代表項目宏揚香木林、盛澤果嶺灣項目特征224。 大型綜合社區(qū)，購物、教育、醫(yī)療配套較為齊全；224。 體量大，綠化率高；224。 注重社區(qū)整體規(guī)劃、園林、景觀、戶型的設(shè)計，產(chǎn)品的品質(zhì)感及舒適度在區(qū)域內(nèi)較高；224。 項目產(chǎn)品、價格等都在區(qū)域內(nèi)有明顯優(yōu)勢，價格在31003300元/㎡左右。224。 區(qū)域典型項目分析盛澤果嶺灣 項目位置新華路與西三環(huán)交匯處往西500米路南（鹿泉）開發(fā)商河北盛澤地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）400建筑面積（萬㎡）77物業(yè)劃分及體量目前在售的3期，共包括3棟33層高層，1棟10層小高層 ，2棟11層小高層。主力戶型面積（㎡）6089均價（元/㎡）3200典型戶型分析252。 兩室一廳一衛(wèi)，建筑面積㎡；252。 經(jīng)典兩室，餐廳客廳完美結(jié)合，拓展超大空間，自然舒適；252。 戶型方正，南北通透；252。 主臥面積較小；252。 衛(wèi)生間正對臥室，污濁，環(huán)境較差。項目賣點綠色生態(tài)大盤,、配套較齊全、總價低、中小戶型為主備注一期2145套房源，目前剩余30套139平米大戶型，二期2000套，剩余400余套，三期共開1000余套，目前正在銷售中。中原視角224。 高爾夫果嶺空間形態(tài)的綠化景觀，增加園林層次感，增大項目賣點；224。 項目推廣密集，融入多種概念營銷，深得客群認(rèn)可；224。 聘請鄧智仁操盤，借助自身品牌營銷進(jìn)一步凸顯項目賣點；宏揚香木林 項目位置中山西路、獲銅路、槐安路與西三環(huán)圍合區(qū)域開發(fā)商河北宏揚地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）300建筑面積（萬㎡）80物業(yè)劃分及體量項目共分5區(qū)，建筑形態(tài)有高層、小高層、花園洋房 主力戶型面積（㎡）D區(qū)銷售80139均價（元/㎡）高層：3100洋房：5000典型戶型分析252。 兩室一廳一衛(wèi)，建筑面積㎡；252。 經(jīng)典兩室，餐廳客廳完美結(jié)合，拓展；252。 超大空間，自然舒適；252。 戶型方正，南北通透；252。 主臥面積較??；252。 衛(wèi)生間正對臥室，污濁，環(huán)境較差。項目賣點綠化率高，神態(tài)環(huán)境較好生；總價低；中小戶型；交通優(yōu)勢備注D區(qū)，宏揚香木林高層銷售火爆，700多套房源，認(rèn)購到完成銷售不足兩個月，引起置業(yè)者對西部山前住宅的熱捧；在售花園洋房，已售30%，價格開售時2700元/㎡上漲到現(xiàn)在3100元/㎡。中原視角224。 區(qū)位規(guī)劃及交通優(yōu)勢，有力促進(jìn)項目銷售，發(fā)展?jié)摿^大；224。 項目價格偏低，產(chǎn)品性價比較高；贏得客群認(rèn)同；l 西部山前區(qū)及植物園片區(qū)西部山前良好自然生態(tài)環(huán)境，是高檔住宅的集中區(qū)，以別墅產(chǎn)品為主。項目有奧克蘭風(fēng)情小鎮(zhèn)、弗萊明戈、西山御園、四季鳳凰城、林溪小鎮(zhèn)、恒大金碧天下等。 西山渡 項目位置山前大道與龍泉寺交口南行2公里路西開發(fā)商河北江波房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）800建筑面積（萬㎡）32容積率綠化率60%產(chǎn)品規(guī)劃項目將分三個組團(tuán)開發(fā)，第一組團(tuán)占地200畝，第二組團(tuán)400畝，第三組團(tuán)200畝，一期總占地200畝，建筑面積6萬平米，共43棟，248套，以聯(lián)排、雙拼為主，配有少量獨棟。主力產(chǎn)品229360均價（元/㎡）4200典型戶型分析252。 首層平面圖 ㎡，㎡；252。 花園面積達(dá)到60余㎡，功能分區(qū)合理，首層為客廳、廚房；252。 雙臥室陽臺；252。 家庭式影院；252。 臥室距離近，私密性差。項目賣點224。 綠化率高，生態(tài)環(huán)境較好；224。 160米湖畔棧道；5000平米中心花園廣場；4000平米湖畔會所；224。 部分別墅贈送面積，約200平米；224。 入戶停車位；私家庭院的設(shè)計。備注歐式簡約風(fēng)格，預(yù)計10月份入市，工程7月份已開工。中原視角224。 景觀先行，配套先行，開發(fā)前期注重社區(qū)綠化景觀及套設(shè)施；224。 組團(tuán)規(guī)劃，設(shè)有中心景觀與組團(tuán)景觀，保證項目的均好性； 224。 推廣調(diào)性特色鮮明，贏得客群喜愛；但有抄襲痕跡。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢l 西部山前路網(wǎng)初具雛形； l 地產(chǎn)的開發(fā)開始從單打獨斗向規(guī)模發(fā)展；l 生態(tài)區(qū)規(guī)劃的逐步實施，區(qū)域的升值空間及投資價值將得到體現(xiàn)；l 西部山前區(qū)配套尚需完善（如醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套）；l 未來，隨著恒大金碧天下等高端項目的出現(xiàn)，區(qū)位價值提升，區(qū)域的發(fā)展向好。4. 石市不同物業(yè)形態(tài)的梯次劃分 住宅產(chǎn)品 別墅類別 墅 類代表項目江南新城、西山御園、西山渡整體特征224。 項目依托自然資源與自身園林打造，提升項目品質(zhì)及舒適度；224。 多為聯(lián)排別墅，獨棟較少；224。 較難利用市政配套資源；224。 交通較為便捷；l 代表項目分析西山御園 項目位置中山西路與獲銅路交口西行2000米開發(fā)商河北省省直紀(jì)