上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析報(bào)告-資料下載頁
2025-08-03 08:59本頁面
【正文】 住宅用地2247,869合 計(jì)2247,869浦東新區(qū)住宅用地2128,821綜合用地129,430合 計(jì)3158,251區(qū)縣用地性質(zhì)幅數(shù)土地面積㎡普陀區(qū)辦公樓154,217商服用地17,676綜合用地11,461合 計(jì)363,354嘉定區(qū)辦公樓111,113商服用地3130,530住宅用地2196,041綜合用地124,902合 計(jì)7362,586寶山區(qū)住宅用地10756,436合 計(jì)10756,4362004年13月總 計(jì)332,064,637 重大市政動(dòng)遷安置房用地招標(biāo)情況為切實(shí)維護(hù)動(dòng)遷居民切身利益，市委市府提出以重大工程配套商品房建設(shè)為抓手，推進(jìn)中低價(jià)商品住房的建設(shè)，并把這項(xiàng)工作作為市府的實(shí)事任務(wù)之一。，、城市綠地、中環(huán)線等重大工程動(dòng)遷居民購(gòu)買。2004年，市政府又啟動(dòng)了連續(xù)3年、每年建設(shè)300萬㎡中低價(jià)商品住房的“三年建設(shè)計(jì)劃”。300萬㎡中既有全市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)和企業(yè)認(rèn)定項(xiàng)目，也有各區(qū)充分挖掘潛力，積極開發(fā)的區(qū)屬項(xiàng)目。其中，寶山顧村、嘉定江橋、南匯周航等中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)9個(gè)項(xiàng)目，于去年，通過向全社會(huì)公開招標(biāo)，確定了中標(biāo)方案和中標(biāo)企業(yè)，先行啟動(dòng)建設(shè)。近期，還將對(duì)其中另外10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)，計(jì)劃年內(nèi)開工150萬平方米，以確?！叭杲ㄔO(shè)計(jì)劃”的順利實(shí)施。市級(jí)認(rèn)定項(xiàng)目和區(qū)屬項(xiàng)目也在緊鑼密鼓的積極推進(jìn)中。區(qū)域項(xiàng)目名稱地 理 位 置建筑面積萬㎡建 設(shè) 單 位市中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)寶山顧村基地(一期)外環(huán)線北側(cè)，陸翔路以東、寶安公路以南、滬太路以西、外環(huán)綠帶以北31上海建工寶龍房產(chǎn)有限公司上海古北顧村置業(yè)有限公司上海愛建顧村置業(yè)有限公司嘉定江橋基地(一期)滬寧高速公路南側(cè)，曹華公路以東、滬寧高速公路南輔道以南、黃家花園路以西、規(guī)劃七號(hào)路以北35上海中房住佳房產(chǎn)有限公司上海西部大眾地產(chǎn)置業(yè)有限公司大華集團(tuán)上海華旭置業(yè)有限公司南匯周浦基地(一期)外環(huán)線南側(cè)，康沈路以東、周祝公路以南、周東路以西、沈祝公路以北25上海中虹航中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海農(nóng)工商周航房產(chǎn)有限公司上海陸家嘴樂園房產(chǎn)開發(fā)有限公司寶山羌家基地(一期)電臺(tái)路以東、寶安公路以南、蘇家浜以西、沙浦河以北10上?？平莘康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司市級(jí)認(rèn)定地塊閔行九韻小區(qū)(一期)北青公路以南、蟠龍港以北、莘鐵路以西、紀(jì)翟路以東12上海九韻置業(yè)有限公司寶山江楊小區(qū)(一期)北至江楊鋼材現(xiàn)貨市場(chǎng)、南至一二八紀(jì)念路、東至江楊南路、西至泗塘河上海馨盛達(dá)置業(yè)有限公司浦東永泰花苑(一、二期)永泰路以南、外環(huán)線以北、金宜河以西、上南路以東上海中房置業(yè)有限公司浦東杉林新月(二期)永泰路以南、外環(huán)線以北 、楊高南路以西、東明路以東5上海房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司松江古樓基地(一期)北起上海金居房地產(chǎn)有限公司地界、南至古樓路、東起通波塘、西至佘山度假區(qū)交界20上海新凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小 計(jì)區(qū)（縣）實(shí)施配套商品房合 計(jì)對(duì)于動(dòng)遷房來說，受到動(dòng)遷區(qū)域內(nèi)的樓盤，由于客源在短時(shí)期內(nèi)相對(duì)集中，無論是新盤還是二手房都將受益，而在建設(shè)安置房的現(xiàn)場(chǎng)區(qū)域里，由于現(xiàn)階段并不規(guī)范的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，商品房多少會(huì)受到中低價(jià)安置房的沖擊從而影響到新盤的去化。 各區(qū)域土地一級(jí)市場(chǎng)行情區(qū)域中標(biāo)價(jià)畝/萬元區(qū)域中標(biāo)價(jià)畝/萬元松江64139奉賢4863南匯8184金山55嘉定130220青浦4180虹口292普陀230551閔行105220楊浦270310寶山53155徐匯336浦東6122504年13月03年全年上表可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)線內(nèi)外的土地價(jià)格存在天壤之別，同時(shí)也顯示出了中心城區(qū)土地資源的稀缺性。第八部分：上海金融界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度和政策目前，各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款作出了嚴(yán)格的限制，對(duì)未取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式貸款。受宏觀調(diào)控的限制，銀根緊縮使開發(fā)商獲得銀行貸款越來越難，貸款利率也出現(xiàn)了不同程度上浮，目前上海各銀行所放開發(fā)貸款一般利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，甚至出現(xiàn)了利率上浮70%的“利率到頂”開發(fā)貸款。%的基礎(chǔ)上上浮70%，%。事實(shí)上，這樣的貸款利率對(duì)于一些開發(fā)商來說，也是非常樂意的。房產(chǎn)企業(yè)在近期和銀行的接觸中，并不是希望拿到成本低一點(diǎn)的貸款，而是放貸就可以。雖然不同銀行、不同項(xiàng)目的貸款利率有所不同，但目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率已經(jīng)普遍上浮，目前放貸的普遍利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，%。銀行貸款利率普遍上浮，使房地產(chǎn)開發(fā)商感覺到了沉重的資金壓力。宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)“緊張”，銀行放貸越來越緊，不僅利率上浮，銀行放貸量也大大減少。這就使眾多面臨“資金短路”的企業(yè)不得不另找融資渠道，通過委托貸款、發(fā)行信托等進(jìn)行的資金私募也就活躍了起來。然而，私募的成本可能更高。目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上通過委托貸款、發(fā)行信托獲得資金的年利息成本一般都是12%。6月下旬，有開發(fā)企業(yè)通過信托獲得的資金，其年利息成本則達(dá)到了13%之高。之所以出現(xiàn)目前的資金困難的情況，很大程度是由于相當(dāng)一部分的開發(fā)企業(yè)無法達(dá)到“四證齊全”的銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)。%的開發(fā)貸款還不多，但已經(jīng)有可能會(huì)形成一種趨勢(shì)，如果國(guó)家銀根緊縮政策繼續(xù)下去，上海就可能陸續(xù)出現(xiàn)更多的“利率到頂”銀行貸款。上海房地產(chǎn)金融的指導(dǎo)方針是，既繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)也在加大房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管力度，做到“發(fā)展”與“風(fēng)險(xiǎn)防范”；在融資方式上，將逐步建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)資金主要依靠銀行貸款的情況將會(huì)逐步改變，將形成債權(quán)融資和股權(quán)融資的兩種基本形式。房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托以及房地產(chǎn)投資基金將越來越多的出現(xiàn)在房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上；同時(shí)，海外資金在上海房地產(chǎn)業(yè)中的比重也將會(huì)不斷上升。200472127 / 27
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